南京楼市“活化石”！尘封8年的鼓楼江景盘，终于上市了
南京楼市“活化石”！尘封8年的鼓楼江景盘，终于上市了
写作于 2025-09-29，数据为当时情况
[视频/音频略]
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鼓楼区封盘时间八年之久的老楼盘，重出江湖了！
位于鼓楼滨江的龙湖春江紫宸，在二手市场已经是老楼盘，然而还有最后一栋楼，迟迟没有上市销售。
龙湖春江紫宸鸟瞰图
把时间拨回到2015年的夏天，当时楼盘的区位图上，地铁5号线和9号线尚处于规划之中。
如今虽然9号线还在建设当中，但5号线已经全线通车，
项目北面的建宁路过江通道，当时还没有影子，而今年，这条重要的过江通道，就要通车了。
还记得2015年的南京楼市，尚在大行情爆发的前夜。
而龙湖春江紫宸的售楼处门口，抢房的人群挤得水泄不通。
春江紫宸楼盘首次开盘，均价2.2万元/㎡，当天去化九成，认购金额18亿，直接刷新南京楼市2015年开盘记录。
2017年最后一次开盘，均价2.9万/㎡。直接被一抢而空，接下来就是漫长的封盘期，
直到八年之后，今年的9月27日，才重新对外公开。
一般来说，市场里有一个专门的绰号“骨灰级”楼盘，来形容这种长期不开盘的楼盘，
可能是龙湖春江紫宸拖延的时间太久了，以至于在微信里搜索骨灰级楼盘，春江紫宸成了首个案例。
这说明龙湖春江紫宸的封盘时间，在全国范围内都首屈一指。
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八年时间过去，现在的楼市江湖和当时已经不能同日而语，南京龙湖也已物是人非。
当年的南京龙湖，在市场里的绝对开发主力，长江两岸都有龙湖开发的重量级楼盘，
而如今的南京龙湖，商业模式发生了巨大转变，不在南京拿地，转型做起了轻资产代建业务。
当市场都已经淡忘了龙湖还有春江紫宸尾盘的时候，龙湖赶在今年国庆节把这最后一栋楼端上了桌。
现在的区位图，画得可比十年前更加精美。
周边配套也比当年要更好，楼盘门口的地铁5号线已经通车，9号线在建，建宁路过江通道年底通车。
虽然这是小区最后一栋楼，但却是最靠近长江的10号楼。
产品也做了升级，比如270°的观景窗，让长江江景尽收眼底。
户型也加入了当下流行的要素，有S墙和餐客厅LDK一体化的设计。
面积也不小，120平米和143平米，定位主城区改善客群。
鼓楼区新房子很少，突然冒出来这样一个产品，还是很吸引人的。
开放当天现场很热闹，参观的主要是周边的居民。
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这几天也遇到不少读者来咨询这个项目。
前面介绍的都是项目优点，下面就说一说项目的不足之处。
首先最关键的点是土地年限。
春江紫宸其实并不全是70年产权的住宅，只有一少部分是70年，大部分是65年的。
据了解这最后一栋楼是65年产权的。
这个项目是2014年拍的地，到现在已经过去11年，土地年限还剩下54年，缩水不少。
65年产权的项目是南京的特产，可以落户上学，民水民电，交易的税费和70年住宅都是一样。
差别在于设计规范是向酒店公寓看齐的，得房率偏低，没有阳台的空间。
这就是为什么户型图里看不到阳台的原因。
现在南京的主流新房，容积率低，居住密度低，尤其是第四代住宅，得房率都非常高。
同在鼓楼滨江的楼盘，绿城金基沁百合，已经是的纯洋房社区。
春江紫宸，作为一个65年产权的大高层，和这些新楼盘相比，差距很大。
即便只有66套房子，数量看起来稀缺，但是就算在鼓楼，买房人也不是没有其他选择。
配套的学区是天妃宫+十二中，十几年前这个教育组合还算不错，但是放到现在，已经不香了。
当然了，说来说去，能不能买关键还是看价格，因为没有不能买的房子，只有不能买的价格。
目前开发商用来试探市场的放风价，也在4万元/㎡以上，对比同小区的二手房价格来说，高出一大截。
虽然2021年，春江紫宸的二手房价最高摸到了5万元/平米，但是今年回落到了3万元/平米左右。
没有赶在最好的时候上市，很可惜！
二手房价就是市场的标尺，同一个小区，新房可以比二手房价贵一点，但是贵出太多，性价比就不高了。
即使这栋楼是江景房，有很不错的江景，但是开发商也很难说服客户不买二手买自己的新房期房。
而且户型不小，总价不低，同样的总价，地缘客还有绿城金基的纯洋房可以选择。
所以春江紫宸最后这一栋江景楼王，能不能买，还是要看价格。
开盘单价在4万以内，比二手房没有与贵出太多，周边地缘客不是不能考虑。
但是如果单价超出4万，就没什么意思了。
另外建议有意向的朋友，下手前还是要考虑清楚一个重要问题：
今年南京二手降价多的几个小区，有个显著特点：
前期低成本业主抛压过大。
春江紫宸这种老盘，最早期买的业主入手价格够低，他们砸盘的价格相当凶残，后面高成本买入的都被砸傻了。
春江紫宸前期最低的入手价格是2万出头，将来等这栋楼交付，到了二手市场很难和早期买入的业主竞争。
所以入手前一定要考虑清楚。
以上是F哥个人观点，供大家参考。
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