2年、3块地、18亿！一家外地房企，在江宁百家湖“坐庄”
2年、3块地、18亿！一家外地房企，在江宁百家湖“坐庄”
写作于 2026-05-04，数据为当时情况
[视频/音频略]
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4月29日，南京土拍拍出了一组很有意思的数据。
江宁百家湖G08地块，经过55轮竞价，被常州嘉宏以2.67亿元收入囊中。
溢价率28%，折合楼面价17195元/㎡。
这已经是常州嘉宏在江宁百家湖拿到的第三个项目。
从2025年7月首进江宁，到如今连下三城，不到两年时间，一家常州民企在南京最核心的板块，悄无声息地完成了“坐庄”的布局。
楼市虽然在复苏，但是大部分房企依然处于收缩状态，而常州嘉宏却在逆市加仓，增加南京的土地储备。
拿的地块还都集中在百家湖，这个江宁的核心板块。
这是精准的逆周期抄底，还是赌徒式的All in ？
答案可能比较复杂。
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先把三块地的账本摊开，看看常州嘉宏在江宁的布局。
G38地块，2025年7月拍下，就在天元中路南侧，朗拾玲珑屿北，楼面价约1.7万/㎡，容积率1.7。
G71地块，2025年10月拍下，百家湖以南、双龙大道西侧，原先的自来水水厂，容积率仅1.1，楼面价2.2万/㎡。
刚刚拿下的G08，距离景枫中心几百米，是百家湖最成熟的十字路口，楼面价却只有1.72万/㎡。
三块地一共投入18亿。
再看三块地容积率，1.7、1.1、1.8，全是低密度。
G71做纯低密高端改善，锚定价格天花板。
G38做中高端，承上启下。
G08借最低地价做流量盘，快速回笼资金。
高、中、低的组合搭配，攻守兼备。
对比百家湖二手市场，这三块地的成本更加醒目。
百家湖二手房高点曾突破5万/㎡，而新房的售价则在4万左右。
嘉宏三个项目1.7到2.1万的楼面价，预留了充足的利润垫。
别人在高位站岗，而嘉宏则在地板上捡筹码。
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嘉宏的第一个项目还没开盘，就敢哐哐再拿两块地，非常勇猛。
但说真的，真正有意思的，不在于嘉宏拿地有多勇敢，而是土地供应的时机错配。
百家湖核心区的宅地，过去五年几乎是非卖品，只有零星一两个项目问世，其他就是更远的百家湖以北。
行情火爆时，操盘手对土地的心理底价也被炒到天上。 那些年，百家湖的地是皇帝的女儿、不愁嫁，所以捂着、等着。
等下一个更高的价格。
但等来的不是更高价，而是市场的拐点。
2025年后，楼市进入深度调整，房企拿地意愿骤降，土地财政压力飙升。
这时候，曾经捂着的宝贝地块不得不出让，但溢价能力已今非昔比。
嘉宏三次拿地，溢价率均未超过30%。
G08的成交价，更是远低于行情顶峰时市场对同地段地块的估值。
越涨越不卖，越跌越卖。
这样看起来很黑色幽默，但却是一个土地财政惯性反噬的经典案例。
原来操盘手也容易陷入追涨杀跌的困局之中。
捂着不卖的核心地块，最终在错误的时间窗口，被迫用打折价甩了出去。
勇敢接盘的还不是本土开发商，而是嘉宏这个常州来的过江龙。
大家想想这个画面，是不是也有些荒诞？
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再说回嘉宏本身。
这家公司重仓南京不是盲目扩张。
而是在市场下行期，给予了从常州升维到南京的机会。
作为地方房企，想要在上一层楼，必然要进军省会。
在南京三个动作，显然是经过了精密的计算。
第一步，G38试水。
2.1万的楼面价不算特别便宜，但先占住百家湖的一个身位，观察市场反应。
第二步，G71定锚。
容积率1.1，纯低密，户均190㎡以上。
这根本不是走量的项目，而是用来立标杆、树品牌的。
第三步，G08收割。
最低的楼面价，最核心的位置，最齐全的配套。
不大的面积，不高的总价，非常适合做快销的流量盘。
这三步棋，逻辑很清晰：
先用两个项目锁定板块话语权，再伺机而动，用较低成本拿下优质资产。
当市场还在观望时，嘉宏用最低的资金成本，围绕着江宁百家湖拿下三块土地，达到了坐庄的效果。
三个项目的规模效应，不仅降低了边际成本，更让其他对手不敢再轻易涉足百家湖。
当然，高投入的背面是高回报和高风险。
抄底抄在半山腰的案例，房地产史上比比皆是。
嘉宏三个项目联动总货值预估超50亿，在南京这样的存量搏杀市场，去化压力不容小觑。
但至少此刻，嘉宏用不高的成本坐上了牌桌。
两年，三块地，五十亿货值。
一家此前在南京名不见经传的常州民企，如今成了百家湖的庄家。
对于江宁买房人而言，未来两年在百家湖看新房，几乎绕不开嘉宏。
对同行而言，这个案例比任何市场报告都更具冲击力。
当大家集体在核心城市收缩时，反而留出了被低估的窗口期。
而对土地供应方，这或许是一个教训。
过去顺周期推“差地”，现在逆周期低价卖“好地”，这笔账是不是比较亏？
写在最后：
买在无人问津时。
市场最冷的时候，恰恰是筹码最便宜的时候。
嘉宏用两年时间在百家湖下的三步棋，到底能走成什么局面，时间会给出答案。
但有一点已足够清晰。
当多数人还在等待底部信号时，有人已经勇敢抄底。
楼市是一场勇敢者的游戏，虽然不是每个勇敢者都可以获得犒赏，但是现在这个时机，胜率正在慢慢变大。
以上是个人观点，供大家参考。
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