阿里小米京东全来了，为什么还是带不动河西南？业主都懵了...
阿里小米京东全来了，为什么还是带不动河西南？业主都懵了…
写作于 2025-12-02，数据为当时情况
[视频/音频略]
大家好，我是F哥！
上个礼拜到河西中央科创区转了一圈，然后写了一篇文章《从“金融城”到“AI城”！南京河西最后一块拼图浮出水面》。
介绍了目前河西中央科创区在AI方面未来的规划和现在取得的一些成果。
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河西中央科创区**•南京人工智能国际社区**
河西中央科创区自去年成立以来，坐拥阿里巴巴和小米两张王牌，如今京东也如期而至，华东总部已经开工。
现在全力All in AI，发展势头很积极。
有读者朋友看过文章后私信F哥，说自己是河西南的业主，之前投资河西南房产，就是因为看到阿里巴巴、小米、58同城等大公司要落地南京。
本以为有了高新产业支撑，不仅房价能涨，还能有比较高的房租收益。
但是去年这些大厂开始运营之后，对房价基本没有提振作用。
现在房子也不卖了，但是出租的租金也比预期低了很多。
这么多大厂落地，也没对房价和房租有什么带动作用，这是怎么回事？
其实这是个好问题。
按照过去的思维，雨花台软件谷，由于码农群体的支撑，租金都比其他地区要高出一截，房价的表现也很好。
中央科创园这边已经来了好几家互联网大厂，带来一大批员工，他们要买房租房。
有了这么多增量，房价房租肯定要涨，可惜事与愿违。
问题在了哪里？
但是F哥想说的是，时代已经不一样了，不能再刻舟求剑。
过去雨花台软件谷还是产业园1.0的形态，公司要么自建办公楼，要么租办公室。
员工一般都在公司周边租房或者买房。
这才有了软件谷坚挺的租金和房价。
中央科创区的产业园现在已经进化到了2.0版本—总部园区。
大厂拿地之后不仅建办公楼、还把生活配套都建好了，其中包括了公寓、食堂等功能。
工作、生活都在一起，非常方便。
小米在南京的员工虽然已经有好几千人，但是自有的小米公寓已经满足了他们的住房需求。
租金又不贵，上班又方便，没有必要再出来租房子了。
2
比起小米，阿里巴巴的影响就更大了。
南京阿里巴巴中心不仅有办公楼，公寓，还自建了商场。
和华润合作的南京金陵天地商场，填补了板块商场的空白。
所以一开业人气就爆棚，直接成为河西南的商业中心一哥。
不过南京阿里中心的业务规模比小米小，人员数量也比小米要少。
更重要的是阿里自己的员工住不满公寓，还有空余的房间拿出来出租。
阿里亲橙寓宣传海报
这就意味着阿里作为大厂非但没有给市场提供新的增量，反而分走了一大部分存量蛋糕。
房东作为个体，完全无法和这样的庞然大物竞争。
了解清楚了这几点，就不难理解中央科创区产业发展蒸蒸日上，但是周边的房租反而起不来的矛盾现象。
中央科创区新引进的京东南京研发中心也已经开工，按照规划，这个总部人员规模可以上万。
京东南京研发中心
但是目前不知道京东的大楼里有没有设计公寓。
如果京东也建了足够多的公寓，那河西南的房租还是很难起来。
3
河西南之前的高预期，有很大一部分是因为产业预期带来的。
但是等利好落地之后，房东们发现，自己不仅一口汤没有喝到，原本的租金蛋糕还被大厂切走一块。
过去房价上涨的时候，市场对租金并不敏感。
但是在下跌过程中，租金弥足珍贵，越来越重要。
道理很简单，只要租金能够覆盖房贷，那房价就离止跌不远了。
然而河西南作为这一轮南京市场回撤幅度最大的板块，至今还没有完全稳住，很大的一个原因就是租金没有站住。
如果不是大厂提供了足够多的公寓，数千名高薪码农冲进市场租房，早就把周边的租金给顶上来了。
河西南的房价就能止跌回稳。
但是理想很丰满，现实却很骨感，短期内河西南的房东并没有吃到大厂落地的红利。
不过从长远看，中央科创区作为多个大厂总部基地，产业聚集力还是很强大的。
而且这些年轻人将来总要成家结婚、生儿育女，那时候再住公寓就不合适了。
所以将来他们也会出来买房，只是需要一段时间。
就不知道现在河西南的业主，能不能坚持到那一天了。
以上是F哥个人观点，供大家参考。
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