卖地金额全国前五，南京房东却越来越慌！原因没人敢说
卖地金额全国前五，南京房东却越来越慌！原因没人敢说
写作于 2025-11-21，数据为当时情况
[视频/音频略]
大家好，我是F哥。
昨天写的文章《涨得越高，跌得越惨！南京哪个区的房东此刻最崩溃？》
通过数据揭示了现在建邺区的房东最崩溃。
然后还提出了一个观点：
河西是南京楼市的龙头，当龙头板块开始补跌，也许意味着市场正在接近“最后一跌”。
放到更大的视角里，北京和上海是全国的龙头，如今京沪正在快速下跌，这也可能是最后一跌的迹象。
写文章的时候，看到官方突击行动，把建邺河西中部的绝版宝地—台湾名品城G90地块挂了出来，拍卖时间就在下个月10号。
官方宣传地块的关键词是“差异化”、“多元供应体系”、“好房子”，“享住河西”。
听起来真的很美好，但问题来了：南京现在的市场，真的经得起这样的供地速度吗？
1
2025年以来，南京土地成交金额达到569.06亿元，位居全国第5。
这是一个非常亮眼的数字，但与南京现在的市场现状结合起来看，却显得格外沉重。
我们不能粉饰太平，要面对现实。
这一轮行情，南京是最先开始下跌的城市。
房价跌幅在全国的大城市里，也是排在前列的。
南京近两年二手房价是全国跌幅最明显的一批城市。
河西南、燕子矶、江北核心区……一片下跌。
波动最大的小区，曾经二手能卖到5-6万元/平米，如今成交价只有2万元/平米出头。
现在南京新房库存去化周期超过 18 个月，二手挂牌量超过 14 万套。
在这样的背景下，南京还在一个劲儿地卖地、加供应。
甚至连河西这种已经明显供过于求的核心区，也还在继续推地王出来。
说句不好听的—这就是竭泽而渔。
2
过去两年，河西先后推出了一批地王级别的宅地。
这些地块上建的楼盘，总价最低的房子都要一千多万，两千多万也只是普通水平。
现在这些项目的流速都不乐观，还没见到哪个楼盘能顺利清盘。
而今年又在河西中部拍了G67和G72两块宅地，虽然地块面积并不大，但都是实打实的新房供应。
河西现在是“高价改善豪宅过于密集”了。
现在，台湾名品城G90地块再挂牌。
有一说一，地块地段非常好，处于奥体核心位置。
旁边都是仁恒江湾城、华新城这样的南京龙头小区。
素质也很不错，容积率1.6，限高80米。起拍楼面价 35872元/㎡，起步总价12.7500亿，肯定是做豪宅的。
然而河西现有的豪宅楼盘已经足够密集。
中海、绿城、招商、伟星、奥体建设、华润、国贸等多家开发商，都挤在河西这一片，没有哪家日子好过。
对G90有意向的开发商，都要掂量一下自己的身板能不能扛得住前面这些大佬的凝视？
原本名品城地块是要冲击南京第一地王，但是现在拿出来，就如今这个行情，基本是不可能拍出地王了。
过去操盘手通过拍地王来刺激市场，屡试不爽。
但是现在时代不一样了，如今河西的局面是高端豪宅供大于求。
这个时候再拿地王级地块出来，对市场的“刺激”作用不仅有限，反而会导致市场对后期供应量的担忧，进而对价格预期造成新的打压。
3
新房打架，二手房遭殃。
南京现在最大的问题并不是缺乏需求，而是新房太多、太挤、太卷。
二手房价格又止不住趋势，价格锚定点不断向下。
当供地节奏过快，土地价格下降，新房价格又被“地价锚定”压低。
新房越便宜，二手越卖不动；
二手卖不动，导致改善链条断裂；
改善链条越断裂，改善新房卖不出去；
新房卖不动，政府又继续卖地…..
南京市场已经陷入一个典型的“供给-需求恶性循环”。
这个循环继续运行下去，全南京人的资产负债表都要被拖下水。
但现在的供地节奏并没有因为市场下滑而明显放慢。
在这样的大背景下，继续卖地，相当于加速把自己的市场厚度全部消耗殆尽。
南京现在最应该做的不是继续卖地，而是让市场缓一缓，歇一歇。
南京市场现在最需要的也不是更多的新房供应，而是操盘手拿出巨大的勇气，主动表态，暂停供地。
市场重心从卖地转为去库存，新房库存去不掉，开发商无法回笼资金，哪有能力再去卖地呢？
现在还需要保护南京房东们的信心。
操盘手要尊重这几年在南京买房的几十万业主。
他们是拿着几百万、上千万的真金白银来支持南京的城市建设，不能让他们一次次被“背刺”。
的确，南京现在是全国改善市场最优秀的城市，没有之一。
但现在的供应节奏真的太快、太挤、太拼了。
操盘手敢这样卖地，也是知道市场里有钱，要不然行情这么差，土地出让金还能排到全国全五。
南京确实底子厚，但市场很缺信心啊！
大家都理解财政需要收入，也都知道城市要发展。
但操盘手不能靠透支未来5年的改善需求来换取今年的业绩。
这不是救市，而是饮鸩止渴。
收手吧阿祖！
请让市场休养生息，而不是继续卖地。
以上是F哥个人观点，供大家参考。
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