积极信号！南京楼市的最新变化，有点反常
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南京楼市正在出现一种很积极的信号。
一些新开的楼盘，不用渠道分销了。
开发商已经可以靠自己的销售团队把客户留住，于是省下一大笔分销佣金。
反而是一些愿意给高佣金的老楼盘，中介越来越卖不动。
这些老楼盘即使提高佣金，中介把朋友圈刷得更勤快、短视频也拍得更多，成交量却没有明显增加。
以前开发商只要用钱砸，就能让全城中介替自己卖房。
但是现在这条路越来越难走。
一套新房十几万的佣金，如果客户原本就准备购买，只是被中介带到售楼处登记了一下，开发商当然会觉得这钱花得冤。
尤其是现在的新项目都是大开发商操盘，本身就有足够的品牌号召力。
售楼处到访量足够，客户也愿意主动上门。
房子足够好卖，中介就从销售助力变成了销售成本。
开发商算过账以后，自然就不想再支付这一大笔钱。
2
过去几年，分销渠道曾经是南京新房市场里非常重要的一股力量。
开发商卖房困难，就把项目交给中介。
中介手里有二手房业主，也有长期积累的买房客户，可以把原本不知道这个项目的人带到售楼处。
客户成交以后，开发商支付佣金，双方各取所需。
这套生意能够成立，前提是中介确实带来了新的客户。
如今情况变了。
南京现在新上市的热门楼盘并不缺客户。
开发商自己的推广、案场接待和老业主转介绍，已经能够覆盖大部分客户。
于是好卖的项目开始缩减合作渠道，只留下少数合作稳定的机构，有些项目干脆关掉分销，全部由自己的销售团队接待。
显然开发商已经不愿意为原本就会来的客户重复付钱。
3
另一边的情况更尴尬。
一些项目卖不动，开发商只能不断提高佣金，希望用钱调动中介的积极性。
开发商相信，重赏之下必有勇夫。
佣金提高以后，中介确实会优先推荐。
原来准备带客户看三个楼盘，现在可能先把高佣金的项目排在第一站。
朋友圈、短视频和客户群里，项目出现的频率也会明显增加。
可中介能够改变推荐顺序，改变不了客户的预算，更无法替项目补齐产品和价格上的问题。
F哥以前提到过南京一个公寓项目，一套房子总价30多万，但是给中介的佣金高达5万元。
佣金接近总价的七分之一，力度已经非常大了。
但是销售成绩依然不理想。
中介可以把客户带进售楼处，却不能替客户做决定。
房子的位置不合适，产品缺乏竞争力，那么佣金再高也只能换来更多的带看量，而不是成交量。
客户来了又走，售楼处看起来很热闹，成交依然没有明显变化。
当提高佣金只能增加推荐量，却换不来相应的成交量，渠道费用的作用就已经接近上限。
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这样的变化，对南京房产中介影响很大。
过去几年，南京不少中介门店虽然挂着二手房招牌，主要收入却来自销售新房。
二手房成交周期长，中介要拍摄房源、联系客户，还得反复谈价。
新房相对简单，开发商准备好了样板间、销售资料和合同流程，中介把客户带过去，成交以后就能拿到佣金。
新房佣金高的时候，卖一套房可能顶得上几个月的二手房收入。
有一段时间，市面上很多中介都是靠卖新房过日子，而有的中介干脆就没有撮合二手房的能力。
现在，好卖的项目不需要大量分销，需要分销的项目又越来越难卖。
中介正好被夹在中间。
热销盘进不去，滞销盘忙活半天也没有结果。
8月28日出台的商品住房销售制度新规，还会继续改变这个行业。
未来项目申请预售的时间会更晚，预售资金监管更严格，现房销售也会逐步增加。
开发商需要更强的资金能力和建设管理能力，才能把项目撑到销售和回款阶段。
能够留下来的房企，大多拥有更稳定的融资渠道，也有成熟的营销团队。
这类企业面对渠道时，会把账算得更细。
中介能带来多少新增客户，佣金有没有换来真实成交，都会成为开发商决定是否开放分销的重要依据。
靠人海战术把客户登记一遍，就拿走大额佣金的日子，快要过不下去了。
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南京早已进入存量房交易占据主导的阶段。
相关统计显示，2026年前8个月，南京二手住宅成交面积占成交总面积的73.5%，接近四分之三。
这个数字说明，大多数真实的房产交易已经发生在二手房市场。
可南京很多中介仍然习惯依靠开发商的高佣金生活。
新房有开发商统一的展示，有售楼处负责接待，交易流程也由开发商安排。
比较起来，做二手房就麻烦多了。
中介要知道一套房应该卖多少钱，还要筛选真实买家。
到了谈判桌上，买卖双方差几万元都可能谈崩。
撮合成交的这部分工作更累，收入也没有新房佣金那么诱人，但却是未来中介能活下来的基本功。
南京的中介门店密度很高，市场却养不起这么多只会转发楼盘广告、把客户往售楼处带的人。
买房人也要看懂一件事。
中介拼命推荐的楼盘，很可能只是佣金更高，未必最匹配你的需求。
中介不推荐甚至诋毁的楼盘，并不是楼盘不好，背后的原因可能只是开发商没有开分销。
记得新房分销最热闹、佣金最高的，恰恰是南京市场最艰难的时间点。
开发商自己带不来客户，只能把项目交给中介，用佣金去买确定性。
佣金一路涨，涨到最后，开发商自己亏钱，让渠道挣了大钱。
这肯定是不正常的，也必然是不持久的。
现在不开分销的楼盘越来越多，说明市场正在往好的一面发展。
等到大部分楼盘都不开分销的那一天，南京楼市就要好起来了。
以上是F哥个人观点，供大家参考。
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