千万豪宅降价难卖！但这类房子，有钱人托关系也要买
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现在的南京楼市，最难卖的就是又大又贵的豪宅。
在南京，房子的总价一旦跨过千万，购买力就会迅速萎缩。
房子多出一个房间，客厅再宽出两米，已经很难再让有钱人痛快掏钱。
能够走到这个预算的家庭，大多早就有房，而且住得也不差。
旧房继续住没有问题，把钱留在手里还更从容。
所以他们换房的需求不是那么迫切，可以换，也可以不换。
于是大家能看到，市面上有许多大面积豪宅处于滞销之中。
典型代表可以做成一道填空题（ ）、（ ）、（ ），大家自己填。
可市场上有一类产品，仍然能吸引高预算买家走进售楼处，激发他们的购房新需求。
这类产品把原生一层一户、低密洋房、墅厅和第四代住宅叠加到了一起。
这几个元素单独拿出来，都不是新的产品理念。
但是全部堆在一套房子里，居住体验却发生了很大变化。
一层一户首先改变的是私密性。
电梯出来以后，这一层没有别的家庭，不用和邻居共用门厅，也少了同层开关门、人员进出的干扰。
对在意生活隐私的家庭来说，这点很重要。
而越是有钱人，就越看重生活的隐私。
所以这样的产品很能打动他们。
他们愿意买单，往往是因为这类产品提供了一种旧房子给不了的生活状态。
2
一层一户的产品过去不是没有，只是当时常见的做法比较简单粗暴。
一栋楼原本按照一层两户设计，到了顶楼，开发商把左右两套房合并在一起，便成了一套一层一户的超级大平层。
这个房子的面积确实够大，同一层也没有邻居。
但是它的骨架还是两套房的简单拼接。
餐厅、厨房和卧室却没有围绕一个家庭重新安排。
室内走廊很长，这部分空间很难利用。
家人从一个区域走到另一个区域，像在两套房之间来回穿行。
下面这个500平米一层一户产品就很典型。
面积确实很大，但户型的整体感明显不够。
更重要的是，这栋楼的主力是每层两套的250平米户型，开发商的重心放在这里。
而且面积太大，总价过高，不是一般人买得起的。
但是需求却是客观存在的，于是开发商开始探索原生的一层一户。
所谓原生的意思，不是简单的一层两套房子拼在一起。
而是从画图的第一天，就把一层楼设计成一套房子。
电梯厅、玄关、客餐厅、卧室和家政空间，可以围绕一条完整动线展开，这样的布局更合理。
因为不是两套房的简单拼接，就不会有超长的过道浪费。
这种原生的一层一户，最大的优点是面积可控。
它不用靠无休止地增加面积来营造豪华感。
那些省下来的过道和难用角落，可以还给客厅、储藏室和卧室。
200多平米就能做出很好的效果，住起来反而更像一个完整的家。
和以前那种两三套房拼出来、面积动不动四五百平的超级大平层比，这种产品的面积没有大到夸张，总价也更友好。
3
原生一层一户再放进低密洋房，私密感会继续往前走一步。
普通大高层即使顶楼做了一层一户，楼里仍然住着很多家庭。
、早晚高峰等电梯要排队，从地下车库回家要多停十几层，公共区域的使用频率也不会低。
更别提那种老式的，只有顶楼是一层一户的大高层。
住户密度并没有降低。
而洋房楼栋的层数少，整栋楼的住户密度更低。
等电梯的时间更短，搬东西、接老人、带孩子回家也更方便。
一层一户并不等于独栋别墅，但就整栋楼的居住密度来说，它已经把普通大高层甩开了一段距离。
过去有钱人买大平层，常常是用面积换平层生活。
现在的低密洋房，开始把安静、私密和进出效率也放进来。
这些体验很难写进房产证，却会跟着业主很多年。
墅厅又补上了大平层一直欠缺的空间气势。
传统大平层可以把客厅横向做得很宽，层高仍然和普通住宅差不多。
面积越大，空间有时反而越平，站在里面能感到宽，却很难感到舒展。
墅厅把别墅里的挑空客厅搬到平层住宅中。
客厅向上打开以后，采光、视线和家庭活动的尺度都会变化。
楼梯从房子里消失了，别墅最打动人的空间感却留了下来。
这对有老人和孩子的家庭很有吸引力。
别墅每天都要上下楼。
年轻时觉得楼层分区很体面，住久了才知道，老人夜里下楼、孩子在不同楼层活动、家人各自回房，都会增加麻烦。
大平层把一家人的生活放回同一层，墅厅又让公共空间拥有接近别墅的尺度。
第四代住宅特有的露台，又增加了一个大面积的户外空间。给这套组合补上了户外生活。
四代宅更高的空间利用率，也让更小面积的户型拥有更多的使用空间。
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普通豪宅降价仍然难卖，但是原生一层一户、低密洋房、墅厅和第四代住宅在一套房子上一起出现，就很受市场欢迎。
并且这种产品的供应也很有限，一栋洋房每层只有一户，整栋楼做不了多少套。
稀缺性会让一部分有钱人提前出手。
最清楚这一点的南京开发商应该就是奥体建设了。
之前河西中的丹荔云府项目试水了这个产品，做了232平米的一层一户，市场反应超出他们的预料。
产品刚出来就被很多人看上，由于想买的人太多，最后还得找关系。
当时整个小区只有8套这样的房子，奥体建设后悔不迭，说这个户型造少了。
有了这次经验，去年拿下的G90地王（也就是现在的檀府），自然也做了一样的产品。
只是把面积扩大到了278平米。
依旧是洋房、带墅厅、大露台的第四代住宅。
四个卫生间三个套房，家里每一位成员都有独立的小天地。
不过这个套数还是少，只有三栋洋房有，一共22套。
据了解，这22套房子均价将超过8万。
即便如此，还有不少有钱人四处托关系找人，就想买一套。
也正是有这个产品扛指标，檀府的180平米小户型才可能做到更优惠的价格。
现在市场已经证明了，有钱人依然愿意为更好的房子付钱。
只是走到这个预算，他们早已住过大房子，也见惯了豪华装修。
普通的产品很难激发他们换新房的欲望。
而现在，原生一层一户的私密、低密洋房的清静，再加上墅厅和露台，给了他们一个值得改善升级的理由。
让有钱人想明白，把钱花出去，今后的日子确实能过得更舒服。
这也是今天开发商最该想明白的事情。
客户手里有钱，家里也有房子住，他完全不用买房。
想让他掏出两三千万元，产品就得好到让他不愿意继续住在原来的房子里。
有钱人的钱，同样要靠本事挣。
楼市低迷的时候，能让一个原本不需要买房的有钱人动了换房的念头，这才是豪宅的真本事。
以上是F哥个人观点，供大家参考。
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