4.5代住宅！捅破南京核心区品质天花板
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终于来了！
南京首个4.5代住宅，位于雨核的厦门建发璞玥，近期公布了更详细的项目细节！
在南京第四代住宅还没有大规模交付的状态下，建发又往前走了一步，给四代住宅加上了抬板。
这一下不仅把自己最擅长的园林山水抬了起来，也让整个社区的活动空间有了更多层次。
建发璞玥就在四代住宅之上，抢先占住了一个位置。
而这个项目的产品力，不仅捅破了雨花台的天花板，而且很可能成为雨核板块的“终结者”。
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为什么说璞玥会成为雨核的“终结者”？
原因主要是两点：
第一点是璞玥的产品力，第二点则来自楼市828新政。
先看这次璞玥的产品力。
璞玥是厦门建发在雨核的第二个项目，之前的璞云，完成了建发在雨核的首次亮相，产品就相当惊艳。
璞云强调宋韵园林和诗意氛围，隔壁的璞玥则是建发诗意东方系列的3.0产品，定位更高。
首先是容积率够低，璞玥整盘容积率1.8，建发直接布局了12栋11-17层小高层。
低密给项目定下了底色，抬板决定了它的产品身份。
由于地块的东西之间天然有6米左右的高差，于是建发因地制宜，加入了半抬板设计。
这个抬板给璞玥增加了一整层可以使用的空间。
建发充分利用了这一层空间，在东西两侧分别布局了下沉庭院会所和运动会所，合计超2500㎡。
室内篮球场和羽毛球场也已经确定，位置就在西侧抬板下面。
篮球和羽毛球是当下南京人参与度最高的体育运动。
建发会所提供的运动功能不止这些，不仅加上了室内恒温泳池，还有室内健身房。
恒温泳池是25米四泳道，整个区域大概有400平米。
会所里还有健身房和瑜伽室，另有棋牌室与茶室。
除了下沉庭院的会所，这次璞玥有9栋楼做了架空层，而这里承担了泛会所的功能，加起来超过了3400平米。
下面是9栋架空层分别担当的功能。
儿童乐园、青年健身、骑行驿站、社群活动、茶室棋牌、康养理疗，下午茶、图书馆，功能非常全面。
这一次璞玥的会所，功能之全面不仅在雨核鹤立鸡群，甚至可以媲美河西的一些豪宅。
所以从配置来看，璞玥是建发进入南京以来，产品力最顶的项目。
再说说楼市828新政带来的影响。
828新政提高了房地产开发的资金门槛。
适用新规的项目销售时间会推迟，银行按揭款也要等到竣工备案以后才能发放。
开发商以后拿地会更谨慎，一些资金实力较弱的公司很可能退出。
地拿得少了，两三年后上市的新房自然也会减少。
雨核也要面临这样的情况。
但是建发璞玥却在政策关门前，赶上了老政策的末班车。
未来雨核肯定出现一段新房供应的空档期。
现房销售时代，还能拿地做开发的都是央企、国企以及大型开发商。
虽然他们仍然会重视品质，但是现房时代，销售节点后移，资金压力变得更大，必然会挤占品质上的投入。
而璞玥恰好赶上新规住宅快速升级的顶峰，既是低密社区又做了抬板，套内的实际使用率又特别高。
虽然雨核以后还会有新房，但是璞玥之后，还能有多少房企愿意承担同样的成本，把社区整体抬高，再把会所的配置做到这么丰富？
这样的项目将来会越来越难复制，甚至可以说，未来几年都看不到。
这就是雨核“终结者”的真正含义：
璞玥很可能成为雨核的品质天花板，之前雨核的普通高层、平面园林和传统得房率组成的小区，都要被璞玥”终结”。
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懂行的人都知道，建发的楼盘，园林是必看的重点。 因为建发打造的新中式园林，把古典和现代结合得非常好。 而抬板给璞玥的的园林带来了更直接的变化，是多出了一段纵向尺度。 于是璞玥采用三列楼栋和双景观轴布局，最大楼间距接近70米。 约6米的天然高差又把园林分成上下两个观看位置。 站在抬板上，可以从高处看水院和树冠；沿台阶走进下沉庭院，视线会被山石、廊亭和植物重新围住。 同一处景，换个高度就变了样子，这个审美非常高级。
