以后买房，要像买车一样了？
房地产行业彻底变天了！
828楼市新政落地之后，期房封顶才能销售，竣工备案了银行才能放贷款，房贷最长拉到40年……
这一条条新政策，组合在一起，就把这个行业过去二十年的玩法全部推倒重来了。
所以业内人士最近都在讲房地产新时代这个概念。
可它到底长什么样，如何影响市场里的每一个人，好像还没人能够完全说得清楚。
这段时间，F哥就一直在思考这个问题，围绕“房地产新时代”这个话题，和行业人士进行了高强度的交流。
其中有央企开发商的高管、民企的楼盘营销总，还有市场一线的置业顾问和房产中介。
一个很直接的感受是，焦虑的人多，乐观的人少。
F哥综合了大家的观点，再加上自己作为资深的房产投资人和楼市自媒体的双重视角，去推演这个新时代大概是什么样子。
今天就从开发商、买房人、地产销售的三个视角，挨个说一说。
01
开发商
最先受到新政影响的，必然是开发商。
这次新政彻底颠覆了开发商的经营模式。
以前是快周转，拿到地就赶开工、赶开盘。
巅峰期的开发商，可以做到拿地4个月开盘、5个月资金回正、6个月资金再周转。
开发商把房地产做成了金融业，其实这才是他们赚取暴利的秘密。
现在封顶才准卖，竣工备案之后银行才放房贷，几条政策合在一起，大大提高了开发商的资金压力。
实力一般、现金流不够强的开发商很难撑到回款那一天。
以后敢拿地的，基本就剩央企、国企和手里有钱的大型民企。
它们实力强，定力足，图的是利润，对回款速度没那么饥渴，所以价格能更坚挺，自然也不会再给销售渠道开出大额的分销佣金。
在这个新旧时代的转折期，土地市场也将发生变化。
土地出让延期是大概率的事，再加上后面的现房销售，新盘供应会出现一段青黄不接的窗口期。
对眼下在售的楼盘来说，这反而是个好消息。
虽然库存压力还在，但竞争对手却肉眼可见地变少了。
短期内也不用担心新增供应的冲击，有更充裕的时间去库存，总算能喘一口气了。
新房产品力的内卷也会跟着退烧。
这几年南京的开发商为了卖房，产品力卷上了天。
以前南京的新房，品质在全国大城市里排不上号，但是现在却来到了国内数一数二的位置。
怎么造出好房子，全国的开发商都到南京来取经。
户型、园林、会所、车库一个比一个舍得砸钱，结果不少房子还没交付就过时了，开发商苦不堪言。
接下来供应放缓，又是现房销售，没必要再靠堆配置抢跑。
行业集中到了大开发商手里，他们自己也会收手，停止毫无止境的产品力内卷。
到时候估计会有个新的问题冒出来。
为了尽快完成竣工备案、早点让房贷放款，一些开发商可能会拿毛坯房去做备案。
如果都这样干，那么在精装修这一块，整个行业直接倒退了十几年。
02
买房人
对买房人来说，这个新时代，可能是最好的时代。
现房销售，拿到房才开始还贷款，不用再一边租房一边供养一套看不见摸不着的期房；
房贷时间最多拉长到40年，月供压力摊薄了；
房子买得也更安全，烂尾这个词以后大概会慢慢退出视野。
只是价格未必便宜。
以后上市的新房，开发商主要是央企国企，实力强、扛得住资金，守得住价格，指望它们降价大甩卖不太容易。
所以买房更有保障了不等于价格会便宜。
未来买新房，还藏着一个很特殊的政策机会。
现在首付15%就能锁定一套新房，等一两年交付，才开始还贷款。
把这件事拆开看，它相当于一张6.7倍做多房价的期货合约。
15%的首付就是期货的保证金，房子就是标的，交付那天是交割日。
持有这张合约的期间，不用还月供，不用付利息，几乎不付出额外成本。
账很好算，未来房价不用涨很多，只要涨15%，收益率就是100%。
同等杠杆放在期货市场，保证金要被天天盯着，价格一有波动，就要补充保证金。
