40年房贷，有多少人用上了？银行数据很意外
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今年8月底，40年房贷横空出世，把个人住房贷款的最长期限从30年延长到40年。
消息出来以后，引发全民热议。
有人算月供，觉得贷款100万元，每个月能少还六百多元，终于可以喘口气了。
也有人掰着手指头算年龄。
30岁买房，70岁才还清；35岁上车，最后一笔月供要还到75岁。
还到退休贷款都没还完，这个画面太有冲击力。
两个月过去，有多少人买房用上了40年房贷？
今天F哥看到新闻报道，多名银行人士反映，申请40年房贷的人数远低于预期。
一家全国性银行，这两个月实际投放的40年房贷只有800笔。
虽然这800笔只是单家银行的全国数据，但也低得超出想象。
现实就是，买房人对40年的房贷，兴趣不大。
30年房贷依然是大多数人的选择。
问题来了，选择40年房贷，月供明明少了，但是买房人为什么不买账？
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我们还是先算一笔账。
按照贷款100万元、年利率3%、等额本息计算，30年房贷的月供约为4216元，40年房贷的月供为3581元。
每个月少还635元左右，降幅约15%。
一个月少635元，一年少还7620元，这个数字不算多，也不算少。
但继续把这笔账算下去，100万元贷款如果完整还满30年，总利息约51.8万元；
再把期限拉长到40年，总利息约71.8万元，足足多出了20万，总的利息支出提高了38.6%。
选择40年房贷，虽然每个月的按揭比30年少635元，但是要多背10年债务，而且利息支出明显增加。
很多人算完这笔账之后，就对40年房贷提不起兴趣了。
毕竟能够承受4216元月供的家庭，未必愿意为了少还635元，就把还款年限再延长10年。
当然，选择40年房贷不等于必须一分不少地还满40年，房贷可以提前结清。
这恰恰说明，40年房贷更像一份现金流选择权。
它适合想把眼前月供压低、又有能力管理长期债务的人。
对于只想踏踏实实把房贷尽快还完的家庭，这份选择权的性价比不高。
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其实40年房贷遇冷，还和今天买房人的心态有关。
过去行情好的时候，很多家庭愿意尽量多贷款。
房价在涨，未来的收入预期也乐观，贷款期限选长一点，压力不大。
大家都认为，以后工资会上涨，月供会越来越轻松。
但是这几年的行情给大家上了一课。
现在不少买房人换了一个逻辑，能全款就全款，能用公积金贷款就用公积金，尽量少贷款成了主流选择。
背后的顾虑很现实。
工作能不能一直稳定，明年的收入会不会下降，房价会不会继续调整，这些问题都没有确定答案。
40年房贷解决的是每个月少还一点，却没有减少房子的总价，也没有减少借来的本金。
这就是40年房贷最尴尬的地方。
它可以缓解月供压力，却很难修复收入预期。
房贷从30年延长到40年，银行重新制定还款计划，但是并不能减轻买房人对未来的担忧。
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适合40年房贷的人群，比最初想象的要窄。
收入足够、能够轻松承担30年月供的家庭，大多没有必要多背10年利息。
收入不足、连40年月供也觉得吃力的家庭，延长期限仍然解决不了首付和总价问题。
只有夹在中间的那部分人才最合适。
他们已经决定买房，收入也能覆盖月供，只是贷款金额较高，希望保留更多现金，用来装修、养孩子，或者应对工作变化。
银行的数据也印证了这一点。
有银行表示，40年房贷客户申请的贷款额度明显高于传统期限的客户。
还有一部分客户没有直接拉满40年，最后选了35年。
贷款300万元，仍按3%的利率粗略计算，从30年延长到40年，每个月可以少还约1900元。
到了这个贷款规模，现金流改善才更加明显。
高总价买家手里通常也有更多资产，未来提前还款的能力更强，他们更容易把40年期限当成一项财务安排。
所谓财务安排，就是等手头宽裕了提前还掉一部分本金，而不是真的还满40年。
未来时间一到，就要提前归还本金，结清贷款。
所以，40年房贷没有消失，也不会毫无用处。
它给少数需要现金流弹性的家庭增加了一个选项，却没有成为普通人的标准答案。
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40年房贷遇冷，也给楼市政策提了一个醒。
买房人今天在意的，不只是更低的月供。
他们还要判断房子值不值得买，也要判断未来几十年有没有能力一直还钱。
房价预期偏弱，收入预期谨慎，一份期限更长的贷款合同，很难凭空创造购房需求。
政策允许房贷延长到40年，当然是好事。
有人需要，它就能帮这个家庭渡过现金流最紧的几年。
有人不需要，也可以继续选择20年或者30年。
总的来说，40年房贷省不下钱，它只是把还款的压力往后挪了十年。
一项政策讨论得再热，最后也要经过普通家庭的计算器。
每月少还635元，要不要换来多背10年债务？
两个月的市场反馈已经给出了第一轮答案。
许多买房人看了很久，最后还是把贷款期限停在30年。
银行可以把还款表从30年拉到40年，却没有任何一张还款表能替一个家庭保证40年的收入。
当人们连明年的工作和收入都要反复掂量时，延长贷款降低月供，很难成为他们今天买房的理由。
以上是F哥个人观点，供大家参考。
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