南京楼市疯狂裂变！刚需“抢”、中产“磨”、豪宅“熬”——你的房子在哪一层？

南京楼市疯狂裂变！刚需“抢”、中产“磨”、豪宅“熬”——你的房子在哪一层？

写作于 2026-04-20，数据为当时情况

[视频/音频略]

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时间过得真快，转眼间就到了4月下旬，传统的楼市金三银四行情正逐步进入收尾阶段。

最近无论是在视频号直播还是后台私信，都有不少读者朋友来咨询市场行情接下来会怎么走。

F哥不喜欢说那些云山雾罩的话，喜欢看市场里最真实的数据。

现实是历史的延续，而未来，往往就藏在当下的数据里。

所以想要知道未来如何，首先就要把过去和现在的数据搞清楚。

刚刚过去的黄金3月，南京二手房量价齐升。

不过不能只看总体数据，还要把里面的成交结构给搞清楚。

不同总价段的二手房，市场占比数据如下图：

占比最高的是0-100万的二手房，其次是100-200万。

按照历史经验，南京200万以下的房源被统一划归为刚需区间。

所以3月份刚需市场占比高达78%，占据了绝对的支配地位。

200-300万总价是刚改市场，占比14%。

300万以上的成交则乏善可陈，市场占比不足8%。

基于这个数据，可以得到一个结论：

这个小阳春是刚需的小阳春，改善市场、尤其是500万以上的高端改善，面对的可能是倒春寒。

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无论什么市场，最重要的数据就是供求数据。

现在我们已经有了市场需求的结构数据，接下来只要把4月份二手房挂牌数据，也就是供应结构，和3月份的成交结构做一个比对，就能搞清楚市场的供需关系是什么状态了。

以上就是南京二手房的供应结构。

然后再把供应和需求数据放在一起比对，二手市场的供需情况就一目了然。

这张供需错位图里，可能隐藏着未来几个月南京房价走势的真相。

现在南京楼市的底盘极其稳固，甚至稳得让人有些意外。

0-100万和100-200万这两个区间，3月份合力贡献了全市77%的成交量。

但在4月的挂牌库存里，这两类房源加起来只占57.7%。

数据很直观：刚需市场已经开始供不应求。

这个区间的房价已经失去了下跌的动能，底部已经被刚需客用脚投票踩得死死的。

新挂出来的房源，只要房东不作妖，要价不离谱，很快就能成交。性价比高的，买方还要抢。

再看200-300万这个总价段，这一档是南京二手房的“分水岭”，也是博弈最激烈的地带。

3月成交占比14%，4月挂牌占比16%，供需基本平衡。

这个价位的二手房，房东和买家处于胶着的拉锯战。

买家是典型的“刚改中产”，对房子比较挑剔：要地段，要学区，最好还要是标准三房。

而房东则守着曾经的成本线，试图在“金三银四”找回一点尊严。

再看300万以上的二手房，市场流动性则很不乐观。

300万以上，尤其是500万以上的二手房，正在经历一场无声的“流动性枯竭”。

数据很残酷：

300-500万： 挂牌占比13%，成交占比5.3%；

500-700万：挂牌占比4.3%，成交占比1.8%；

700-1000万：挂牌占比4.3%，成交占比0.3%；

1000万以上： 挂牌占比1.5%，成交占比仅0.09%。供应是需求的16倍。

显而易见，总价越高，供需越不成比例。

当供应量大于需求的时候，价格会发生什么情况？懂的都懂。

从供求关系来看，

南京二手房市场已经不是铁板一块，而是彻底裂变为三个次元：

刚需要“抢”，中产在“磨”，豪宅则要“熬”。

未来南京的房价走势也将分化：

200万以下的“刚需房”会因为优质房源的减少而维持价格韧性；

200-300万区间的刚改，房东只要稍微愿意降一些价，也能成交。

300万以上的改善型二手房，是市场的深水区。

价格越高，则越难成交。

尤其是1000万总价以上的豪宅市场，相当煎熬。

南京二手房市场的结构就是这个状态，无论是要买房还是要卖房的读者朋友，只要搞清楚自己所在的次元，应该就能做出理性的决断了。

以上是F哥个人观点，供大家参考。

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