暴跌77%！房地产这门生意，不如存款吃利息？
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不得了，很多开发商要“跑路”了！
最近中信证券出了一份研报，他们认真算出了几个数字。
过去开发商卖期房，内部收益率IRR是15.8%；
现在进入现房销售，在房价和地价不变的情况下，IRR只剩下3.6%，暴跌77%；净利率也从6%降到2.4%，下跌60%。
这些数字意味着现在开发商拿地造房子，吭哧吭哧干一个项目，赚的钱还不如把买地的钱存银行。
钱放在银行不会亏，还有利息拿，而拿去造房子，可能利息钱都赚不回来。
简单说，现在开发新房已经是一门很差很差的生意。
以前开发商表面上干的是制造业，赚造房子的钱，实际上干的是金融业，通过高周转赚取超额利润。
开发商是怎么玩的呢？
说穿了其实也很简单。
预售时代，项目还在施工，购房人的首付款和银行按揭已经进来了。
开发商可以拿这笔钱支付工程款，也可以腾出自己的资金去拿下一块地。
一笔钱滚得越快，一年能做的项目越多，回报就越高。
但是828新政之后，进入现房销售时代。
现房销售把收钱的时间推到了竣备以后。
土地款在拿地的时候已经交了，施工单位要结账，银行利息每个月照算。
房子还没卖，成本已经一层层压了上来。
同样赚一亿元，一年收回来和四年收回来，是两门完全不同的生意。
所以现在开始造房子这门生意已经没有了金融属性。
虽然828新政没有让全国项目一夜切换，原有预售项目仍按原规则处理。
但是新出让土地和已经出让但尚未取得建设工程规划许可证的项目优先选择现房销售。
现在大家还没有感到变化，是市场的惯性使然，但是未来的方向已经很清楚。
造房子就成了最单纯的制造业。
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更悲观的是，造房子还不是普通的制造业，而是那种没有预付款、没有订单的重资产制造业，比普通的制造业更艰难。
因为它没有足够的预付款，还背着最重的库存。
普通制造业可以分批销售，分批回款，而房地产要接近整盘竣备才能回款；
建房子的时间需要2-3年，是长周期的制造业，和造飞机、造船差不多了。
但是造飞机、造船的工厂，通常已经拿到了订单和预付款，后面按照制造进度收钱。
而开始现房销售之后，这些开发商都没有。
他们手里既没有预付款，也没有确定订单，前期只能靠自有资金和银行贷款，难度非常大。
制造业可以根据市场的变化来调整产量，但地产项目一旦拿地开工，是多少就是多少；
普通商品可以跨区域销售，A城市卖得不好，就调拨到B市去卖，但房子无法搬运，库存高度本地化。
制造业库存还能大降价清仓，但是开发商做不到。
大幅降价不仅破坏市场、还冲击抵押品价值和地方土地市场。
面对这样的情况，最理性的选择就是不拿地了。
刚拿地还没有开建的，最好的出路就是退地。
这就是文章开头说的开发商跑路，人未必先走，但是钱要先走。
接下来会发生的事也不复杂，开发商更少，新房供应更少，土地价格往下调，城市之间的差距越来越大。
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房地产行业巨变的成本，不可能由开发商一方承担。
如果地价、付款节奏、审批周期和融资成本全都照旧，那很多项目将失去投资价值，地方政府手上很多地面临卖不掉的局面。
开发商不会靠情怀拿地，更不会为了维持行业规模，把自己的钱压在一笔算不过来的生意里。
接下来房地产开发这笔账很好算。
房价受购买力约束，工程成本也很难大降，所以接下来土地价格的调整空间最大。
也有投行测算过，土地价格要在现有基础上下降15%-20%，开发商造房子的账才能算得过来。
不仅土地要降价，地方政府也要承担开发商的资金成本。
土地款也要允许延期或分期支付，给项目留出账期。
审批、施工和验收速度也要加快，提前一个月，开发商就少付一个月利息。
银行开发贷的时间也还要延长，覆盖更长的建设周期。
最近网传的武汉楼市新政落地，就在以上这些方面进行了调整。
虽然降低地价会减少地方收入，延长账期会推迟回款，银行也要承担更长的项目风险。
但是现房销售保护了购房者，哪怕这部分风险最终由土地、金融机构和开发商资本共同承担。
显而易见，房地产开发这个行业也会迅速收缩。
融资成本低、资金规模大的央国企更容易留下，民营开发商会继续减少。
能卖出确定性溢价的优质地块仍然会有开发商抢着要。
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所以，“开发商跑路”不是一个情绪化的说法。
不是老板们突然没了信心，而是资本在一门算不过来的生意面前，做出了最理性的选择。
期房时代，开发商表面造房子，实际开银行；现房销售时代，银行关门了，房子却还要继续建。
没有预付款，没有确定订单，不能搬库存，不能随意降价，还要背着两三年长周期和每月照算的利息——这样的制造业，注定不可能再容纳那么多玩家。
接下来，土地要重新定价，财政要重新平衡，银行要重新算风险，城市要重新面对真实需求。
开发商减少、新房收缩、地价下探、城市分化，都不是意外。
旧模式退场的连锁反应会很激烈，能活下来的，不是胆子最大、杠杆最高的，而是资金最便宜、产品最能打、账最算得过来的开发商。
开发商“跑路”是表象，真正退场的，是高周转、高杠杆、高预期的房地产旧时代。
当房子从金融品变回制造业产品，这个行业不会消失，但会换一批玩家、换一套规则、换一种活法。
潮水退去，不是开发商跑了，而是旧时代已经被埋葬了。
以上是F哥个人观点，供大家参考。
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