南京新房“涨价”，和楼市回暖没关系

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市场并没有热起来，但是南京的开发商已经开始涨价了？

最近几天，南京传来好几家售楼处接连收回优惠的消息：

联发雨花新澍在9月14日打出“新政落地，价格回收”，幅度约为2%；

万流江宁同一天上调1%；绿城云庐收回2%的优惠；金基晨樾府通知9月20日回收2%优惠……

一两个项目调整价格，可以归到开发商自己的安排。

但是多个楼盘挤在这个时间点一起行动，向市场传递的意思就很明显了：

现在不买，后面可能更贵。

开发商最擅长把这种上涨的气氛做成逼单的套路：什么优惠只剩三天，月底全面回收，下一批房源一定涨价。

然后销售发一轮朋友圈，中介做成视频发到网上，原本还在犹豫的人，看到这些视频，心态很容易被搞坏。

大家先别慌。

最近炒作的所谓“涨价”，其实开发商只是取消折扣，收回补贴，或者拿掉物业费之类的赠送。

它当然会增加买房人的实际支出，也可以叫变相涨价。

但和中介视频宣传的市场火爆，价格上涨相比，还差得比较多。

售楼处收回优惠，只能说明开发商想卖贵一点。市场愿不愿意接这个价格，还得看后面的成交。

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把国家统计局刚刚公布的数据摊开看，这轮涨价就更是异常了。

今年前8个月，全国住宅销售面积同比下降13%，房地产开发投资下降19.9%，住宅新开工面积下降25.4%。

房企拿到的钱也在减少：到位资金下降21%，国内贷款下降33.3%，个人按揭贷款下降22.4%。

销售在降，投资在降，开工和资金同样不好看。把这几组数字摆在一起，很难看出楼市已经热到开发商要涨价的地步。

但是南京一些开发商为什么还敢收回优惠变相涨价？

他们应该是看到了新开工面积数据。

今年住宅新开工少了25.4%，而这影响的正是两三年后的供应。

而且最新的828楼市新政，也会助推这个进程。

现房销售时代，开发商要投入更多自有资金，销售和按揭资金回笼也会更晚。

过去玩的是期房，只要盖到一定进度就能卖。

客户交完首付，银行按揭款很快到账。

开发商拿着回款继续盖房，还能转身去拿下一块地。

但是828之后，市场开始重新算账。

过去的高周转玩法已经被判了死刑立即执行。

未来还能拿地的开发商，越来越少，他们拿地前也会更加谨慎。

能拿的地少了，愿意开工的项目也会减少，部分板块甚至可能出现新房供应的空窗期。

显然现在开发商涨价的底气就在这里：

不是因为房子太好卖了才涨价，而是后面没房子卖了。

现房销售时代，开发商的经营方式也发生了翻天覆地的变化。

过去讲究高周转，早点开盘，价格给得痛快一点，尽快把房子换成现金。

只要资金能够快速滚动，下一块地还能接着做。

现在回款变慢，后面的项目也少了，开发商没必要再拼命用折扣换销量。

他们宁愿卖得慢一点，也想守住手里每套房的利润。

这就是近期南京新房回收优惠的逻辑。

销量没有突然起飞，开发商在给现有库存重新定价，也在试探市场的承价能力。

一个板块购买力稳定，库存不多，后面又缺少新项目，现有楼盘当然更有底气。

产品确实做得好，和周边二手房的价差也能讲得通，优惠收回以后，买家可能照样接受。

换到库存庞大的板块，情况就完全不同了。

同类项目扎堆，二手房挂牌量又高，新房已经比周边二手房贵出一大截。

这样的项目宣布涨价，客户完全可以转身去隔壁，也可以继续等。

有些地方供应少，是房子稀缺。

另一些地方没人愿意继续开工，恰好说明开发商担心卖不掉。

供应收缩能给开发商勇气，购买力却决定这份勇气能撑多久。

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所以最近准备买新房的人，看到“优惠即将收回”，千万别被倒计时逼着提前交了定金。

售楼处人多，可能是活动请来的。

销售朋友圈刷屏，也可能只是所有渠道在转同一张海报。

只有真实成交，才能证明市场接受了新的价格。

再看项目还剩多少房源。

如果库存还比较多，那按现在的去化速度，开发商也很难一直端着。

这次取消的优惠，后面可能换个名字重新放出来。

还要把周边二手房放在一起看。

新房库存是在减少，但是二手房的库存可还在那里。

如果新房旁边的次新房已经降了几十万元，装修也能接受，就更没有必要为了一个优惠取消而仓促做决定。

当然，真正稀缺的项目也不用死等，该出手就出手。

板块供应少，楼盘库存已经不多，产品又明显胜过周边房源，只要总价在预算内，早点选到合适楼层和户型也是有价值的。

关键在于，买的是房子，而不是销售制造出来的紧迫感。

房产是一个家庭几百万元的决定。

销售可以把截止时间写到明天，贷款却要你还上二三十年。

为了两三个点的优惠取消而慌忙签字，后面只要价格判断错一点，付出的就远远不止这些。

南京新房确实进入了新的阶段。

新开工正在减少，拿地变得谨慎，828新政又提高了开发和资金门槛。

部分优质项目有机会守住价格，普通项目还得继续接受市场检验。

一张“价格回收”的海报，证明不了行情已经反转。

开发商喊出的价格，也只有成交以后才算数。

新房可能真的会越来越少，但房子少不少，由开发商决定；房价涨不涨，最后还得由买房人的钱包决定。

以上是F哥个人观点，供大家参考。

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#房价上涨 #南京楼市 #房地产 #买房