危险！南京楼市的“龙头大哥”，正在带头砸盘
危险！南京楼市的“龙头大哥”，正在带头砸盘
写作于 2026-06-23，数据为当时情况
[视频/音频略]
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靴子终于落地了。
但谁也没想到，这只靴子不是轻轻踩下来的。
它直接把楼板给踩穿了。
就在几个月前，大家都还在津津乐道南京楼市的金三银四小阳春行情。
当时二手房热度在回升，成交量放大，而冲在最前面的带头大哥依然是学区房。
树人、二十九中、金陵汇文等学校对口的老房子，成交一套接一套，价格也在往上拱，给整个市场打了一针强心剂。
然而好景不长，五月中旬，南京入学新政发布。
直接取消提前一年落户和初中3年一学位、小学6年一学位的限制。
这两颗重磅炸弹同时落下，直接炸掉了学区房市场的堰塞湖。
很多家长都迅速把房子挂了出去，挂牌价格一路走低。
学区房市场已经出现明显的踩踏迹象，尤其是初中学区，5月以来的新增挂牌量非常大。
市场里已经出现了1月份买进学区房，6月份赶紧抛售的极端案例：
《1月买进6月卖出，几十万打水漂，这套学区房到底经历了什么？》
现在市场信心有多弱，由此可见一斑。
但是5月份还不是最恐怖的时候。
因为当时市场上还有最后一批家长在托底。
他们的孩子今年就要上学，赶在报名截止前买房落户，还赶得上最后一班车。
所以五月的成交价虽然已经开始下滑，但至少还有购买力愿意接盘，价格能勉强维持一点体面。
真正的恐怖，从六月份开始。
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六月份，市场最后一批购买力已经退场，而明年入学的学生家长，一部分消耗在了今年小阳春，剩下的一部分，要到明年才会进场。
所以今年所有带刚性入学需求的买家就基本消失了。
6月份以及接下来的七月和八月，历来就是学区房市场传统的冷淡期。
基本上没有家长会在这个时候为了小孩上学去买学区房。
所以接下来市场多空博弈的平衡会被打破，供大于求。
F哥始终在关注市场一线的价格波动，想和大家说一下现在真实的市场状况。
不少学区房的房东，心态已经彻底炸了。
如果说去年业主的心态还是被中介PUA打压所致，那么今年就完全是被相关政策影响的。
进入6月以来，学区房的业主，态度卑微到了尘土里。
只要有客户愿意出价，就愿意卖。
这些心态最终都会体现到市场成交价上。
上周南京头部初中的学区房成交价，已经到了惨不忍睹的地步。
具体的成交价格，F哥就不放出来了，大家可以去冰山查成交 查看具体数据。
总之就是一句话：南京学区房这次被一键扫荡了。
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教育公平当然是好事，有关这一点F哥从来是举双手赞成。
不过很多人觉得，学区房跌就跌呗，教育回归本真不是好事吗？
这个观点没毛病。
但问题是，学区房在南京楼市里，从来就不只是一个独立的板块。
它不仅是每年市场的龙头，还是改善置换链条上的关键一环。
简单捋一下过去这几年南京楼市的运转逻辑。
每年春天，学区房都会有一波不小的成交量，是楼市小阳春当之无愧的龙头大哥。
今年南京为了救市，可是花了大力气，光真金白银的购买补贴就高达几个亿。
所以今年小阳春的势头非常好。
但是一个入学新政策，就把这个龙头搞熄火了，好不容易恢复一些的市场信心，被捶了下去。
学区房还是改善市场最重要的节点。
卖掉学区房的业主，他们拿着数百万的卖房款，会去河西、南部新城、江北核心区买新房或者次新房，改善自己的居住条件。
毕竟这些年为了孩子上学，挤在老房子里，住得非常憋屈。
随着孩子完成升学，是时候改善居住条件了。
所以一直以来，学区房给改善市场提供了充足的弹药，是楼市置换链条里重要的一环。
现在学区房价格不断走低，卖掉之后也换不起大平层了。
就算经济实力足够，看到市场这个状态，也不敢下手了。
于是一条重要的置换链，就在这里断裂了。
置换链条一旦卡死，学区房的塌陷就不是局部危机了。
它正把整个南京楼市好不容易攒起来的复苏火苗，一口一口地吹灭。
接下来，学区房从领涨全城的龙头，可能就要变成带崩大盘的主力。
而这只需要不到一个月的时间。
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说真的，F哥今天这篇文章不是在贩卖焦虑，而是南京市场确实走到了紧要关头。
打破学区房的行政限制，推动教育资源均衡化，长远来看绝对是好事。
并且南京的家长们苦学区房久矣，早该解绑了。
这个方向，没有错。
但任何一场大手术，你在切除病灶的时候，不能不看病人的血压和心率。
现在南京的情况是，病灶被一刀切了，但病人的血压和心跳都在狂掉。
再不采取措施，后果不堪设想。
楼市是一个整体，学区房的问题传导到整个二手房，二手房的问题又会传导到新房市场，接着再传导到土地市场。
这个就是多米诺骨牌，现在第一块已经倒了，必须采取措施了。
都在说“先破后立”，政策不能只负责“破”，也要负责“立”。
在当下这个危急时刻，有些事再不提上日程就晚了。
亡羊补牢，为时不晚。
既然学区房已经不可逆地走向了消费品化，那能不能在政策方面给予一些松绑？
比如放开租售同权，租房也能上名校。
这样持有学区房的家长还可以通过出租学位回血。
比较高的租金回报率，也可以在一定程度上帮助市场稳定。
让流动性不要彻底枯竭，让改善置换的链条不要断裂。
市场不怕下跌。
市场怕的是非理性恐慌，而现在的学区房市场已经出现了这个苗头。
呼吁相关部门，及时出手稳住市场流动性。
学区房的流动性稳住了，南京楼市的基本盘也就稳住了。
千万不能让学区房这个原先市场上涨的龙头，成为带崩市场的祸根。
以上是F哥个人观点，供大家参考。
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