楼市分裂了！新房和二手，各过各的日子

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现在的楼市，有个现象越来越扎眼。

新房和二手房像在各过各的日子。

二手房业主为了成交，一次次往下调价。

但是隔壁的新房单价更高，面积还更大，总价更贵，反而比二手房更畅销。

很多人都会问，旁边二手房便宜那么多，为什么还有人要去买新房？

这个问题，放到汽车市场里就很好理解。

问界M9的新车，五六十万元，去二手市场，30多万就可以买到。

同一款车，新车和二手车价格拉得很大，然而新车照样有人抢着买。

但是也没人觉得奇怪。因为大家都知道，有人想要最新的配置，有人在意完整质保。也有人单纯不愿意接手别人用过的东西。

他们当然知道车子一开出店门就要折价，但是依然放着便宜的二手不买，买新车。

现在房子也在走这条路。

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今年828新政落地之后，中国的房地产市场要进入现房时代。

这个变化会改变大家对新房和二手房的认知。

开发商卖房会越来越像现在车企卖车。

有展厅，有试驾，有配置表，消费者坐进去摸一遍，试驾开一圈，几十万元花在哪里，身体先知道。

现房也一样。

层高、采光、隔音、园林、会所和物业服务，都得变成客户能够走进去、摸得到、比较得出的体验。

那时候置业顾问的角色也该变了。

过去的置业顾问熟悉销控表、折扣和贷款政策。

以后的置业顾问，角色要转变成生活推荐官。

他要懂得一家人选这套房子，是在选择什么样的生活。

老人住哪间房，大人在哪里娱乐、孩子在哪里写作业。

销售变成了房产体验顾问，卖房时不仅要少讲宏观大势，还要多陪客户在小区里走几遍，让客户深度感受自己买下这套房子之后的生活。

房子卖得更像车以后，新房的溢价会越来越多地来自产品体验。

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过去很多人买房，心里只有一本账。买入多少钱，几年后能卖多少钱。

现在需要两本账。

第一本仍然是资产账。

房子的地段、配套和流动性，决定这套房未来大概能卖到什么价位。

第二本是生活账。

更合理的户型、更安静的房间和更美的小区园林，会在漫长的居住中兑现。

新房多出来的价格，有一部分是消费。它能换来更舒服的十年，未必能在卖房时原样拿回来。

现在买新房的人，早已经接受了这个现实，因为他们心里想的是：人生苦短，及时行乐。

当然，还有一些人没有完成这个心理建设。

他们既想买到最新的产品，又希望每一笔产品溢价都能保值。

市场下行时，这两个愿望很容易打架，只能二选一。

所以更追求实惠，无法接受新房的溢价和将来折价的人，则会转向二手。

毕竟现在二手房比新房便宜太多，就拿南京的数据来说，现在南京新房成交均价有2.7万/平，比二手房的1.7万/平的均价高出了一万多。

这个价格差距相当大，所以才让不少人产生困惑：新房那么贵，二手不香吗？

新车和二手车的差价也很大，但是大家早已经习以为常。

相信要不了多久，大家会习惯新房和二手房之间的价差。

4

未来的新房市场，会越来越集中在愿意为新产品、新体验付钱的人身上。

开发商需要像车企一样研究产品，也需要像车企一样经营品牌和服务。

房产体验顾问将替代只会催客户交定金的销售人员，因为现房时代的客户会在真实场景里作决定。

二手房会走向另一个市场。

这里有成熟地段，有小面积和低总价，也有大量已经使用多年的普通住宅。

买家更在意价格，愿意接受旧一些的设计，再用装修解决能解决的问题。

两边依然会互相影响。

很多人还得卖掉二手房，才能凑出下一套改善房的首付。

今天的新房过几年也会进入二手市场，由下一批买家重新定价。

可两边的产品逻辑和购买人群，已经越走越远。

新车再贵，总有人想撕掉座椅上的保护膜，成为第一个握住方向盘的人。

二手车再便宜，也有人完全不会考虑。

没有谁一定算错了账。他们买的是两种生活，也接受两种代价。

新车和二手车早已是两个世界。

未来的新房和二手房，也会是两个世界。

以上是F哥个人观点，供大家参考。

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