拆迁暴富的时代结束了？南京给出另一个答案
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南京一套38平方米的老房子终于拆了，业主接到的却是一张10多万元的缴费单。
这件事发生在秦淮区石榴新村。
这里的老房子建于上世纪50年代。
部分住房没有独立厨房和卫生间，只有水电，连燃气都没有。
2020年，房屋被鉴定为D级危房，继续住下去已经关系到安全。
后来，居民搬出去过渡，旧房原地拆除重建。
石榴新村的一位居民，原来房子的面积是38㎡，重建后变成43.84㎡，还装上了电梯。
新房按照建筑面积每平方米2800元缴费，总费用10多万元，其中一部分可以用过渡费和搬迁奖励抵扣。
房子大了5.84㎡，套内面积却只从31.32㎡增加到32.5㎡。
因为多出来的建筑面积，主要分摊给了电梯、楼道等公共空间。
这次重建解决了房屋安全和成套居住，也让老人用上了电梯。
居民不是凭空得到一套大房子，还要承担属于自己的那部分建设费用。
为了等到这一天，有人在外过渡了近五年。
过去一听说老房子要拆，大家先想到拆迁补偿。
石榴新村的房子拆了，但居民却掏钱搬回原地。
石榴新村的成功案例就是南京的样板，市区的一些老破小区，以后可能不拆迁了。
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南京市区不少老房居民，确实盼了很多年拆迁。
这份盼望不难理解。
有些房子地段很好，居民在周边住了几十年，工作、看病和生活都已经习惯了。
可房子越住越旧，面积狭小，厨卫不成套，也没有电梯。
年轻时还能将就，年纪大了，每天上下楼都很吃力。
老房反复维修，能够解决漏水和墙面脱落，却很难重新安排户型，更不可能凭空增加电梯和独立厨卫。
把这些居民的期待全部理解成盼着一夜暴富，过于轻率了。
很多人舍不得离开市区，也没有足够的钱在附近重新买房。
他们等拆迁，想要的无非是一次彻底改善居住条件的机会。
石榴新村后来的选择也能说明问题。
经过协商，有七成的居民选择原地回迁。
可是，居民越迫切，拆迁也未必越快。
从2000年开始，石榴新村先后启动过三轮拆迁征收计划，最后都没能成功。
这里的产权关系复杂，各家的诉求很难统一。
传统征收还需要巨额资金，账算不平，项目就推不下去。
一轮征收落空，可以再等下一轮。
可D级危房不会因为居民还在等待，就自动变得安全。
石榴新村最终换了一种办法。
3
石榴新村这次更新采取原地重建、以回迁为主的方式。
建设资金由市级财政、区级财政和产权人按照三三四的比例筹集，居民承担四成。
项目的建造成本约为每平方米7000元，居民承担2800元。
所以前面那套38平方米的房子，房主因此需要缴纳10多万元。
这样的价格确实很有吸引力，但是很却依赖危房政策和财政支持，否则不会这么便宜。
钱还只是第一道难题。
这个项目一共开了69场居民议事会，设计方案修改70多轮，户型又调整了20轮，最后形成36种户型。
388户居民要在出资、面积、户型和过渡安排上形成共识，难度可想而知。
一个人愿意出钱，只能代表一家人的态度。
一栋楼想要拆掉重建，邻居们都得坐下来，把各自的账摊开来谈。
楼可以推倒重盖，但是上百户家庭的意见很难一次就统一一起来。
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石榴新村的变化，很可能会发生在南京更多老小区身上。
南京最近公开征求意见的《南京市城市更新条例（草案）》，专门设置了老旧住房自主更新章节。
草案拟对建成年代久远、非成套、安全隐患突出的住房提供制度支持，并对业主表决、资金筹措、手续办理和产权登记作出安排。
规划条件允许时，还可以适度提高容积率。
符合条件的C级、D级危房，可以申请政府补助。
这套规则一旦落地，部分老房子就多了一种选择。
业主可以共同商量，参与出资，把旧楼拆除后原地重建。
但目前仍要保持冷静。
这份条例还在征求意见，意见反馈截至10月3日，尚未正式施行。
现在讨论的是草案提出的方向，不能写成南京所有老小区已经可以申请拆楼重建。
南京以后仍然会有征收拆迁，自主更新也不会覆盖所有老房子。
房龄老，只能说明房子需要关注。
能不能启动重建，还要看房屋安全状况、产权关系和规划条件。
更现实的一关，是业主愿不愿意出钱，邻居之间能不能形成共识。
石榴新村办成的事，不代表每个老小区都能照着复制。
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手里有老房子的业主，以后要换一种算法。
先查清房屋产权和安全状况，再看整栋楼有没有共同改善的意愿。
希望原地重建，就要准备承担建设费用和过渡时间。
继续等征收，也得接受一个现实，拆迁通知没有确定的日期。
准备买老破小的人，更不能因为一句“以后可以拆迁/原地重建”，就多付钱。
即使项目能够启动，业主也要出钱，还可能在外过渡几年。
房子重建之后能增加多少套内面积，同样不能只看建筑面积。
一份还在征求意见的草案，不能提前算进房价，更不能当成免费换新房的承诺。
过去，很多南京老房业主把希望放在一张拆迁通知上。
今后，一部分人等来的，可能是一份需要自己签字、自己出钱的重建协议。
石榴新村等过三轮征收。
最后，居民接过了一套有独立厨房卫浴、自带电梯的新房，也接过了属于自己的那部分账单。
南京以后还会有拆迁。
但是不少老小区，恐怕是再也等不到拆迁通知了。
以上是F哥个人观点，供大家参考。
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