灰犀牛来了！南京这批二手房，为什么降价都卖不动？
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“黑天鹅”与“灰犀牛”，分别指代市场的两种风险。
黑天鹅是小概率的突发事件，而灰犀牛则是大概率、有迹可循的风险。
对南京不少二手房来说，最危险的那头灰犀牛，已经走到了家门口。
有些改善小区交付没多久，园林和外立面还很新，当年也是板块里的热门项目。
业主觉得自己房子品质不错，卖房时却发现，没什么人来看房，挂出去很久卖不掉。
房子的地段没有改变，学校、地铁和商业都还在，价格也比高点低了不少，客户为什么不来了？
因为几百米外，可能就冒出了一个四代宅。
买家打开手机，先看见更高的得房率、带大露台的洋房小高层，还有会所和更新的外立面。
两边总价差不多，他在网上做完第一轮比较，原来的二手房就已经被筛掉了。
很多业主还在等客户上门，但客户压根没有把这套房放进看房清单。
四代宅正在成为南京改善型二手房面前的一头灰犀牛。
它体量很大，影响也很直接。
所有人都看得见它一步步靠近，却还有人觉得它离自己很远。
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“灰犀牛”，不仅发生概率高、影响巨大，而且早有迹象，却经常被低估。
四代宅完全符合这个特征。
它不会一夜之间冒出来。
一块住宅用地进入规划，开发商拿地，设计方案公开，随后公布户型和价格，周边业主通常有很长时间可以观察。
但是一些房东依然抱着过去的经验不放。
他们想当然认为：自家小区房龄不长，当年开盘还要抢，交付品质也没有明显问题。
四代宅还在建设，又不能立即入住，应该不会影响已经成熟的二手房。
但是买家的比较，不是等到交付，而是从售楼处开放那天就开始了。
新盘还在施工，沙盘、样板间和价格已经摆到了客户面前。
买家会用它重新衡量周边每一套二手房。
原来觉得140平方米够宽敞，但是去掉公摊，室内也就110多平米。
光这一项，大高层就要被实际使用率达到100%的四代宅降维打击。
现在的改善客群，看到了四代宅的户型以后，会重新计算家里真正能用多少空间。
原本能接受大高层的人，看完小高层和会所以后，又会计算同样的总价能换来什么样的生活。
等到四代宅正式交付，影响早已通过看房量、议价幅度和成交周期，反映在二手房市场里。
灰犀牛最麻烦的地方就在这里。
风险早早出现，价格却经常到了最后才承认。
3
住宅产品这几年升级得太快。
假设一套140平方米的大高层，得房率为80%，套内建筑面积大约是112平方米。
部分四代宅把露台等空间纳入日常使用，建筑面积更小的户型，也可能提供接近甚至超过它的合计使用空间。
虽然露台不能完全按照室内面积估值，但即便如此，新旧产品之间的差距依然足以改变家庭选择。
同样一笔预算，一边是大高层、传统户型和普通公共空间；
另一边是低密小高层，甚至是洋房，有更大的可用空间、更漂亮的外立面，以及会所、泳池和运动设施。
新房还会通过精装、优惠和付款节奏减轻客户前期压力。
二手房需要支付税费和中介费，有些房子买完还要重新装修。
同一地段的二手房和新房，只要落在相近的总价段，争夺的就是同一批改善客户。
四代宅开盘以后，先抢走市场的关注度。
二手房看房量随之下降，挂牌时间越拖越长。
急着卖的业主开始降价，第一套低价房成交，又会成为下一位买家压价的依据。
四代宅这头灰犀牛，只要出现在二手小区旁边，就足以让原来的价格重新接受检验。
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大家注意，现在买二手房，最该问的问题已经变了。
旁边有没有四代宅新楼盘？二手市场价格的利空有没有彻底释放？
这些才是现在的重点。
有些二手小区旁边已经有四代宅上市，户型、总价和交付标准都很清楚。
二手房经历过一轮降价以后，重新出现稳定的成交。
这类小区的价格已经被四代宅冲击过一轮，这头灰犀牛带来的影响有多大，已经在市场价格里体现出来。
但是周边暂时还没有四代宅出现的小区，买的时候就要小心了。
别看价格暂时还能扛住，但只要还有明确的住宅规划，或者来一次土拍，灰犀牛就要上路了。
如果没有住宅规划也别侥幸，只要还有空地，就有调规成住宅的可能性。
所以接下来准备改善居住环境的朋友，一定要多做几项功课。
二手房也不是不能买，但是在看过二手之后，还要把周边的新房也看一遍。
经历过四代宅的冲击，价格调整后又恢复成交的小区，可以认真研究。
如果周边还没有出现四代宅，买入时要更加谨慎。
即便是曾经的红盘，开盘时的排队和业主当年的买入价，也都留在了过去。
今天值多少钱，要看这套房被同板块的四代宅冲击之后，还有多少人愿意付款。
四代宅这头灰犀牛不会照顾老业主的感情，也不会因为一个小区曾经辉煌就绕路而行。
买二手房最危险的时候，就是灰犀牛已经走在路上，业主却还按照它没有出现时的行情估算价格。
大家在签字以前，先看看那头灰犀牛走到哪里，再看手头的价格，是否已经把它的影响算了进去。
以上是F哥个人观点，供大家参考。
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