5万定金锁定500万？北京已经交卷，南京进入倒计时
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等了整整27天，北京终于出手了。
赶在中秋节前一天，北京正式发布商品住房销售新政实施细则，成为828新政之后，全国第一个拿出完整方案的城市。
这27天，整个房地产行业都在等。
开发商在等，因为手里的项目还能不能提前卖，直接决定现金能不能回来；
买房人也在等，因为贷款是签完合同就开始还，还是等到房子竣备以后再还，中间可能差着一两年，甚至更久。
各地有关部门也在等。
这次新政完全颠覆了整个行业，兹事体大，没有哪座城市敢做出头鸟。
如果政策细节定得宽松了，改革可能无法落地；
定得太紧，一批正在开发的项目又可能会失控。
所以828之后，各地虽然都在研究，但真正拿出完整细则的却很少。
现在北京带头把第一份答卷交了出来，这就好办了，各地只要依葫芦画瓢，按照北京的细则来，就不会犯错。
最难处理的新老项目划线、预售资金监管和个人按揭发放，北京都给出了具体办法。
接下来的中秋假期，各个城市的有关部门，一定在加班学习北京的政策，相信各个城市的细则很可能会加快落地。
南京也应该进入倒计时状态。
2
北京没有对所有在建项目一刀切，也没有让所有老项目继续照旧。
项目已经到了什么阶段，决定它接下来走哪条路。
北京这份细则里，最关键的是两条分界线。
第一条决定房子什么时候可以卖。
8月28日以后新发布土地出让公告的项目，如果采用预售，楼栋必须建到主体结构封顶，经过相关验收，才能申请预售许可证。
8月28日以前已经取得建设工程规划许可证的项目，仍然可以按照原来的条件预售。
至于此前已经拿地、却还没有取得规划许可证的项目，原则上执行新办法。
能够确保按时交付的，经当地政府把关并报备，可以在2027年底以前按照原来的条件申请预售，但资金监管会明显加强。
第二条分界线决定买房人的贷款什么时候发放。
北京规定，8月28日以后取得预售许可证的项目，无论商业贷款还是公积金贷款，都要等竣工备案以后才能发放。
这两条线千万不能混在一起。
有些项目可以按照旧条件提前卖房，并不代表开发商还能提前拿到买房人的按揭款。
只要预售许可证是在8月28日以后取得的楼盘，个人按揭就要等到竣备之后发放。
以后判断一个楼盘执行哪套政策，只问销售一句“你们是不是老项目”已经不够了。
建设工程规划许可证什么时候取得，预售许可证又是什么时候取得，这两个日期都要认真看。
3
828新政之后，房地产的底层代码已经变了，开发商首先要做的是重新算账。
过去楼盘达到预售条件，房子卖给客户，银行很快把按揭款打给开发商。
现在按揭款要等到竣备以后才能到账，开发商必须靠自有资金和开发贷撑过更长的建设周期。
钱要多压一两年，资金成本自然会直线上升。
正如F哥之前文章里的判断，这个成本不可能由开发商一方承担，政府也要一起分担。
北京的细则里，就帮开发商分担了部分资金压力。
北京8月28日以后发布出让公告的住宅用地，土地出让价款可以分期缴纳。
签订合同后30天内先交不低于一半，剩余部分最长可以两年内缴清，而且不计利息。
同时，开发贷款会按照项目建设进度分批发放，支持现房销售项目和“好房子”项目。
这个思路很清晰，就是在帮助开发商减轻资金压力。
但即便如此，也无法消除新政对开发商资金的影响。
过去那种靠买房人的钱快速周转、同时铺开大量项目的时代，已经结束。
从今往后，开发商手里有多少钱，就做多大的项目。
造房子成了周转率极低的制造业，只能赚辛苦钱，据此判断，未来会有一批开发商直接退出这个行业。
能留下来的都是央企、国企，以及少部分大型民企。
4
对于买房人来说，新规则解决了市场最大的一个担忧：
会不会买到烂尾楼?
竣备之后再发放按揭，至少把最沉重的一部分风险从普通家庭身上移开了。
开发商没有把房子建到约定节点，就拿不到买房人的大额贷款。
北京还设计了一种新的锁客方式。
实行现房销售的项目取得施工许可证后，可以与买房人签订购房定金合同，一般收取不超过总房价的1%。
一套500万元的房子，定金一般不超过5万元。
有人把这笔钱称为100倍杠杆，认为花5万元就能提前锁定一套500万元的房子。
听起来很刺激，但是合同风险也很容易被忽略，毕竟买的永远没有卖的精。
交了定金，不等于拿到一张可以自由交易的购房期权。
房价、交付时间、买家退出条件以及违约责任，都要看合同怎么写。
5
北京细则落地以后，压力已经给到了其他城市
各地很可能参考北京如何划分新老项目，再根据自己的库存、土地市场和开发商情况作出调整。
南京未必逐条照搬北京，但整体框架应该是大差不差。
市场也不能一直等下去，再过几天，828新政就满一个月了，南京再不出细节就尴尬了。
近期准备买新房的朋友，也不要只顾着问价格折扣。
更重要的是搞清楚下面这些细节：
哪些项目可以按旧条件预售，哪些项目必须封顶以后才能拿证，8月28日之后领证的楼盘何时发放按揭，如果允许提前收取定金，这笔钱又该怎样监管。
如果都不确定，那别着急刷卡签合同，再等一等。
北京等了27天，才把房子什么时候能卖、按揭什么时候发放写清楚。
接下来南京也快了，十一国庆之前就能见分晓。
建议南京的买房人，等细则出来之后，把两张许可证的日期查清楚，再决定要不要签合同。
房子是几百万的大事，开发商着急回款可以理解，买房人没必要帮开发商抢时间。
以上是F哥个人观点，供大家参考。
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