第四代住宅开始交房，南京房价又危险了？
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时间过得太快了，一眨眼的时间，之前火遍南京的第四代住宅开始交付。
南京首个四代宅——中海江南玖序，正在把房子交到业主手里。
还记得当年大露台、挑高客厅、空中庭院，这些配置震惊了南京乃至全国市场。
无数外地开发商特意到南京学习江南玖序的先进经验；这个项目甚至吸引到江苏省一把手亲自实地调研。
江南玖序正式开启交付，也意味着在南京流行了好几年的四代宅大露台，开始从开发商的售楼处走进寻常百姓家。
很多人关注交付品质，认真检查过去开发商宣传过的东西兑现了多少。
但是F哥更关注另一件事。
从中海江南玖序开始，南京楼市即将进入四代宅的集中交付期。
过去两年，这些项目只在售楼处里抢客户。
接下来，它们会成为现房，随后还会以二手房的身份进入市场。
南京一批高总价三代住宅，马上要面对一群更新、更强，也能直接走进去看的竞争对手。
高端二手房的日子，恐怕要更加难过。
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这两年，一些买房人明明喜欢四代宅，但最后仍然买了成熟次新房。
原因很简单。
四代宅还在建设，露台交付以后有多大，挑高空间住起来舒不舒服，买家心里都没有底。
而且网上有很多批评露台的舆论，影响力不小，而成熟次新房却摆在那里。
楼栋和采光可以现场看，小区维护的好不好，直接可以看到；
遇到楼层不错，装修合适的房源，价格合适就签了，然后办完手续就能入住。
拎包入住，是过去三代住宅二手房手里一张很硬的牌。
在四代宅尚未交付的阶段，购房者只能买新房，到售楼处看开发商的承诺。
但是接下来四代宅也有了二手房，买房人可以亲身体验，不用再看网上怎么说，只需要根据自己的感觉去做决定。
所以自从四代宅开始交付以后，二手房手上现房的这张牌，优势就没那么大了。
这些新规的四代宅，买家照样可以进小区、看园林，站到露台上感受四代宅独有的视野。
这种变化会直接影响二手房市场的选择。
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接下来手握改善购房预算的买家，面前的可选择范围会越来越广。
他不仅可以看三代宅的二手房，也可以看四代宅新房，还可以看已经交付的四代宅二手房。
同样的钱，谁的空间更舒服，谁的产品更新，都会让客户做出不同的选择。
现在有些房东还在盯着本小区去年的成交价，忽视了接下来会有一批新的四代宅二手房来冲击市场。
而买家看的却是今天的市场。
他不会因为这套房子十年前被叫作豪宅，就接受十年前留下来的溢价。
他想的是，差不多的价格，我要先看看现在的新房造得有多好。
这句话很伤人，却是二手房市场最真实的定价方式。
当年买得贵，证明当年的买家愿意付那个价格。
但是今天能卖多少，要看今天的买家还有多少选择。
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当然，江南玖序本身总价很高，和多数五百万元到八百万元的房源并不直接竞争。
它的意义在于交付开始了。
后面会有更多四代宅陆续交房，上到一千多万的豪宅，下到三百万的改善、两百万的刚需，都有四代住宅。
并且覆盖的板块也更广，无论是河西、南部新城、还是雨核、江核、江宁、燕子矶，处处都有四代宅。
四代宅二手房一旦形成稳定挂牌和成交，竞争就会从千万级豪宅向更广的改善市场传导。
最先感到压力的，是那些位置不够稀缺、产品已经显旧，报价却还停留在高端水平的房子。
它们未必立刻大跌。
市场通常会先让房东感到寒意。
看房的人来得少了，客户看完没有下文，经纪人隔几天反馈一次，对方又去看新盘了。
挂牌时间越来越长，房东才会开始调整价格。
高总价房源的客户本来就少。
现在每多出一批新选择，老房子分到的客户就会更少。成交量先被分走，价格随后才会松动。
地段稀缺、物业稳定的三代住宅仍然有价值。总价已经充分调整的房子，也能靠性价比留住买家。
一套已经落后的房子，还坚持用过去的身份给自己定价，卖房会越来越难。
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接下来市场里还有一个悬念：四代宅交付后的生活，到底能不能获得业主的认可。
露台和私密性到底怎么样，长期维护要花多少钱，都要等业主住进去以后才知道。
会所能否长期运营，也会影响买家愿意支付的价格。
如果四代宅经得住居住检验，二手市场会给它更高的认可。
那批户型普通、公区老化的高总价三代住宅，压力会迅速加大。
如果入住以后暴露出明显问题，老小区的成熟和稳定仍然能换来客户。
所以江南玖序交付，只是南京四代宅接受市场检验的第一场考试。
成绩不会由销售写在海报上，要由业主住出来，再由二手房买家用成交价打分。
准备卖房的业主，从现在开始就该换一种方式判断价格。
别只看邻居挂牌多少，也要看看拿着同样预算的买家，最近还可以去看哪些新房。
周边四代宅什么时候交付，二手挂牌大概会落在哪个总价，都要算进自己的出售计划。
没有出售需求的家庭，不必因为新产品出现就焦虑。
房子住得舒服，通勤和生活也合适，产品新旧不会立刻改变自己的日子。
急着出售的人，不能再抱着当年的买入价等市场回来。
过去，房东谈价格，经常说隔壁那套去年卖了多少。
接下来，买家会把手机递过来，让房东看看同样的价钱，买到的四代住宅有多牛。
南京四代宅开始交房以后，二手市场里这样的对话会越来越多。
老房子当然可以继续挂一厢情愿的高价。
但是很难再说服买家放弃那些更新更好的选择，选这个明日黄花。
以上是F哥个人观点，供大家参考。
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