南京改善四房变三房，中产用钱包投票重构户型秩序
南京改善四房变三房，中产用钱包投票重构户型秩序
写作于 2025-04-03，数据为当时情况
[视频/音频略]
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不知道大家发现没有，南京的改善小区，户型的设计理念出现了巨大的变化。
过去在120-130平米这个面积段，开发商都会选择做成小四房产品。
其中最具代表性的便是仁恒，过去开发的城市星光、城市星徽都有125平米四房户型。
包括现在在售的城市星瀚和云谷世纪，也还是有128平米的四房。
过去这样的产品是很受欢迎的，因为在有限的空间内塞进了更多的房间。
虽然每个功能区的空间不大，导致居住体验不是特别舒适，但对于预算有限的多人口家庭，这是最合理的选择。
然而这两年新出的改善楼盘，设计理念和过去不一样了。
现在120-130平米的面积段，开发商会选择砍掉一个房间，做成三房。
在售的新楼盘、将来要上市的楼盘，大多是这样设计。
比起局促的四房，同等面积做成三房之后，客厅、卧室、厨房、餐厅的空间都大了不少。
显然同等面积的大三房比小四房，居住舒适度更高。
这类面积不是特别大的改善型三房，现在的市场欢迎度很高，卖得挺好。
当然也有少部分楼盘依然选择128平米四房，但是仔细观察一看，就会发现这样的楼盘定位更偏向于刚需。
128平米都是小区里的大户型，不是供应主力，占比并不多。
大家别小看这只是一个房间的变化，背后反映出的是社会发展变迁。
过去是人口增长期，放开二孩之后，不少家庭选择再生一个孩子。
二胎家庭还有老人帮着带孩子，原先的房子住不下了，就会考虑换个大房子。
这是过去的买房主力，小四房是专门为他们设计的产品。
现在是哪些群体在买大三房呢？主要是两类，一类是孩子成年，外出求学、工作的中年家庭，另一类是不婚不育的年轻家庭。
对于他们来说房间多了反而是累赘，三房刚刚好。
现在这两类群体日益壮大，所以120-130平米的大三房越来越受到开发商的重视。
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今年之所以写大三房和小四房的话题，就是因为最近遇到一些读者来咨询这方面的问题。
他们有600万左右的购房预算，想在南部新城大校场买房， 在华润文渊府130平米四房和中信九庐的125平米三房中间纠结。
文渊府是一个老项目，还能看到过去的设计理念，实用为主，横厅都没有做。
130平米四房两卫，经典的四开间朝南布局，保证了功能性，但是房间都不大。
中信九庐则不一样，这是去年的新项目，125平米的横厅大三房更符合当前的潮流。
客厅、卧室的面积明显比文渊府130平米四房要更宽敞。
地段上这两个盘差不多，华润文渊府和中信九庐同在机场跑道公园的南侧，都属于大校场的核心位置。
不过两个楼盘的产品就不太一样了。
文渊府是小高层+高层，在售的130平米在高层楼栋。
九庐是洋房+小高层，125平米在小高层里。
高层VS小高层，四房VS三房，现房VS期房，这就是文渊府和九庐之间主要的几个纠结点。
但是还有一个更重要的纠结点，那就是价格。
中信九庐品质更好，但是价格贵了很多，600万已经买不到125平米了，预算还要再加二十万。
文渊府则要实惠很多，130平米五百多万不到600万就能买到。
而且使用成本文渊府也要低得多，物业费3块多一平米，中信九庐则要10块多，贵了好几倍。
而且文渊府是现房，九庐是期房，时间成本更高。
所以不少大校场的准业主们，都在这两个楼盘之间纠结过。
他们来咨询F哥意见，F哥都会建议买房一看当下，二看未来。
如果是年轻人，后面生活变化会比较大，万一改变主意，要孩子了，那三房可能会不够住。
如果是中年家庭，后面不会有什么大变化了，辛苦了大半生，那就可以买更宽敞的，享受一下人生。
不过这两个产品现在也所剩无几，九庐127平米还有不到5套，文渊府的130平米也差不多，预计这个月就能卖掉，关注这两个楼盘的朋友抓紧一下时间。
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那么大校场有没有既是小高层，又是大三房，价格还能控制在600万以内的楼盘呢？
其实是有的，还是华润金陵中心组团，之前有一栋小高层F04，开发商一直留在手里没有拿出来销售。
如今趁着小长假开发商拿出来卖了。
这栋楼两个户型，139平米就大三房。
139平米三房
这个户型比较少见，北面生活区，南面卧室，完全的动静分区设计一般出现在豪宅上面，比如河西的万科翡翠滨江、天琴华樟。
金陵中心这个139平米户型，总价却不到600万，580万起步，比九庐面积更大，价格还便宜了四十万，性价比非常高。
想在大校场买小高层大三房的朋友，可以趁着假期去看一看。
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