暴涨68%！南京二手房爆单，房东想涨价了？
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新房不怎么样，但是南京的二手房，销量突然起来了。
9月1日至13日，南京二手房实时成交4253套，同比增长68%，在26个重点城市中名列前茅。
跟8月同期相比，成交量也增长了36%。
按照目前的速度推算，南京9月二手房成交可能接近一万套。
这个数字相当有冲击力。
前段时间，很多二手房挂牌几个月都等不到像样的报价，中介打来电话，内容大多还是劝降价。
但是现在看房人数一下就多了起来。
至少在成交端，情况已经变了。
成交数量迅速上升，原先一直没有动静的房子，终于可能等到一个愿意坐下来谈的买家。
有的热度高的二手房，业主还起了涨价的心思。
这也可以理解，这个夏天熬得太苦，现在想通过价格补偿一下。
不过F哥建议先稳一稳。
虽然南京二手房成交量抬头，但是价格行情还没有确认反弹。
房东在这个九月迎来的更像是一次成交机会，距离涨价的底气还差得远。
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把南京的变化，放到全国的大环境里看，就更有意思了。
9月15日，国家统计局在房地产市场数据中，第一次公布全国二手房交易网签面积。
今年前8个月，全国二手房交易网签面积达到5.4923亿平方米，同比增长10.6%。
同期新建商品房销售面积为4.988亿平方米，同比下降12.1%。
二手房比新房多卖了5043万平方米，交易面积高出大约10%。
所以9月18号住建部副部长陈绍旺在国新办发布会上，说出了这句话：
“房地产进入存量时代！”
过去谈中国楼市，售楼处总在最显眼的位置。
原因很简单，房子少，人多。
开发商拿地、开盘，买房人排队交首付，新房决定了市场的冷热。
但是房改30年以来，二手房的存量已经相当可观。
现在二手房的交易规模终于超过了新房。
从发达国家的经验看，这是房地产发展的必然。
只是中国的速度特别快，30年走完了欧美发达国家上百年的路。
买房人会越来越频繁地在个人业主手里挑房。
房东怎么报价，买卖双方能不能谈拢，将直接影响一座城市的成交量。
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新房销售慢下来，最受伤的是房企的钱袋子。
还是看统计局数据。
今年前8个月，房地产开发企业到位资金同比下降21%；
其中国内贷款下降33.3%，开发商自筹资金下降20%；
定金及预收款下降14.8%，房企收到的个人按揭贷款下降22.4%。
开发商从银行拿到的钱少了，客户提前交进来的钱也少了。
这个局面会好转吗？恐怕很难。
828新政落地之后，开发商再拿地盖房子，就要等到封顶了才能预售、竣备了才能放款。
现金流更受打击。
拿地需要真金白银，盖房同样要不断投入，所以接下来开发商只能减少新项目，把有限的资金留给更有把握的地块。
新房从拿地到交付要走几年，二手房已经建好，价格谈妥就能继续办理贷款、过户。
所以未来二手房和新房会继续背向而行，二手房市场份额会越来越大。
有些城市，新房甚至会成为非主流。
新房市场缺开发资金，二手房市场缺一个买卖双方都愿意点头的价格。
现在市场的焦点也是在价格上。
统计局数据显示，8月份南京二手房价格环比仍然下降0.2%，比7月份少跌了0.1个百分点。
南京二手房有从持续调整中走出来的迹象，但是价格反转还需要新的数据确认。
9月的二手成交为什么突然增加？
一方面是传统的“金九”，带来了一批季节性需求；
另一方面是828新政改变了市场预期，大家都看到未来新房的供应量要萎缩，二手自然有了更多话语权。
更直接的原因在价格上。
经过了七八月的调整，买家也发现价格下不去了，也就接受了现在的市场价格，愿意出来看房。
南京二手房眼下得到的是流动性，但是全面涨价的条件仍然不足。
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成交量增加当然是好事。
没有成交，价格连企稳的机会都没有。
但成交量能不能保持，仍然要看买卖双方的价格差距。
市场刚把这个差距缩短一些，如果房东学开发商提价，可能又会把客户赶回观望席。
所以我更想提醒准备卖房的南京业主，这段时间别急着上调价格。
挂牌半年没人问，现在终于有人看房，当然让人激动。
房子少卖十万元、二十万元，对普通家庭也绝非小事。
但是市场冷下来的滋味，很多房东已经尝过了。
现在客户回来了，就先参考近期真实成交价。
有人认真报价，就把税费、贷款和自己的到手价算清楚，争取用诚意的价格把交易敲定。
尤其是房龄较老、同类挂牌很多的房子，更要珍惜9月的成交机会。
看房人多了一些，不代表这套房很抢手。
买家也要调整节奏。
价格合理、楼层户型都不错的房源，成交变快以后未必还会留给你足够的考虑时间。
预算可以提前准备好，但如果遇到房东临时跳价时，仍然可以果断离场。
好房源值得果断下手，卖家不切实际的高预期价格，也应该果断拒绝。
全国二手房交易面积已经超过新房，存量房正在承担越来越多的住房交易。
这个市场最终认的是成交，挂牌价喊得再高，也替代不了买家付款。
买家重新走进市场，是市场给房东的一次成交机会。
如果房东把这次机会当成涨价信号，那么刚刚打开的成交窗口，就会拱手让给同样在卖房的邻居了
以上是F哥个人观点，供大家参考。
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