土拍金额冲进全国前五！但南京楼市最大危机已经浮出水面
土拍金额冲进全国前五！但南京楼市最大危机已经浮出水面
写作于 2025-08-04，数据为当时情况
[视频/音频略]
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说个冷知识，在一片看衰的声音中，上半年全国城市土拍金额排行榜，南京竟然排到了全国第五。
排在南京前面的只有北京、上海、杭州、成都。
如果光看自媒体，南京楼市似乎已经完蛋了，但是看数据，竟然还在有开发商在南京买了这么多地。
一直以来网络上有很多人看衰南京，但其实现在很多城市的楼市已经凄惨到无人关注。
中部某大城市，GDP人口规模比南京更大，上半年的土地出让金还不到杭州一天土拍的。
最近以这座城市命名，也是当地最好的大学，正因为一桩性骚扰诬告案，处于舆论的风口浪尖上，学校狼狈不堪。
这个负面舆情引发全国关注，反而掩盖了楼市困境，更没人关注当地房价跌了多少。
现在有那么多黑南京的文章和视频，侧面说明了南京在国内的影响力。
比起被黑，更惨的是被人当做空气，黑都没人黑。
现在拿数据出来，黑子又会说，南京的土地都是城投公司托底，左手倒右手的游戏。
这就完全是胡说八道了，现在到南京的开发商层次很丰富。
既有金茂、招商、华润这个级别的央企开发商，也有奥体建设、颐居这种本地国企和联发、象屿这样的外地国企，还有绿城、滨江等重量级的民营开发商。
绿城、滨江两个浙系开发商的老大，还有一些在浙江名气不大的开发商，纷纷到南京拿地，有代表性的便是长住和北谷。
不仅仅外省的开发商，本省的还有盐城兴邦、盐城绿洲和南通亚伦，也都在进军南京，抄底土地。
从央企到国企再到民企，到南京拿地的开发商，层次丰富，所谓南京土拍都是城投公司托底，纯属无稽之谈。
虽然城投公司在江北新区拿地比较活跃，但是土地卖不掉的城市，不会没有城投公司吧？
他们是不想卖地，还是根本卖不掉？
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比起去年，今年南京土拍市场回温明显。
去年南京的土地是真难卖。
很多地块都是一轮结束，完全没有溢价，拿地的开发商实力也一般，
今年开始，气氛明显转热。
土拍竞价的轮次越来越多，好地块的溢价越来越高，也拍出了准地王级的项目。
开发商在南京踊跃拿地，当然是看好南京，觉得在南京搞开发有利可图。
最典型的是浙江开发商大举杀入南京，一直以来浙商是全中国做生意最厉害的群体，以精明著称。
现在滨江、绿城、中天、长住、北谷等一批浙江开发商在南京抄底抄得不亦乐乎。
因为在他们眼里，南京的地价对比南京城市的能级已经大幅低估。
杭州的土地，好地段的楼面价已经炒到了每平米七八万元，随便拿一块地，楼面价都是每平米4万/㎡起步。
这么贵的地，风险太高，后面要是出问题，吃不了兜着走，规模小的公司被搞破产都有可能。
但是在南京，现在最好的地，每平米楼面价也就是4万/㎡这个水平。
楼面价2万已经可以拿到配套齐全、没有负面、素质很好的地块，开发的安全性非常高。
产品再做好一些，价格合适，去化速度也不会慢。
所以今年南京的土地一级市场明显好起来了，新房也随之回温。
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这两年南京操盘手花大力气把土拍市场和新房市场稳住了，但是这个局面并不稳固，稍有不慎，大厦将倾。
这不是危言耸听，而是真正的现实。
因为南京还有一个最大的问题，已经暴露了出来。
南京的二手房价格快要顶不住了。
现在二手房就是南京楼市的棋眼，处理不好，满盘皆输。
因为新房后面都会变成二手房，二手房价格稳不住，不停哗哗向下，非常打击市场信心。
割肉卖房的人，卖了再也不会买新房，挺住没有割肉的，也只会想着熬过去，不会在资产段进行大动作操作。
入夏以来，割肉甩卖的业主越来越多。
越低越买、越卖越低，已经进入负反馈循环。
之前好不容易恢复的市场信心逐渐被二手低价消磨殆尽。
众所周知，负反馈循环到最后就是死亡螺旋。
南京操盘手再不出手扶持市场，再这么持续下去，恐怕真的要发生系统性风险了。
去年南京操盘手出了一些维护二手市场政策，收获了不少好评。
比如以旧换新，很有创新性，效果也不错。
在那段时间内，不仅维持住了二手房价，还促进了新房的销售。
但是今年到现在，南京操盘手除了3月底发布的331房七条之后，就没有什么大动作了。
距离3月底，已经过去了四个月，下图显示了南京二手房价的市场走势。
数据显示，南京颁布331房七条之后，房价立刻回暖，可见政策确实提振了二手房市场。
但是5月中旬之后，二手房价又开始回落。
现在的位置已经低于3月30号，可见331房七条的政策正面效应已经被市场完全消化。
但是负面效应开始变本加厉。
别忘了，南京331房七条全面解除了限售，释放了一大批二手房源出来。
现在二手砸盘最凶的，很多是3月31号刚放出来的限售房源。
现在南京楼市到了非常关键的市场节点，如果还没有外力注入信心，后面不排除会发生系统性风险。
8月份是很好的窗口期，因为下个月就是9月，即将迎来楼市传统的金九行情。
现在出台救市政策，可以托住市场信心，给金九行情添柴加火，事半功倍。
如果操盘手仍然无动于衷，那今年金九行情就很不乐观了。
人心似烟，易散难聚。
八月才刚刚开始，二手价格如果继续螺旋下行，后面还会有心态崩溃的业主砸盘。
后面别说金九银十，能把八月挖的坑填上就不错了。
所以，南京楼市到了关键时刻！
F哥在此强烈呼吁，南京操盘手快行动起来救市！
解决二手房价格问题确实很困难，但是操盘手不能什么袖手旁观，冷眼看待市场这么继续下去。
不能因为现在地还能卖掉而沾沾自喜了。
市场是联动的，现在还不出手救市，等市场到了哀莫大于心死的时候，二手房肯定会把新房和土地一起拉下水，大家一起玩完！
以上内容是F哥个人观点，供大家参考。
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