水是这套园林里最显眼的线索。 社区水景面积约2000㎡，分散在入口水院、曲岸浅池和下沉庭院之间。 水从较高的台地落下来，在近千平方米的下沉庭院里形成跌瀑，下面接一片较安静的水面。 红枫、黑松和亭廊分布在水边，住户从上面经过时看到全景，走到下面又能贴近水面。 这比在平地上摆一座假山，多了不少变化。
建发还给园林找了一条南京在地的文化线索。 项目把文徵明《东园图卷》作为设计参考，借用的是古画里院落逐步展开的观看方式。 进门先看到门庭和局部水景，经过长廊以后，完整的下沉水院才出现。 路走到哪里，景观才露到哪里。
另外两处细节也有明确出处。 会所使用“竹林七贤”主题，呼应西善桥一带出土的南朝画像砖；水景中的石舫则取意总统府煦园“不系舟”。 这些内容被拆进日常动线，入口和会所各有呼应，石舫落在水院里，业主每天回家都会遇到一两处。
看看建发已经在南京交付的小区，就知道园林景观的兑现力非常有保障。 相信璞玥这次也不会让业主失望。
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建发也在近期公布了项目的户型图。
整盘100㎡起步，往上做了113㎡、124㎡和143㎡。
100-143平米的定位很精准，正好面向河西与雨花台，首次改善和二次改善的家庭。
从总平图看，项目的核心户型，还是124平米。
不仅占比最高，而且楼栋的位置也很好，都在后排。
建发在这个户型上花了很多心思，将其分为横厅和竖厅两种设计。
先看124平米横厅。
这个户型入户是一个5平米左右的独立、全明电梯厅。
由于是一梯一户，所以这个光厅是业主私有独享的。
采用三房加书房的3+1房布局。
8平米的书房抵得上过去的一个小房间了，所以完全可以作为第四个房间。
横厅面宽约6.7米，客餐厅加起来有35平米，进深约5.25米，南侧连接约8平米挑空露台。
三个房间，主卧约15平米，两个次卧都超过10平米，空间都很宽敞。
再看124平米的竖厅户型。
标准的四开间朝南四房，整体面宽达到了14米，这就给每个功能区足够的空间。
U型大厨房，800库的收纳空间，北面还有独立的生活阳台。
主卧在17平米左右，还带270度转角观景窗，室内的采光效果直接拉满。
这个户型基本上挑不出什么毛病了。
放在过去，124平米做标准四房，每个功能区都会很拥挤。
因为三代住宅，得房率不够，120平米的四房，各个功能空间都被压缩得很厉害。
以至于虽然功能是够了，但每个空间都很局促。
所以开发商一般直接就是做成三房，很少有做四房的。
但是四代住宅的高赠送、高使用率解决了这个问题，接近100%的含露台得房率，让房间、客厅、厨房等功能区不再局促。
建发不仅做了，还分别设计了横厅和竖厅的户型，给市场提供了更多选择。
两种设计分别满足了两种不同的生活习惯。
横厅把更多空间留给全家活动，竖厅则给了家人更多的独处空间。
没有好坏之分，只有合适与否。
未来雨核还会有新盘，也一定会有项目拿出更新的概念、更好的效果。
可璞玥遇上的这个窗口，很难再复制。
旧规给它留下了相对充裕的开发条件，828新规又把后来者的资金成本抬高，并且需要现房销售。
建发就在这道缝隙里，把低密小高层、半抬板、高赠送和完整会所一次做到了位。
至于它该叫4.5代还是5代住宅，已经没那么重要。
璞玥会成为雨核板块的一把尺子。
往前量，过去那些普通高层、平面园林和传统得房率，很快就会显出差距。
往后量，后来者想超过它，面对的成本和政策环境已经完全不同。
所谓“终结者”，终结的是雨核过去的产品标准。
璞玥之后，雨核当然还会有新盘。但所有后来者，都得先回答同一个问题。
如何才能超越璞玥？
以上是F哥个人观点，供大家参考。
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