行情这么差，贝壳找房凭什么还能更赚钱？

行情这么差，贝壳找房凭什么还能更赚钱？

写作于 2026-07-31，数据为当时情况

[视频/音频略]

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大公司的广告语，往往比行动更早暴露它的野心。

“海量真房源，省心上贝壳。”

八年前，脱胎于链家的贝壳用这句广告语宣告自己的成立，也把链家成功的秘诀——“真房源”，刻在了自己身上。

但最近，贝壳的户外广告牌上，广告语悄悄变成了：“买卖租装住，贝壳真守护。”

多数人看到之后，可能没什么感觉。

换一句广告词而已，大公司每隔几年更新品牌形象，再正常不过。

可要是你熟悉链家和贝壳的来龙去脉，就会觉得这事儿没那么简单，它不像一次普通的品牌升级。

贝壳很可能是在给自己未来的战略重新定位。

以前贝壳操心的是：房子从哪来、房源真不真。

今天的贝壳，想解决的则是一个家庭如何买房、如何卖房、如何租房、如何装修房子，乃至如何住得更好。

买卖租装住，这五个字把整条住房产业链都装进去了，背后就是贝壳现在的五块主要业务。

2

翻开贝壳的财报，可以看到，现在的贝壳已经不只靠房产交易吃饭了。

2025年，贝壳实现净收入约946亿元。

其中，新房交易收入306亿元，占32.4%；

存量房交易收入250亿元，占26.5%；

房屋租赁收入219亿元，占23.2%；

家装家居收入154亿元，占16.3%；新兴及其他业务收入16亿元，占1.7%。

贝壳从二手房中介起家，可如今存量房交易在总收入中的占比只剩四分之一。

即使把存量房交易和房屋租赁都算作传统居住经纪业务，两者合计占比也只有49.7%。

新房、家装和新兴业务合计已经达到50.3%。

也就是说，贝壳的收入结构基本是对半劈开：一半是传统的房屋经纪与租赁，另一半是新房、家装以及向产业链上下游延伸的新业务。

由此可见，“买卖租装住”不是一句凭空造出来的口号，而是贝壳财报的高度概括。

3

对着2026年一季度的财报，我们把贝壳的新口号拆开来看。

“买卖”对应存量房和新房交易，两项业务合计仍贡献贝壳59.4%的收入。

按照各业务收入和贡献利润率估算，它们贡献了接近七成利润。

其中，新房是收入规模最大的业务，存量房则是最大的利润池。

贝壳可以讲租赁、家装和居住生态的新故事，但真正托住公司利润底盘的，依然是链家直营网络、加盟平台和多年沉淀的房源体系。

只是贝壳经营这块基本盘的方法变了。

2026年第一季度，贝壳收入同比下降19%，总交易额下降15.6%，但是净利润却增长46.7%；

毛利率升至24.1%，经调整经营利润率达到8.8%，双双创下过去七个季度的新高。

这组数字最值得注意的，不是利润增长本身，而是利润与收入开始背离。

过去的房产中介相信，多开门店、多招经纪人、多做交易，就能换来更多收入。

现在的贝壳则开始收缩低效城市和渠道，优化门店与人员结构，再用AI提高经纪人的匹配、跟进和成交效率。

它正在从“做得更多”转向“做得更精”，从规模驱动转向效率驱动。

房产交易还是贝壳的压舱石，但他们已经不再迷信规模。

4

租赁是贝壳目前增长最快的业务。

2025年，贝壳房屋租赁收入达到219亿元，同比增长52.8%，收入规模已经逼近存量房交易。

“省心租”等产品，让贝壳从一次性的交易撮合，深入参与房源管理和长期运营。

相比几年才发生一次的房屋买卖，租赁需求更高频，也更稳定。

它既能扩大贝壳覆盖的用户范围，也能在买卖市场低迷时提供一定缓冲。

问题是，租赁业务目前还不够赚钱。

其贡献利润率约为8.6%，估算利润占比只有约7%。

快速增加的房源不仅带来了收入，也带来了获客、维护和运营成本。

因此，租赁现在更像一台高速运转的增长机器，而不是利润机器。

未来真正需要观察的，不是贝壳管理了多少套房，而是轻资产模式能否把庞大的房源规模转化为稳定利润。

家装是贝壳业务版图里最值得关注的一块。

2025年，家装家居收入154亿元，占总收入的16.3%，贡献利润率却达到31.4%；到2026年第一季度，这一指标进一步升至36.2%。

按照财报估算，家装以约六分之一的收入，贡献了接近五分之一的利润。

家装的价值不只是利润率高，更在于它延续了贝壳与客户的业务关系。

过去，一套房完成过户，贝壳的服务基本就结束了。

进入家装之后，贝壳可以继续承接设计、施工、建材、家具和交付，把一次低频的房产交易，拉长为一条高客单价的居住消费产业链。

家装业务的利润想象空间最大，不过这也是一门苦生意。

供应链、施工质量、交付周期和售后服务，任何一个环节失控，都可能吞掉账面利润。

它能否在跨城市扩张中保持目前的利润率，将决定贝壳是否真正拥有第二利润中心。

5

“住”这个字无法与财报里的某一项业务简单对应，但它更像一个总结：

贝壳不再满足于参与一套房成交前后的几个月，而是要进入中国家庭更长的居住周期。

贝好家等新兴业务开始向房地产供给端延伸，尝试根据消费者需求参与住宅产品设计；

租赁、装修和其他增值服务，则继续向交易后端市场扩张。

目前，新兴及其他业务的收入占比只有1.7%，尚不足以支撑业绩，但它代表了贝壳突破中介边界的方向。

因此，“买卖租装住”既是贝壳的新口号，也是一张已经铺开的业务地图。

买卖决定贝壳的利润底盘，租赁决定增长速度，家装决定利润弹性；

而“住”能否形成真正的服务生态，则决定贝壳最终是一家规模更大的房产中介，还是成为一家真正意义上的居住产业平台。

这一次贝壳宣传口号的悄悄转变，不仅是这家公司的战略升级，更是整个地产行业从“规模为王”向“服务为王”转型的深刻缩影。

以上是F哥个人观点，供大家参考。

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