均价4万的建发璞玥，到底贵不贵？

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如果问全南京现在哪个楼盘关注度最高，那么雨核的建发璞玥，必定能排在前三。

作为南京首个4.5代住宅，一公开示范区，就吸引了大批意向客户到访参观。

璞玥大门

随着首次开盘的临近，项目的价格也逐渐清晰起来。

目前开发商对外放风均价能达到4万元/平米。

最小户型是100平米，总价就要400万。

这个价格一出，就有好多读者来咨询F哥，问这个价格贵不贵。

对比旁边的次新二手小区，建发璞云和万科朗拾，100平米现在的成交价3.4-3.5万/平米，光看数字是高出了不少。

这笔账只看房产证上的建筑面积，4万元的均价确实显得突兀。

但是如果仔细算一算，好像也不离谱。

建发璞云和万科朗拾是大高层、第三代住宅；而璞玥则是4.5住宅，11-17F的小高层。

名义上，都是100平米三房，但是套内能使用的面积差距非常大。

璞云的得房率不到80%。

而璞玥的100平米，加上赠送的露台，得房率超过90%。

这多出来的十几平米，按照雨核的房价算，就值几十万了。

如果按照套内面积的实际单价算，可能璞玥还要低一些。

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其实建发璞玥更合适的直接对手，是金基嘉玥这样的上一代改善项目。

嘉玥是金基在望樾府之后打造的高端品质住宅，也是雨核上一轮改善产品里的代表。

巧合的是，两个项目的名字里都有一个“玥”字，但产品却隔着1.5代。

嘉玥118平米，使用面积89.6，比建发璞玥的100平米少一些。

套内使用空间拉平以后，再看产品。

金基嘉玥是高层住宅，建发璞玥规划为11层至17层的小高层。

楼层更低，单栋住户更少，电梯等待、楼栋密度和日常出入通常会更舒服。

璞玥还做了抬板设计，嘉玥是没有的。

而嘉玥最自豪的，在雨核独领风骚的会所，这一次在璞玥面前也要甘拜下风。

金基嘉玥有的泳池、健身房，璞玥都有，而建发璞玥有的篮球场、羽毛球场和架空层，都是嘉玥没有的。

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现在再来算算价格。

嘉玥118平方米的二手房，最近的一单成交价413万。

建发璞玥的放风价是4万均价，按照这个去估算，100平方米要400万元。

价格与嘉玥118平方米的二手成交价相比，还要更便宜。

从这个角度看，建发璞玥的100平米价格，并不离谱。

建发璞玥100平米户型

而且建发的楼盘，定价体系一直是小面积单价低、大面积单价高。

相信璞玥也不会例外。

100平米是璞玥的最小面积，往上还有113平、124平和143平。

100平米的单价很可能要低于4万，再考虑到4楼、5楼这种低区房源，最后实际单价可能会更低。

低区100平米户型最后总价下探到380万左右，那这笔账就更好算了。

买房人可以用更便宜的价格，住进品质更高的社区。

而且嘉玥作为二手房，实际购房还要加上中介费和税费，这也是实打实的支出，抬高了购房成本。

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当然了，金基嘉玥也有璞玥替代不了的优势。

房子已经交付，社区运行情况看得见，周边生活成熟，买完可以很快入住。

璞玥还在建设当中，最终做成什么样，等到正式交付时才能揭晓。

不过从过往的案例看，建发的交付能力还是有保障的。

因此，100平米的400万元是合理报价，380万元则明显更有竞争力。

而且828新政之后，璞玥还有一个红利。

房贷大概率是要在竣工备案后才开始发放，也就意味着再也不需要一边等交房，一边还贷了。

先付个首付，等到房子竣工备案快要交付了，才开始交月供。

这会大大减轻前两年的现金流压力。

所以，建发璞玥作为南京首个4.5代住宅，均价4万的放风价，并不离谱。

如果实际售价比放风价还低一点，那就更合理了。

首开100平米低楼层能够落到380万左右，就值得重点关注，因为性价比很高。

最后再说一下，过去比较不同小区100平方米户型，基本不会出大问题。

但是自从南京进入四代住宅出来以后，这把尺子已经不够用了。

因为三代住宅的实际使用率比四代宅差了太多，这方面，四代住宅有降维打击的能力。

所以两者放在一起对比的时候，一定要算上套内的实际使用率，这样比较，才更合理。

以上是F哥个人观点，供大家参考。

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