现金为王！买房能不能只看租售比？

现金为王！买房能不能只看租售比？

写作于 2026-04-18，数据为当时情况

众所周知，投资的收益由两笔钱构成：

1、价格的增值——收益率 2、租金收入——租售比/租息

几年前，高波动高成长的资产受到追捧，贡献高收益率。 彼时，市场更看重收益率。

货币周期进入下行后，近两年，低波高息策略开始流行， 此时，市场更看重租售比/租息。

越来越多的人关注到高息策略——房子中的高租息、股票中的红利。

那么问题来了：光看租售比是不是一个好的投资策略？

这个问题可以分两部分来分析：

一、从融资成本的角度

截止2025年4月： 银行一年期理财产品的平均收益是1.6%左右，平均房贷利率是3.1% 结合之前做的测算（“以租养贷”甜蜜点是4.5%） 可以得到结论：

1、当房子租金≥1.6%时，租息超过了银行理财收益 2、当房子租息≥3.1%时，租息超过房贷利率，满贷是更优解 3、当房子租息≥4.5%时，在15%首付情况下，可以实现以租养贷，即租金≥月供。

结论：租息超过3.1%时，从融资成本角度，高租息成了可以套利的“好策略”。

随着房贷利率和理财利息走低，越来越多的房子将进入“高租息”的行列。

二、从房产收益的角度

大部分高租售比房产的价格趋势并没有止跌，仍处在“赚租金、亏本金”的状态。

除了极个别的房产类别（如大理小院、成都老破小）之外，“高租金策略”在当前时机下，还不是一个好的买房策略。

举一些例子：

1、哈尔滨

作为全国租息最高的二线城市，哈尔滨房子的平均租金回报率高达3.5%。

但过去一年房价-4.6%，且近期没止跌。

即使去年买了哈尔滨，依然是“赚租金、亏本金”。

在趋势未止跌的现状下，并不是买入的好时机。

2、乌鲁木齐

平均租息3.4%，但是过去一年房价下跌3.6%。

3、长沙

平均租息 2.8%，属于相对高线城市里租息最高的了，但过去一年跌了-9.2%。

依然是赚了一点租金，但是亏了本金，很不划算。

接下来再举一些例子：

4、上海老破小：甘泉宜川

甘宜是最典型的价格洼地老破小片区，平均租息高达2.3%，高出上海大盘0.7%。

但过去一年跌了-8.2%。一样属于“赚租金、亏本金”。

5、商办公寓

公寓和写字楼平均租息3.3%，少部分城市能拿到租息6%以上的房子。

但跌幅也很惊人，过去一年跌了8.3%，并且大部分城市没有止跌。

有没有趋势止跌的“高租息”房产呢？

也有，举国内两个例子：

6、大理古城

平均租息+3.0%左右，过去一年房价下跌0.4%，接近止跌。

趋势相对强度已经达到100。

但止跌趋势不稳，还有二次下跌风险。

7、成都主城老破小

成都老破小：租息+2.6%，近一年跌幅1%，接近止跌。

如果只看主城老破小，如金牛，则更乐观：

租息+3.2%，近一年涨幅+2.7%。

属于戴维斯双击：既赚了高房租、又赚了本金。

顺便聊下金融资产：高股息策略已经演绎到中后期了

表面大家追逐的是红利、高股息，实际上吸引人的本质还是价格的上涨。

举两个例子：

8、银行

红利ETF的重要成分

股息率6.4%，最近一年涨了+30.1%，涨幅不输黄金。

9、还有一个小众的：REITs

股息率5.1%，最近一年涨幅+27.6%。

总结一下： 房产和股票这两个大类的属性其实都是高波资产，价格高波动是他们的特性。

大众关注到高股息、高租息策略，本质是价格趋势上阶段性提供了“超额收益”。

投资人或许是以高息作为买入依据，但当买入资产后，对收益起决定性因素的，依然是价格增值、而不是租金、股息。

回到最初的话题，“高租息策略”是否是买入好策略？

依然取决于趋势，而不是租息本身。

举两个极端例子来佐证：

1、A股的煤炭板块

股息率高达+6.6%，超过银行， 但几乎没有人会认为过去一年买入煤炭是好策略 根本原因是过去一年下跌17.8%

2、黄金

黄金不贡献任何现金流收益，股息率是0。

但是不影响买入黄金在过去几年成为投资的好策略。

所以可以得到结论：

只有当价格强趋势成立，即市场行情进入右侧时，高租售比才是买房的好策略。

以上数据来源于趋势动物Pro

个人观点，供大家参考。

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