抄底南京，杭州开发商集体猛龙过江
抄底南京，杭州开发商集体猛龙过江
写作于 2025-04-02，数据为当时情况
[视频/音频略]
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生活在别处，当南京本地开发商不敢拿地的时候，杭州的开发商却跑南京来抄底了。
今天（4月2日）南京农历新年的第一场土拍，之前备受关注的市中心珠江路G05地块，经过68轮竞拍，最后由杭州长住集团以4.43亿的总价，37874.6元/平米的楼面价拿下。
大概估算了一下，将来开发出的住宅，单价要卖到5.3万元就可以保本，卖到6万，可以有10%以上的利润。
对于南京绝对市中心的新房来说，只要产品不拉胯，这个价格市场很容易接受，这个项目开发商肯定是赚钱的。
不过让人略显疑虑的是杭州长住集团这家开发商，名不见经传。
问了一圈杭州的朋友，有开发商的，也有资深投资客，还有楼市大V，他们都表示不熟悉长住集团这家开发商。
仔细搜索了相关信息，长住集团成立于2016年，总部在杭州。
项目基本在杭州外围，只有一个楼盘位置在杭州临平。
所以长住集团在当地影响力一般，品牌力算不上过硬。
这次到南京开发项目，不知道南京人接受度如何，毕竟是要单价卖5-6万的项目，G05地段虽然好，但品牌也很重要。
所以接下来关注他们会不会找一些大牌开发商来合作。
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南京中心主城的地块被杭州开发商拍走，这个结果大大出乎市场的意料。
不过仔细想一想，好像也在情理之中。
因为我们稍微盘一下南京市场，就能发现，杭系开发商已经在大举抄底南京了。
去年至今，杭系开发商在南京是如鱼得水。
杭州绿城在河西的金陵月华项目，拿下了2024年江苏新房销冠。
然后再接再厉又在鼓楼滨江拍地，找来金基合作一期开发沁百合项目，最快这个月就要开盘。
绿城金基沁百合作为主城的纯洋房，总价不是特别高，市场反响很积极，预计又要热销。
杭州中天美好则是深耕南京江宁，之前开发的中天云来项目，地块不大，房源不多，很快就售罄了。
紧接着又开发了中天金宁风华，这个是第四代住宅，非常受江宁东山地缘客的欢迎，又一次热销了。
根据中指数据，中天金宁风华还是今年一季度南京新房销售额的冠军楼盘。
连续两个成功的项目，让杭州中天对南京信心倍增。
所以又在江宁拿了江宁东山G55地块，今年就要上市。
而杭州开发商中的一哥滨江集团，今年在南京江北新区有两个项目要上市。
其中江核政务区的滨江锦绣金陵，在上个月的樱花季大放异彩，被广为人知。
所以今天这场土拍，珠江路G05被杭州长住集团拍走，虽然有些意外，但也在情理之中。
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为什么现在杭州开发商开始大举杀入南京市场了？
其实了解一下杭州当前的市场环境，就清楚了。
杭州现在作为高品质住宅开发的标杆城市，市场竞争过于激烈，只有头部房企滨江、绿城还敢拿地。
华润、保利、中海、金茂都抢不过。
现在的杭州，市场竞争太激烈，土拍热得发烫，动不动就出地王。
短短三个月时间，地王三次被刷新，楼面价三连跳，从6.5万/㎡到7.7万/㎡，再到8.8万/㎡。
大家看地王拍起来就像看爽剧一般，但是对于开发商来说，地王项目压力非常大。
一块地王做不好，会把整个集团拖下水，所以一般企业都不敢轻易拿地王。
杭州不止还有地王，现在随便一块地总价就是几十亿，楼面价4万往上。
开发成本太高，风险太大，身板稍微弱一点的开发商真不太敢拿地。
在本地拿不到项目，那就要把目光投向其他城市。
南京作为长三角核心城市，距离杭州又近，高铁1小时出头就到了，自然是优先考虑的城市。
而且现在南京市场，对于开发商很友好。
去年开始南京出让的土地，呈现出中心化、低密化、小而精的趋势，土拍市场逐渐回暖。
而且和杭州动不动就是三四万的楼面价比，南京的土地价格也不贵，第一梯队的河西、大校场，楼面价3万多就可以拿到，二梯队板块楼面价也就在2万左右。
对比杭州土拍抢地抢得头破血流，在南京拿地的难度要小得多。
地块单价总价都不高，成本可控，操盘难度不算大。
更关键的是南京市场在复苏，新房销售速度都还不错。
南京现在好地段，好产品、好价格的楼盘，卖得都不错。
而且杭州现在这么热，南京迟早也会热起来的，将热未热之时，正是抄底南京的时机。
所以现在杭州开发商开始不约而同到南京发展，今天土拍珠江路G05被杭州长住集团拿下就不奇怪了。
接下来南京土拍，应该还会有更多杭系开发商到南京来抄底。
原因很简单，杭系开发商的老大哥滨江、绿城都进军南京了，混得风生水起，中天美好在南京的小日子过得也是有滋有味。
有了这些成功案例，在杭州本土拿不到地的开发商自然会选择到南京来寻找机会。
假如后面出现一大批杭州开发商到南京举牌拿地，大家也不要惊讶，这是好事。
不仅地卖掉了，还能引进新的竞争，形成鲶鱼效应、让南京本土开发商感受一下来自杭州的压力：
你们再躺平不拿地，地都被杭州开发商拿走，后面就没你们什么事了。同意这个观点的朋友，请给文章点个赞。
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