规划申请被打回！南京3层别墅，要绝版了？
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很尴尬，江核有个项目，之前申报的别墅规划，被打了回来。
这个项目去年报上去的还是3层联排别墅，但是今年审批打回来，必须加一层，做4层。
多出来的这层把产品形态全毁了，看样子是做不成别墅，只能做成叠墅了。
南京现在对这个业态谨慎到了什么程度？
报批文件里连“别墅”两个字都不敢提，一律写“3层低密”、“4层低密”。
改规这事在南京的地产圈子里传得很开，因为大家都看明白了，3层别墅这扇门，审批上已经焊死了。
去年也只有寥寥几个项目拿到了通行证，南京目前在售的3层院墅，就凤起潮鸣、瑞玺、云庐这三个。
再后来3层联排的规划就没有再放行过一个。
这些项目的3层别墅都卖到了尾声，等它们清盘，南京的3层院墅就算正式绝版。
但是当时和瑞玺他们一期报批的，还有一个项目赶上了末班车。
江宁方山南的江宁城建G33「揽山府」，当年它和凤起潮鸣几个是同一批过会的，规划早就落定，39栋3层楼的联排别墅。
车门关闭之前，它挤进去了。
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现在南京在售的有别墅产品的项目，清一色是洋房唱主角，别墅的数量却只有几栋，做个点缀，拉高项目的调性。
但是问题也很明显，一个小区里既有别墅也有高层，别墅业主的生活隐私，受到了极大挑战。
但是揽山府完全不一样，一共有39栋联排，洋房只有6栋。
从总平图可以看出，这个项目，别墅才是真正的主角。
这样的别墅才够纯粹。
这个楼盘会是当前南京联排供应量最大的小区，没有之一。
想在江宁住别墅新房，未来几年绕不开这个盘。
项目所处的地段也很有意思。
项目坐落在江宁方山南麓，背靠方山。
项目北面紧挨着开市客，这是开市客在中国的首家全生态旗舰店。
过去住别墅最大的痛点之一便是生活采购不方便，但是开市客就在揽山府的家门口，自然不存在这个问题。
再往外，20分钟车程半径里有百家湖、东山、大学城，金鹰、景枫、江宁万达都在这个圈里。
对江宁本地的改善客来说，这个距离根本不构成问题。
追求别墅的客群，要的是避开城市的喧嚣、回归本真的自然环境。
而方山这一片的底子，把数据摆出来就清楚了。
整个片区常住人口密度是3200人每平方公里，而南京主城核心区普遍在10000人以上。
方山景区的空气监测，测出的负氧离子，年均浓度1561个/cm³，达到世卫组织的清新空气标准。
整个片区绿地率约45%，方山山体植被覆盖率75%。
这个密度配上这个绿化，和别墅更搭配。
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揽山府，等山来。就如有些人，注定顶峰相见。
揽山府项目的产品形态也很值得细说，他们请到了近些年南京最经典的设计组合：
GOA大象+名谷设计+顺景园林，这三个名字摆在一起，南京买过千万级房子的人心里都有数。
因为这几年南京市场上耳熟能详的顶流产品，金基瞻月府、中堃贤坤花园等经典楼盘都出自这个王牌组合之手。
从规划图看，揽山府走的是东方古典花园的路子，加上第四代住宅更宽松的设计，项目比江宁的老别墅领先了两代。
揽山府由苏城地产集团打造。
这家长期深耕江宁的区政府直属国企，此前在大学城开发了凤溪苑。
项目如今已经交付入住，已经都有了现实参照，小区实景和业主口碑都看得到。
苏城地产在江宁的业务，早已越过建设住宅的边界。
方山南的公园商业几方PARK，以及正在建设的东山甲级商务综合体几方中心，也都出自它之手。
除了住宅之外，苏城地产江宁的建设一直没有中断。、
揽山府所在的方山板块，恰好处在苏城地产持续建设的区域里。
项目周边的商业还在落地，城市功能也在继续补充。
板块一家本地国企长期投入，区域配套的兑现和完善便有了更稳定的预期。
现在这个市场，买别墅先把交付两个字问清楚，再谈产品。
国资背景不保证产品有多惊艳，但保证签完合同、交完钱之后不用担心项目的安全。
3层院墅的末班车，南京联排供应量最大的小区，这两张牌被揽山府同时捏在了手里。
往后南京的别墅供应，全是洋房堆里点缀几栋。
3层的、成规模的院墅社区以后恐怕很难见到了。
最后说价格，这才是揽山府最大的悬念。
现在南京在售的联排，没有一个起步总价低于1000万。
这次揽山府的联排产品户型面积 218、269、311㎡。
据了解，218㎡的三层别墅，600多万就可以买到。
用大高层的价格，买四代住宅别墅。这个价格，很香。
据了解，项目很快就要揭开面纱，大家可以耐心等一等。
如果放风价落实、规划图上的产品能够兑现，揽山府很有可能成为江宁别墅市场的爆款。
很多江宁人都有一个别墅梦，揽山府会是一个圆自己别墅梦的绝佳机会，所以值得把这个项目放进自己的观察名单，尽早盯住。
别看揽山府别墅占的面积多，全盘也就196套，这个量对于江宁的需求来说，还是稀缺的。
3层院墅产品卖一套少一套，新的规划又不再放行，等揽山府卖完之后，南京新房市场，尤其是江宁的3层院墅，可能也就真的结束了。
揽山府的城市展厅，将于9月19日在百家湖景枫一楼开放，对项目感兴趣的朋友，届时可以到景枫了解项目细节。
以上是F哥个人观点，供大家参考。
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