但是新房的这张期货合约却没人催，安安稳稳拿到交付。
当然它到底是一张期货合约，赌的是未来一两年房价往上走。
如果赌对了，确实很刺激。
03
房产销售
房地产新时代，房产销售这份工作怎么干？
这里要一分为二，开发商的置业顾问和二手房的中介。
将来这两个群体未来的日子都不好过，只是难过的方式不一样。
先说新房的置业顾问销售，岗位缩减是板上钉钉的事。
原因有两个：
一是新项目封顶才能卖、竣工备案才放贷款，开发商没必要早早组建销售团队养着了。
现在已经有新拿地的项目直接解散了销售团队，等到能卖了再招人也来得及。
二是老项目赶上了供应青黄不接的窗口，没有新盘竞争，正好安心去库存。
库存越去越少，需要的销售自然也越来越少。
等现房时代真的来了，卖房的打法也变了。以前卖期房，卖的是沙盘、样板间和想象力。
以后卖现房，客户进门看的就是实物，喜欢就定，不喜欢就走，销售那套逼定话术未必管用。
这个场景会越来越像卖新能源车，客户自己已经提前做过功课，到售楼处就是实地体验和比价格。
这段时间，新房的销售都很焦虑。
有人问F哥，接下来怎么办？
F哥认为可以主动往新能源车行业靠一靠，靠卖车过渡一段时间。
销售技能本来就是相通的，接待、介绍、促单这一套直接能用。
之前积累的房产客户还是现成的资源，买得起房的人经济实力都不差，换辆车的钱基本都有，这批客户可以二次开发。
更重要的是，将来在开发商卖现房和卖现车没什么差别。
在汽车行业学习干一两年，把卖现车的服务流程和谈单节奏学到手，等现房销售的大幕拉开，再带着经验杀回地产行业。
二手房中介的压力则会更大。
现在很多房产中介的主要收入来自新房分销，因为开发商给的分销佣金太丰厚了，成交一套房可以拿到十万、二十万的佣金。
接下来的变化是两头挤压。
老项目这边，开发商开始要利润不要流速，房价涨不起来，但是会先拿佣金开刀。
大幅降低佣金，甚至取消分销都有可能。
等全面进入现房销售时代，都是央企国企等大开发商的天下，他们本来就不太依赖渠道，佣金只会更低。
大批中介被挤回二手房市场，而那是个辛苦得多的生意。
卖新房只要把客户带到售楼处，剩下的谈判有案场销售接手。
而卖二手房要自己一个客户一个客户地带看、谈判，一套房从挂牌到成交，中间反复不知道要经历多少轮。
二手房的成交佣金还比新房低。
所以说未来中介的苦日子，是真的要开始了，到时候应该会有不少人离开这个行业。
04
总结
三个视角说完，该下的判断可以下了。
说穿了，房地产新时代就是把房地产从拼速度的金融业，改成了拼本钱的制造业。
这是房地产行业的供给侧改革，实力弱的开发商被清理出局，留下来的都是央企、国企、大型民企。
整个行业进一步向头部集中，这个过程中，很多人的工作和生活都会被影响。
写到这里，F哥能理解那些行业从业者的焦虑。
行业换一套规则，落到普通人身上，可能就是收入减少、岗位消失，甚至要重新找一份工作或者直接换行。
很多人在这个行业认真干了十几年，他们的难处，值得被看见。
但同样值得被看见的，是买房的家庭。
一笔首付可能攒了两代人，按揭要靠今后几十年的收入偿还。
他们付出这么大的代价，本来就应该得到一套质量合格、品质兑现、能够安心住进去的好房子。
开发商把房子建好，获得合理利润；销售和中介凭专业服务，挣到体面的收入。
这样的生意才能够健康长久下去。
过去那种建立在买房人替所有环节承担风险之上的行业繁荣，显然是不可持续的。
再也不用担心买到烂尾楼，这可能就是房地产新时代对于普通人来说最大的意义。
以上是F哥个人观点，供大家参考。
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