240万的房子，中介卖了275万！35万差价归谁？
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一套240万的房子，中介卖到了275万，多出来的35万元该进谁的口袋？
最近，一桩官司把这个问题摆上了桌面。
2024年7月，黄某准备出售自己名下的房子。
某房产中介公司的法定代表人李某，以个人名义和黄某签了一份居间合同。
两个人约定，房东的成交底价是240万元，超过240万元的部分全部算作中介佣金，房东不再另外付费。
这个约定看起来很简单。
房东拿到自己想要的240万元，中介能卖多高，全凭本事。
卖得越高，中介挣得越多。
没过多久，中介找到了买家，房屋最终以275万元成交。
按照前面的约定，这一单中介一口气赚到35万巨款。
但是房东收到275万元房款以后，却不肯把这35万元交出去。
中介随后把房东告上法院，除了支付35万元，还要求房东支付逾期利息。
看到这里，估计不少人直觉上会认为中介很委屈。
协议是房东自己签的，240万元也是房东亲口认可的。
中介找到了愿意多付35万元的买家，房东看到房子卖贵了又反悔，吃相似乎也不好看。
但是最后法院的判决很反直觉，一审驳回了中介的全部诉讼请求，中介上诉以后，二审仍然维持原判。
这35万元差价，中介一分钱都没拿到。
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为什么法院的专业判决和大众想的不一样？
F哥把公开的案件材料从头看了一遍，发现决定结果的细节，藏在另一份合同里。
原来中介先是以个人名义和房东签约，约定超出240万元的部分归自己。
后面正式成交时，买家、卖家和房产咨询公司又签了一份三方买卖合同。
合同写得很清楚，这家中介公司为交易提供服务，中介服务费由买家承担。
这下问题来了。
买家那一边，已经约定承担中介服务费。
卖家这一边，中介还想拿走35万元差价。
公司在三方合同里安排一份中介费，公司的法定代表人又以个人名义安排一份高额佣金。
两份合同，两套收费办法，显然中介是贪心了。
他想在买家和卖家之间两头吃，却把自己的双重身份和收费方式摆到了法院面前。
原本以为有协议、有通话录音，35万元已经十拿九稳，最后却聪明反被聪明误。
这笔所谓的佣金达到成交价的12.7%。
中介提供了多少额外服务，为什么值35万元？
房东当然签过字，中介也拿出了通话录音，证明房东明确同意过底价模式。
结果法院并不支持他的诉求。
法院关注的是签字以前，中介到底告诉了房东多少事情。
李某既是房产咨询公司的法定代表人，也是这笔交易的经纪人。
他掌握买家报价、市场行情和交易进度，房东在这些信息上明显处于弱势。
二审法院认为，房东虽然同意过底价模式，但中介没有充分披露市场行情、交易细节以及自己的双重身份。
中介利用掌握的信息，在买卖双方之间制造出35万元差价，再把这笔差价变成个人佣金，违背了中介如实报告的义务，也破坏了交易价格的透明和公平。
法院因此认定，这项约定违背公序良俗，应当无效。
《民法典》第九百六十二条也规定，中介人应当把与订立合同有关的事项如实报告。
中介故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，无权请求报酬，还要承担赔偿责任。
《房地产经纪管理办法》写得更加直接。
房地产经纪机构和经纪人员不得隐瞒真实交易信息，低价收进、高价卖出赚取差价。
这起案件没有否定所有奖励佣金。
房东愿意拿一部分溢价奖励中介，在充分了解行情、身份和收费安排以后，双方可以依法协商。
但是中介一边让买家向公司支付服务费，一边又以个人名义向卖家索取差价，这显然是说不过去的。
所以，中介为什么会败诉也就不奇怪了。
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这个案例对南京的房东朋友很有提醒作用。
二手房市场里，中介最喜欢问房东的一句话，就是最低多少钱能卖。
房东给出底价，原本是想给谈判留一点空间。
可一旦中介的收入和底价以上的差额绑在一起，双方的利益就会发生冲突。
房子卖245万元，按照两个点算，中介只能赚不到5万，签了底价协议，卖到275万元，中介就能赚35万元。
中介想赚得更多，最有效的办法就是让房东尽量报低底价，再让买家尽量报高价格。
房东对市场少了解一点，中间的差价就可能多一点。
到了这个时候，中介还会不会尽力替房东争取价格，已经很难回答。
买家同样要提高警惕。
中介告诉你，房东已经咬死275万元，一分钱都不肯降。
房东那边可能只等着拿240万。
买家多掏的钱没有全部进入房东口袋，还要再交一笔中介费。
买卖双方被安排在不同房间，中介掌握全部报价。
只要价格不透明，任何一方都不知道对面说了什么。
房产交易动辄几百万元，信息差只要稍微大一点，就是一个普通家庭多年的积蓄。
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准备卖房的朋友，先做好信息储备工作，查清同小区相似房源的近期成交价。
挂牌价只能说明房东想卖多少，成交价才能说明市场愿意付多少。
佣金也要和房款分开约定。
服务费由谁承担、收取多少、付给公司还是个人，都应该写进同一套清楚的合同。
公司合同和经纪人个人协议对不上，先别急着签。
遇到超出底价全部归中介的条款，更要谨慎。
中介掌握哪些客户报价，是否还向另一方收费，都要问清楚。
自己拿不定主意的，签字前最好让内行看看。
买家也要看清每一笔钱。
房款打给谁，中介费打给谁，合同必须分得清清楚楚。
任何要求转进个人账户的额外费用，都不能靠一句行业惯例糊弄过去。
一套房子值240万元还是275万元，由市场决定。
中间那35万元归谁，必须让房东知道客户真实报价。
掌握全部信息的中介可以靠专业赚自己应得的那部分，而不是靠信息差谋取暴利。
将来大家卖房遇到类似的情况，完全可以拒付这笔钱，就算打官司，法律也会站在你们这一边。
以上是F哥个人观点，供大家参考。
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