现房销售新政落地！南京深夜发文，楼市大洗牌开始了

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南京现房销售新政终于落地了！

10月的最后一天深夜，南京五部门联合发布楼市新政：《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》。

有了这个政策，将来大家买新房，基本上不用担心买到烂尾楼。

2026年8月28日以后新发布出让公告的商品住房用地，其项目优先实行现房销售。

开发商不想现房销售也不是不可以，但是必须等到主体结构封顶之后才能申请预售；

并且要等到竣工备案之后，银行才能发放贷款。

贷款没有发放，自然就不用还月供。

这就把大家买房的风险降到了最小。

不过这是新人新办法，那之前的老楼盘怎么办？

政策也有明确的规定。

2026年8月28日（含）前取得预售许可的老楼盘，房贷发放按原政策执行；

但是8月28日后取得预售许可证的老楼盘，那房贷就要按新政策执行了，贷款资金要等竣工验收备案（简称竣备）之后才可以放款。

现在市面上很多楼盘都是这个情况。

虽然不用封顶就能预售，但买房人买下之后只要付个首付，等到房子竣备之后再开始还贷款。

过去那种边还贷款边等房子交付的苦日子，一去不复返了。

等等党果然赢麻了，现在买房比过去舒服无数倍。

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南京的政策细则里还有一个很有意思的数字——5%。

这是现房销售项目的定金比例。

楼盘取得施工许可证以后，开发商可以和买房人签订定金合同，定金一般不超过房屋总价的5%。

这个定金条款并不要求房子已经建成，其他城市也有类似规定。

北京是不超过1%，上海、深圳、苏州是3%。

南京的比例和广州、杭州、武汉相同，都不超过房子总价的5%。

这是将来开发商在楼盘开发前期能收的钱。

以后南京一套300万的新房，只要交15万定金就可以锁定房源。

然后等到封顶拿销许之后再交首付、竣备之后才开始还贷款。

这个流程走下来，很大程度保护了买房人的权益。

不仅如此，这个定金政策还有一个特别的用途。

定金合同提前把房子和价格约定下来。用5%的定金锁定一套新房，相当于用20倍的杠杆做多房价。

两年后，如果房价上涨5%，就有了100%的收益率，如果上涨10%，那收益率就到了200%。

非常非常刺激。

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买房人能够晚一点还贷，开发商的日子会发生什么变化？

最直接的变化，就是回款更晚了。

期房时代，房子刚出地面就可以卖。

买房人办完按揭以后，银行就把贷款放给了开发商。

开发商就是用客户的钱把房子盖了起来，这是过去他们能够玩转高周转模式的核心。

以后的楼盘，要等竣工备案，才能收到个人住房贷款。

与此同时，新预售项目的首付款和个人住房贷款等购房资金，要全部进入主办银行的监管账户。

项目完成竣工验收、具备交付条件以后，才能解除监管。

开发商要提前安排更多资金，依靠自有资金和开发贷款把房子盖到规定节点。

所以未来的房产开发行业，就成了慢周转的基础制造业。

现金流不稳定，过度依赖销售回款的公司，日子就不好过了。

一些实力差的开发商，将来会彻底离开这个行业。

未来只有央国企和少数大型民企开发商才有能力继续留在这个市场。

土拍收入是政府的钱袋子，不容有失。

为了留住更多开发商，减轻开发商拿地负担，南京也有针对性的扶持政策。

最重要的一点是土地出让金可以分期支付了。

首期不低于总价的50%，余款在两年内缴清，分期期间不计利息。

并且开发贷首次还本时间也可放在竣工备案以后。

政策给了开发商融资支持，资金的用途也收得更紧。

项目交付前，企业总部和其他投资人严禁抽调项目公司的销售、融资资金，也不能抽逃出资或提前分红。

这条规定对买房人很重要。

因为买房人为这个项目交的钱，应当先用来把这个项目建完。

楼还没有交付，项目资金就不能被拿去填补别处的缺口。

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南京这次新政改的，说到底就一个字——钱。

以前钱从买房人口袋直接流向开发商工地，中间没人拦着。

现在多了一道闸，房子竣备之前，谁也别想动。

5%定金带来的20倍杠杆，听起来非常刺激，但其实是给买房人留的退路。

遇到最差的局面，这就是损失的最高上限。

封顶交首付是给开发商设的门槛，竣备才放款是给银行上的规矩。

南京这次把更多建设责任压回开发商，也让银行承担起该承担的责任。

对普通家庭来说，这也是新政最有分量的地方。

几年后我们再回过头看，2026年10月31号的这个深夜新政，就是南京楼市新旧时代的分界线。

以上是F哥个人观点，供大家参考。

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