4.5万/平拿地！南京新地王亮相，能不能逃过“地王魔咒”？
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“地王魔咒”，是房地产行业里非常典型的现象：
房企在土地拍卖中以极高溢价抢下“地王”之后，非但不能借此大赚一笔，反而会在后续开发中深陷亏损泥潭、最后资金链断裂，甚至走向破产倒闭的境地。
过去南京就诞生过不少轰动一时的“地王”和高价地。
但是受市场周期转换、严格的限价政策以及房企自身资金链的影响，南京有多宗“地王”项目最终下场黯淡，成为了“地王魔咒”的典型代表。
2016年，京港澳集团以47.6亿元摘得南京麒麟的G09地块，楼面价22353元/㎡，溢价率超100%，一举成为当时区域地王。
最后这个项目破产，整体转卖给了蓝光。
如今十年过去了，麒麟现在的二手房价比当时的地价还低。
接盘的蓝光自己也好不到哪里去。
这家从四川起步的开发商，凭着一套“激进的高杠杆 + 疯狂全国抢地王”的模式，从西南杀向全国。
它不仅在南京板桥拿过地王，还在苏州、武汉、合肥等城市的多个区域拿下单价“地王”。
蓝光的下场也很惨，集团公司全面资不抵债，正处于债务重组的泥潭之中，大量地方项目已被破产清算或拍卖。
这就是地王魔咒的威力。
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地王项目之所以大多命运悲惨、结局凄凉，主要是因为它们从诞生那一刻起，就陷入了无解的局面。
地王往往诞生于楼市行情最火热的时候。
此时市场最为狂热，房价预期最高，资金流动性也最宽松。
在土地拍卖会上，最终能抢到“地王”的那家，通常是对市场预期最乐观、计算最激进、甚至严重高估了地块价值的买家。
然而造房子卖房子需要时间，，从拿地到上市，最快也要6个月，而交付往往要两三年。
当地王项目历经千辛万苦拿到预售证、准备推向市场时，市场已经变了。
当市场热度退去，甚至往往撞上国家因“地王频出”而火速出台的严厉调控政策。
结果就是：在顶峰时期用比“面包”还贵的价格抢“面粉”，却只能在低谷时期的严限价下卖“面包”，最后的结局必然是血亏崩盘。
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去年年底，河西名品城G90地块土拍，奥体建设以45325元/平米的楼面价拿下。
这个数字超过了葛洲坝中国府在2016年创下的纪录，成为南京历史第一地王。
现在项目已经正式对外公开，案名檀府·河西。
檀府以南京新地王的身份亮相，也要面对同一个问题：
地王魔咒，会不会再一次上演？
F哥认为，这一次，檀府很有机会打破魔咒。
判断的依据，可以从天时、地利、人和三个方面来看。
先看天时，檀府拿地的时候，市场已经冷到骨子里。
过去不少地王，诞生在行情最火热的阶段。
但“利好出尽即是利空”，过去“地王”的开发周期恰好与楼市不断下行的周期重叠，一路遇到的全是坏消息。
檀府则反着来，起点在谷底，利空出尽是利好。
当时正是南京市场最惨淡、最恐慌的阶段。
奥体建设在这个时候拿下G90，虽然是带着任务来的，但是接下来的建设、销售周期，正好是市场信心逐步恢复的过程。
同样需要时间造房子，市场变化的方向不同，项目的处境就可能不同。
再看地利，这块地拥有的优势，是市场公认的好。
檀府位于河西中部元通商圈，周围的商业、交通与文化设施，都已经融入日常生活。
买家看得见这里的城市面貌，也能判断住进来是否方便。
对于已经在河西生活多年的家庭，这份熟悉尤其有价值。
他们不用为了换一套新房，重新适应另一片城区。
奥体建设又是河西集团的下属企业，河西是它的大本营。
在自己的主场作战，奥体建设可以把自己在河西新城积累的三十年的底蕴，全部融入这个塔尖项目里。
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最后看人和，檀府附近就有一批值得争取的买家。
这个判断，几个月前F哥就写过一篇文章。
华新城和仁恒江湾城，是河西上一代高端住宅的代表。
它们聚集了一批有购买能力，也愿意为居住品质花钱的塔尖家庭。
这些业主对河西有感情，对房子同样有要求。
原来的房子还能住，地段也舍不得离开。
但随着家庭生活变化，一部分人会希望空间安排更合适，居住感受再好一点。
他们缺少的，是一个值得认真考虑的新选择。
檀府全盘只有172套。
只要能说服江湾城和华新城几千户业主中那一小部分有改善意愿的家庭，就有机会取得不错的成绩。
天时提供了市场修复的可能，地利保留了买家熟悉的生活，人和则提供了可以直接争取的客群。
正因这些条件叠加在一起，F哥才认为檀府有机会打破“地王魔咒”。
不过，说一千道一万，最终还要看成绩说话。
华新城和江湾城的业主已经住得很好，檀府凭什么让他们再认真买一次房？
有能力买，和愿意重新花一次钱，中间还差一个充分的理由。
这就要看檀府到底提供了怎样的产品。
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从产品的角度看，现在南京的住宅已经往前走了一大步。
江湾城是上一代大高层的巅峰，社区承载的住宅规模较大。
对希望住得清静一点、私密性更好一点的家庭，低密住宅会带来不同的感受。
华新城虽然容积率较低，但产品依然带有上一代住宅的烙印。
璟园早年推出过200平米的三房，放到现在都是很超前的。
而檀府公布的182平米和228平户型已经做到了四房。
需要更多独立房间的家庭，马上就能看懂这个区别。
新一代豪宅会所对审美和功能的要求，也比早年细致得多。
健身、会客离家更近，改善的范围随之延伸到整个社区。
再看檀府，1.6的容积率，规划8栋8至16层的洋房与小高层。
檀府的问世，让江湾城和华新城的老业主有了几项值得认真比较的新选择。
家里的人也在变，孩子长大后需要自己的空间，夫妻作息不同，希望彼此少一点打扰。
当年住得舒服的房子，未必还能满足今天所有的需求。
只是换房也不能让生活质量明显退步。
住过好房子的人，对下一套房子的要求，往往更高。
F哥认为，这样的挑剔值得尊重。
当年愿意为家人认真挑一次房子，今天为什么不能再挑一次？
马路对面的檀府，就是最合适的选择。
所以奥体建设拿下檀府这个地王以后，要做的事情还有很多，其中最重要的课题，是要让檀府赢得一群住过好房子的人的认可。
等华新城和江湾城里那些最会选房子的人，愿意带着家人从马路对面搬过来，关于檀府会不会遇到地王魔咒的讨论，自然就有了最有力的答案。
以上是F哥个人观点，供大家参考。
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