56%的人看涨房价！楼市却出现反常信号

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楼市出现了非常矛盾的一幕。

56%的人开始看涨房价，但是更多人准备卖房。

9月17日，长江商学院发布“2026年投资者情绪问卷调查三季度报告”。

这份报告收回了2100份有效问卷，其中普通散户投资者1300份，金融行业从业人员800份。

其中56%的受访者看涨房地产，而在去年年底，只有37%的受访者看涨。

要知道，楼市火爆的2018年到2022年，平均也就是64%的受访者看涨房地产。

现在的56%，距离上一轮楼市牛市期的平均水平只差8个百分点了。

既然看涨房地产， 那么他们会考虑买房吗？

同一份调查问卷里，增加房地产投资的净意愿仍是负16.7%。

说明想要卖房减持的人，比要买房增持的人更多。

一边看涨，一边减持，这事听起来好像很矛盾啊。

其实不难理解这个心态。

很多人相信房价最困难的阶段正在过去，也愿意承认后面可能会涨一些。

但他们心里想的，是趁价格好一点，把手里的房子卖掉。

所以这份看涨预期，藏着强烈的离场愿望。

这一轮看涨情绪，可能先制造出更多卖家。

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上一轮楼市牛市，看涨房价的观点，会迅速转变成买房的动作。

情绪很简单：今天不买，明天房价更贵；全款变首付、三房变两房。

买家追着房子跑，业主捂住房子不肯卖，价格越涨，市场越热。

到了2021年前后，全国楼市交易规模走到这一轮周期的高位。

今天的情况已经变了。

房价连续调整几年，大量家庭已经持有一套甚至几套房，账面价值缩水。

现在看涨，更多是判断房价快要止跌，或者会有一轮小幅反弹。

如果大家普遍相信房价会再次大涨，持有房产的人会惜售，有余钱的人也会考虑继续买。

长江商学院的调研报告给出了新的市场切片：

看涨比例快速回升，增持房产意愿依旧是负数。

现在很多业主等的是一个能够接受的卖出价格。

2025年年底看涨的占比只有37%，就是市场情绪的谷底。

那时候时房价已经连续大幅调整，以南京为例：

去年12月二手住宅价格环比下降1.2%，同比下降8.4%。

现在回头看，情绪底对应市场底。

去年年底很多小区的二手房价就是谷底，那时的低价再也没有出现过。

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客观地说，市场往往先改变预期，随后改变成交量，价格是最后的反应。

从长江商学院的调研看，市场里还积压着不少潜在的卖盘。

过去几年，很多业主眼看着小区成交价一次次降低，自己的房子也得跟着重新估价。

卖掉，心里不甘；继续拿着，又担心价格往下走。

等到成交回暖，他们最先想到的很可能就是，终于有人愿意买了。

于是成交量开始回暖，他们会重新挂牌；价格稍微反弹，就会有一批二手房重新进入市场。

房价每上涨一步，就可能有一批等待离场的业主把房子卖掉。

这会造成一种很特别的行情：

成交量明显增加，价格却涨得很慢。

新进场的买家刚接住一批房子，后面又出现一批卖家，新增购买力不断被市场吸收。

南京已经出现了一些相似迹象。

今年9月1日至13日，南京二手房实时成交4253套，同比增长68%，在统计的26个重点城市中排名第一。

但8月份的二手住宅价格仍然环比下降0.2%。

成交量先上来了，价格还没跟上。

这更像市场开始放量换手。

买家愿意回来，业主也抓住机会离场，双方终于在新的价格上达成共识。

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二手房市场里，潜在卖盘会拖累市场的复苏，但这批房源也是行情反转之前，必须经历的过程。

如果成交量能够持续，过去几年积压的卖盘逐渐被消化，后面愿意低价出售的业主就会越来越少。

与此同时，早期进场的买家看到了价格企稳，观望者开始担心继续等待会错过低点。

买方预期由“可能不跌了”变成“可能真的要涨了”，市场就会形成新的正向循环：

价格上涨吸引买家，买家增加消化库存，库存下降继续推动价格上涨。

低价卖盘逐渐减少，房东让价越来越少，后来观望的人也会加快入场。

直到买家的增长超过新增卖盘时，价格才会获得继续上涨的动能。

这时候，行情才会从反弹走向反转。

很多人卖房并不是卖了就跑路了，其中一部分人仍会留在楼市里，因为他们只是想趁机会置换一下房产，改善居住条件。

不仅是因为先卖掉旧房，才能凑出下一套房的首付；

更重要的是，在当下这个信心偏弱的大环境下，先卖后买，才是更明智的置换操作。

一套二手房成交，可能紧接着带来一套次新房或者新房成交。

改善的置换链条就是这样转动起来的。

所以不能只看到二手房卖盘的增加会给市场带来压力，也要看到会释放出新的改善需求。

那么，问题来了，眼下究竟是普通反弹，还是行情反转的前夜？

需要观察这几个市场动向：

先看成交量能不能连续维持高位；

随后观察挂牌房源是增还是减，成交增长得比挂牌更快，积压的卖盘才算真正减少。

再看二手房议价空间是否缩小、成交周期是否变短。

最后还要看卖房款去了哪里。

置换家庭越来越活跃，二手房成交才能继续带动新房和改善住房。

对准备卖房的业主来说，成交回暖首先带来的是流动性。

真想卖，就要抓住买家回来的机会。

盲目提高报价，很可能再次把房子砸在自己手里。

准备买房的人也不必被市场情绪催着下单。

目标小区的真实成交、挂牌变化和房东让价，比一份全国调查更能说明房子值多少钱。

现在，市场要做的事情很简单，也很艰难，把那些等了几年、想趁反弹卖房的人一套一套接住。

接得住，成交会慢慢推动价格上涨；接不住，反弹还会被不断增加的挂牌量压回去。

所以楼市最悲观的时刻已经过去，但最关键的较量正在开始。

成交量回暖，也不等于价格反转，只是把积压几年的筹码重新摆上牌桌。

接下来，市场只认一个胜负手：

买盘能不能持续跑赢卖盘。

市场接得住，卖房的人会变成置换的人，库存会变成台阶，短期的行情反弹才有机会变成长期的反转；

接不住，每一次小阳春都只是给离场者开一扇窗，价格仍会被重新压回去。

真正的反转，从来不是多数人开始看涨，而是想卖的人发现不降价房子也能卖掉，想买的人发现不买就买不到的时候。

到那个时候，自然是水到渠成。

以上是F哥个人观点，供大家参考。

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#金九银十 #房地产 #二手房 #商学院