每年烧掉100万！售楼处的豪华会所，交房以后能开多久？
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开发商卖房的时候，售楼处会所里的游泳池里，水质清澈。
但是交房五年以后，泳池里还有没有水，才是业主更要关心的事。
现在南京的新房，已经卷到了不建会所就不好卖的程度。
恒温泳池、健身房、瑜伽室、私宴厅，几乎成了售楼处的标准答案。
如果论会所的密度，南部新城很可能已经是国内最集中的地方，没有之一。
小区自带会所，这当然是一件好事。
过去业主想游泳健身，只能去外面的游泳馆、健身房。
现在不用出小区，下楼就能运动。
老人有地方坐，孩子有地方玩。
而且会所确实能提高居住体验，也配得上改善住宅的价格。
但问题往往出在交付以后。
开发商把会所建出来，只需要花一次钱。业主想让它一直开着，却要年年花钱。
样板间展示的是会所最漂亮的巅峰期，但是房子交付后，小区业主就要承担往后每一天的运营费用。
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整个会所里运营成本最高的，往往就是最吸引人的恒温泳池。
水要循环，温度要保持，还要配救生员和保洁人员。
设备会老化，耗材要更换，每开一天都在烧钱。
一座全年开放的恒温泳池，一年的维护费加人工费，要消耗一百万资金。
假设一个500户的小区，每年要为泳池承担100万元，平均到每户就是2000元。
这还只是泳池的运营成本，没有算健身房、私宴厅等其他功能区。
更麻烦的是，业主使用会所的频率完全不同。
有人每周游五次，觉得这笔钱花得值。
而有人一年不去一次，然后还要为泳池出钱，心里自然不舒服，可能后面就不交钱了
入住率高的时候，这笔账也许还能算得过来。
但是遇到交付慢、空置多的项目，愿意长期掏钱的人就更少了。
会所能建多豪华，取决于开发商肯花多少钱。
但是会所能开多少年，取决于业主是否愿意持续买单。
3
比南京更早进入会所时代的上海，也更早碰到了这道难题。
当提媒体曾经报道过长宁一个小区的泳池。
最早只供业主使用，后来光靠业主无法维持下去，就向社会开放，再后来承包给外部公司经营。
但是等到合同期满，运营方直接退出，泳池随之关闭。
这条路几乎把住宅会所能想到的办法都走了一遍。
只服务业主，客流不够。
向外开放，又要面对管理压力。
交给专业公司，如果赚不到钱，对方一样会离场。
虽然会所对外营业可以增加收入，但也会带来新的矛盾。
上海一个豪宅小区的业主就曾向媒体反映，他们担心中央会所的泳池对外开放后，外来人员需要穿过小区公共区域，会影响小区的安全。
这类担心非常现实。
业主多交了物业费，买的是小区内部配套。
结果游泳高峰期，池子里全是办卡的外来会员，住在里面的人反而要排队，谁都会觉得憋屈。
可要是大门一关，只服务业主，收入又未必撑得住长期运营。
向外开，业主不舒服；关起门，会所可能养不活。
这才是小区会所交付以后最棘手的两难。
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南京南部新城还多了一层难题。
这里的新盘多，各个带会所，所以会所密度非常大。
每个项目都期待以后通过会员、课程或者场地经营补贴成本，但是周边有能力且愿意消费这些服务的人，并不会凭空增加。
售楼时，隔壁有会所，所以我也得有。
经营时，隔壁也有会所，我的客户又从哪里来？
今天大家看到的是每个楼盘都在比会所。
几年以后，大家可能要比的是谁家的会所还开着，谁家的泳池还能正常换水。
当然，这不代表南京的会所一定会大面积关闭。
不同项目的户数、物业费标准和运营能力差别很大，有些小区完全有能力把会所长期做好。
所以买房人不能只看沙盘里的面积，也要看交付后的细节：
会所产权归谁，哪些设施写进合同，费用从哪里出，将来会不会对外开放……
卖房时的口头承诺听起来很好，但是最后能够保障业主权益的，还是合同条款。
所以大家在南部新城买房，看会所不能光看硬件设施，还要看软件服务。
现在南京的开发商都在展示，自己能把会所建得多漂亮。
但是接下来，开发商需要认真回答，交房五年、十年以后，会所准备怎么运营下去。
不如现在就把账摊开：泳池一年要花多少钱，物业费能承担多少，不够的部分谁来补，将来能不能对外营业……
在卖房时讲清楚，写进合同，让客户买得明明白白。
哪家开发商把这道题做好了，肯定能从激烈的竞争中突围，获得市场最丰厚的奖励。
以上是F哥个人观点，供大家参考。
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