拳打河西，脚踢南部新城！南京这个板块，到底凭什么？
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国庆前一天，南京安德门G38地块经过三个半小时竞价，竞拍125轮，最终被颐居建设以9.51亿元拿下。
溢价率15.55%，成交楼面价达到21403元每平方米。
这次参与竞拍的有金茂、绿城等大牌开发商。
众所周知，828新政之后，开发商拿地已经异常谨慎，能让他们举牌125轮，至少说明开发商愿意继续在雨花台下注。
把时间往前推两年，这个结果多少有些出人意料。
南京人谈高端改善，首先想到河西、谈城市规划和新房供应，南部新城又是绕不开的名字。
夹在两者中间的雨花台，以前常被当成一个过渡地带。
想买河西却差一点预算，或者看好南部新城又嫌价格高，才会顺路过来看一眼。
如今情况变了。
雨花台的新房销售成绩越来越扎眼，安德门、雨核接连出现热销楼盘，销售情况非常火爆。
雨核的二手房单价，比河西的很多小区都高，安德门4万单价的新房，卖得比南部新城的还好。
这个曾经站在两个热门板块中间的小兄弟，已经开始抢走河西和南部新城的风头。
雨花台现在的风光程度，颇有一种拳打河西，脚踢南部新城的既视感。
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如果一个板块偶尔冒出一个热盘，可能碰巧定价偏低，也可能赶上促销。
雨花台这轮行情更有意思的地方，在于不同总价的房子都找到了客户。
软件谷的联发雨花新澍，靠小面积和低总价打开市场。
69平方米左右的户型，把四代住宅的入场总价压了下来，让在软件谷工作的年轻人也够得着。
今年上半年雨花新澍网签600多套，拿下南京新房销售金额、面积和套数三项第一。
南京新房市场每天都在讲改善，最后跑出销量的，却是一批年轻人买得起的房子。
再看安德门的颐和金陵印。
这个项目卖到了四万元级，面对的已经是改善家庭。
项目上市以来已经成交住宅555套，另有21套认购，目前只剩100余套可售，已经进入尾盘阶段。
低总价能跑量，四万元级的改善房也卖得动。
买雨花台的人已经从刚需年轻人，扩展到了手握数百万元预算的改善家庭。
雨核接下来还有建发·璞玥。
这是南京首个“4.5代住宅”，项目尚未正式开盘，价格也没有最终公布，但是市场关注度，足以排到南京前列。
从雨花新澍到金陵印，再到等待入市的璞玥，雨花台已经摆出一条清楚的产品线。
年轻人可以买第一套房，收入提高以后想换一套更好的，也能继续留在这里。
一个板块能够把人留下来，行情才有机会延续。
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雨花台这两年为什么能火起来？
答案就藏在南京的地图上。
雨花台紧挨河西与南部新城，背后还有软件谷庞大的就业人群。
安德门G38距离地铁1号线和10号线换乘站约200米，四通八达。
到新街口不过几站路，很好地承接到了市区的改善客群。
很多新区卖的是几年后的生活，安德门卖的是今天下班以后就能用上的生活。
买房人最后要算的账很朴素。
上班需要多久，同样的预算能买多大，老人过来住方不方便。
河西有成熟的高端资源，南部新城有很强的规划预期，可这些优势都装在房价里。
同样拿出三四百万元，在河西可能只能压缩面积，在南部新城也要面对更高的购房门槛。
到了雨花台，选择会多一些，房子更大一些，品质也更好一些。
于是，一部分原本打算去河西或者南部新城的客户，把预算留在了雨花台。
这就是“拳打脚踢”背后的真实含义。
雨花台没有取代河西，也没有压过南部新城的城市定位。
它抢走了买房人的一部分选择，把过去只能仰望两个热门板块的预算，变成了自己售楼处里的成交。
开发商也看见了这股购买力。
金陵印还在销售，颐居又接连拿下安德门两块地。
璞玥是建发在雨核的第二个项目。
开发商敢继续下注雨花台，靠的终究是这里有人工作，也有人愿意留下来生活。
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不过准备买雨花台的朋友，也不要被销冠、地王和倒计时推着走。
雨花台的范围很大，安德门、雨核和软件谷其他片区，房龄、交通和产品差距都不小。
把同样总价的新房和二手房摆在一起，认真算一遍面积、税费、交付时间和每天的通勤时间。
能解决自己生活问题的房子，才值得付钱。
准备卖房的业主更要看真实成交。
开发商举牌时多花的钱，不会自动变成你家房本上的利润。
新房产品不断升级，二手房只有拿出合适的价格，才能把板块的人气变成自己的买家。
一块地拍125轮，热闹只能维持半天。
年轻人能在雨花台买得起第一套房，几年后想改善，还愿意把第二套房买在这里，这才是一个板块能热很多年的本事。
过去的雨花台站在河西和南部新城之间，像一条通往热门板块的过道。
如今，越来越多买房人走到这里，停了下来。
雨花台的风光，就从这些留下来的人开始。
以上是F哥个人观点，供大家参考。
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