收手吧河西！别再拍地了，外面全都是滞销的豪宅
收手吧河西！别再拍地了，外面全都是滞销的豪宅
写作于 2026-02-13，数据为当时情况
[视频/音频略]
1
“建邺区没什么空地造住宅了！”
这是多年之前南京楼市流传很广的一个观点。
确实，那时候看规划图，建邺是没什么地可以建住宅了。
但是当楼市下行的时候，这个论调却被打成了谬论。
因为操盘手通过拆迁、调整规划，又整出了许多地块。
其中最典型的例子就是去年的名品城G90地块。
拆掉了台湾名品城，然后调整规划，成了住宅用地。
最后土拍的结果，还拍出了南京历史楼面价第一的地王。
所以按照当前的思路，建邺早已经不缺地了。
最近建邺区又传来几块住宅用地的消息。
这一次建邺拿出来的，不是那种边角料，而是真正的好地块。
2
其中最厉害的是河西中部，和悦储运产业园地块。
刚刚公示了规划调整，将原本杂乱的商住混合用地和幼托用地，合并成了纯粹的二类居住用地。
一贯低密的江心洲，在现象级楼盘贤坤花园南侧，也新出来一块16-026地块，容积率只有1.1。
这么低的容积率，既可以做纯洋房，也可以做成别墅。
然后再奥南还有几块好地。
其中在绿城凤起潮鸣的西边，出来一块地。
好在容积率只有1.5，比绿城要高一些。
然后在嘉璟峰的西边、以及升龙天汇与江宸府之间，还有容积率1.5的两块地。
这些地块是一个比一个好，放在过去市场好的年份，任何一块地拿出来都会引发市场的轰动。
但是现在什么行情大家都知道，操盘手这样子供应土地，真的好么？
3
市场运行的底层逻辑来看，此时大规模释放土地的供应信息，对市场带来一些负面影响。
以前河西卖房靠稀缺，市面上没几个楼盘。
现在河西楼盘多，一点都不稀缺，客户可以挑挑拣拣。
所以还有不少楼盘流速很慢，开发商卖房卖得相当艰苦。
如今操盘手这样释放土地信息，向市场传递了一个极其危险的信息：“后面总有更好的，且可能更便宜。”
现在的市场缺的不是好房子，缺的是房价能不能止跌回稳的预期。
既然河西中能把商地改成纯住地，那以后是不是还有更多的核心区资产会被释放出来？
开发商好不容易吸引来的意向客户，现在一看到将来河西还要卖地，必然会增加观望情绪。
购房者不是不买，而是在等。
这一等，就把新房流速又给延缓了。
建邺（河西）是南京换房链条的顶端。
买河西房产的人，多半要卖掉手里的二手房。
现在的局面是：新地块的产品力太强，直接导致周边二手房（哪怕是次新房）挂牌价和成交价齐跌。
二手房卖不掉，或者卖不出预期的价格，改善人群就不愿意为了新房的高溢价买单。
一边是土地端源源不断的“好房子”，一边是二手房市场不断地降价。
这种错位的结构，正在把建邺楼市推向更尴尬的境地。
“卖不掉、换不了、不敢买”，是目前河西市场最大的三个痛点。
面对流速缓慢的市场，别说买房人不敢下手，开发商也不敢拿地。
难道最后再让城投接盘，苦一苦城投？
4
如果站在财政的角度，也能理解建邺。
基建要钱，民生要钱，地不卖不行。
但站在市场的角度，还没过春节，就这样规模、全层次的进行土地供应的准备，对于市场来说，这个春节恐怕不好过了。
就不能等到节后，拉长时间，一个一个缓慢释放么？
一下子全端上来，市场受得了么？
建邺作为南京房价的制高点，建邺都顶不住，那其他区还怎么办？
操盘手不能只顾着在货架上摆满最好的土地，却忘了地基下正在流失的土壤。
看看河西现在多少上千万的楼盘处于滞销之中。就知道现在的建邺楼市，最不需要的就是“惊喜”，而是稳定的预期。
楼市的底层逻辑早已从转向了守卫信心。
建邺区作为南京的房价高地，其土地供应不应只是为了财政填空，更应该作为南京楼市预期的调节器。
在当前的市场环境下，如此密集地抛出压箱底的优质低密土地，无异于在寒冬里开冷气。
过去河西的土地是皇帝的女儿不愁嫁，但是最近和多家开发商交流，河西的地缺乏流速，已经是他们的共识。
这样的土地，他们不敢拿。
所以如果今年河西的资产阵地都被这波供地冲垮，那么整个南京楼市的信心重建，恐怕将变得遥遥无期。
城市管理如烹小鲜，有时候“乱作为”比“不作为”对市场的伤害更大。
请建邺停一停供地，再多给市场一些消化时间，这比拿出更好的土地、造出更好的房子，对市场的帮助更大。
以上是F哥个人观点，供大家参考。
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