利息超过7%！房价怎么还在涨？

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房贷利率是高一点好，还是低一点好？

大多数人一定选低的。

每个月少还一点，三十年房贷少付很多利息，谁不愿意？

可把眼光从贷款合同移到整个楼市，情况就变得有意思了。

现在美国房贷利率已经超过7%，但是房价指数还在不断上涨。

前些年国内房贷利率一路上升，最高超过6%，结果买房人仍然抢着上车。

如今国内房贷降到3%，按照最新的贴息政策，部分首套买家贴息后的利息负担甚至只有2%，但是楼市却依然偏冷。

房贷利息降低了，大家怎么反而不敢贷款了？

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其实房贷利率这件事，必须连着收入、通胀和房价预期一起看。

现在美国的30年固定房贷平均利率已经超过了7%。

但是中位成交价仍同比上涨1.6%，达到42.91万美元。

可见房贷的高利率并没有压制房价。

这一幕其实我们几年前也经历过。

2021年6月，南京多家银行首套利率在5.6%—5.75%左右，部分银行二套利率达到6%，但是成交量却是巅峰。

那时候，不少人担心再等一年，攒钱的速度追不上房价。

现在利率低了，但是很多人担心今天付了首付，明年同样的房子更便宜。

利率变了，市场的心态也发生了翻天覆地的变化。

对于个体而言，利率低当然更划算。

但宏观来看，通缩让人难受，大家更愿意生活在通胀的环境下。

收入在增长、房子有需求，即使利率高一点大家也敢买房。

过去月供贵几百元，工资和收入增长能够消化；而现在月供便宜几百元，收入却少了几千元。

然后资产也在缩水，导致大家照样不敢买房、换房。

美国的高利率还有一个特殊影响。

不少业主拿着过去办理的低息固定房贷。

卖掉旧房再贷款换房，就可能从两三个点的利率，换成7%以上。

于是，他们干脆少换房，继续住老房子。

这种“利率锁定效应”会抑制部分业主置换的需求，于是对供应形成硬约束。

这个现象解释了，为什么美国现在的房屋成交量在下降。

9月份数据还没发布，8月销售环比下降2%，同比下降1.2%。

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其实房贷不能只看名义利率，还要算另一笔账。

那就是通货膨胀。

贷款合同上的数字：3%、6%、7%，叫名义利率。而实际利率则要考虑钱的购买力变化。

粗略计算，实际利率约等于名义利率减去通胀率（CPI）。

举一个假设的例子：

房贷6%，CPI有4%，实际利率就是6-4=2%；

房贷3%，物价几乎不涨，CPI为0，那实际利率仍然是3%。

只看合同上的数字，第二种便宜。

考虑购买力变化，第一种的实际利率反而更低。

但这个假设不能直接套进今天的中美对比。

美国8月CPI同比上涨3.4%，中国同期上涨0.8%。

用当期CPI作粗略参照，美国7.4%的房贷，实际利率约4%；

国内假设贴息后的利息负担为2%，实际利率约1.2%。

美国的名义利率和实际利率都比中国高。

虽然通胀会稀释固定债务的购买力，但是银行每月该收的钱，却不会自动减少。

普通家庭还贷能不能轻松，最终要看收入有没有跟上。

工资涨了，固定月供占收入的比例才会下降。

只有生活费涨、工资收入不涨，普通家庭的日子就难受了。

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接下来最值得关注的变化便是国内的通胀指数。

今年政府工作报告把居民消费价格涨幅目标定在2%左右。

假如未来通胀能稳定在2%左右，符合条件的首套买家，在贴息期间承担的利息成本也维持在2%左右。

那么享受贴息的那部分贷款，实际利率就可能接近零。

这对刚需群体是很有力的支持。

不过贴息政策的范围也要强调一下。

面积不超过120平方米、总价不超过150万元的住房，首套房贷，才可以享受房贷贴息。

新房、二手房都支持，但贴息最长5年。

虽然借钱的实际成本降低了，买房的风险仍要自己算。

放到南京，贷款贴息支持尤其值得关注。

南京二手房市场里，面积不超过120平方米、总价不超过150万元的房源成交量，占南京二手房成交总数的60%。

这说明，贴息政策划定的面积和总价范围，覆盖了南京很大一部分二手房交易。

低总价二手房是南京置换市场重要的起点。

刚需买下一套小房子，原业主拿到房款，才有机会换面积更大的次新房。

后面的改善买家，也才可能走进新房售楼处。

一套不起眼的旧房，往往连着几家人的换房计划。

接下来，如果温和通胀伴随就业改善和收入增长，贴息带来的减负，就更有机会变成真实的购买力。

如果只是吃饭、出行更贵，工资迟迟不涨，再漂亮的实际利率也难让人安心。

房贷降息值得欢迎，但普通家庭需要的还不止这些。

得让大家相信，下个月工资能顺利到账，明年的工作还在，付完首付以后，一家人的日子仍然过得下去。

大家怀念的，并不是当年那个6%的房贷，而是那个敢相信未来会比现在更好的时代。

以上是F哥个人观点，供大家参考。

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#房贷 #降息 #房价