降价几十万，反而更难卖！90%房东都不知道的市场真相
降价几十万，反而更难卖！90%房东都不知道的市场真相
写作于 2025-11-05，数据为当时情况
[视频/音频略]
大家好，我是F哥！
昨天写了一篇文章《8.5万跌到3.4万！是谁推倒了多米诺骨牌？》，写的是在苏州工业园区，影响力很大的顶流网红盘，在苏州解除限售之后的遭遇。
今天想和大家聊聊现在二手房卖房的情况。
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首先我们要认清现实，现在二手房是100%的买方市场。
3月底解除限售之后，一大批房源进入市场，在中介的打压下，不少房东相互内卷，不断降价。
然而下半年又一直没有大范围的利好楼市政策出台，导致市场情绪很差。
买房人普遍有“买涨不买跌”的心态，所以现在看房的人很多，但真下手的人少。
很多开发商也反应，开放售楼处之后，到访的客户有很多，但是问起购房计划，大多数人还是表示要等市场明朗了再看。
现在还愿意真正出手买房的就剩两类人群。
一类是刚的不能在刚的刚需客户。
比如马上要结婚了，不买房子的话，丈母娘就不同意这门亲事；
又比如家里小朋友马上就要上学了，再不买房落户小朋友就没学可上了。
另一类是就等着捡漏的买房人。
他们持币待购，不见兔子不撒鹰，一定要出现对比市场价特别低的价格，才愿意出手。
大家卖自己的房子，肯定是不想割肉卖。
所以市场究竟是什么情况？当前市场的成交价格底线是多少？
搞清楚这类问题就特别重要。
市场是有效的，卖房首先要收集到真实可靠的信息。
如果对市场不了解就直接卖房，相当于是盲人走路。
2
现在很多中介，只会一味地PUA卖家，让他们大幅降价。
常见的套路是制造信息陷阱，用小区顶底楼层的低价去打压正常楼层的价格，甚至还会虚构房源去制造恐慌情绪。
中介不仅用假房源打压房东，还会找演员假扮客户去看房，然后一起表演，打压房价。
之前就有电视台卧底记者拍下了这个过程。《房产中介“杀猪盘”被揭穿！卧底记者拍下黑幕，大批房东已中招！》
南京最大的交易平台是贝壳。贝壳上的成交量占了南京市场的60%以上。
无论是链家还是德佑、乐远、21世纪住商中环，实际上背后都是贝壳。
贝壳体系里鱼龙混杂，有靠谱的，也有不靠谱的。
想要顺利卖房还是要在贝壳体系里找到卖房靠谱的团队。
而且现在这个市场环境，要卖掉房子需要业主亲力亲为，花大力气去推自己的房子，才能有“力大飞砖”的效果。
不能像过去那样，把房子挂给中介之后，什么都不用管，就等着中介带客户上门。
现在完全依靠中介很难把房子卖掉。
现在一个小区同时卖房的业主有不少，给客户推荐哪套，带客户看哪些房子，这些都被中介掌握。
就算房子位置楼层装修都很好，但是业主不花时间去盯着中介，可能房子半个月下来都没有一个客户看房。
3
之前F哥就说过一个观点，“二手房新房化”，业主要像开发商卖新房那样去卖自己的房子。
就像开发商招聘销售要招厉害的一样，房东也要给房子找一个靠谱的维护人。
维护人的最大作用是帮助房东和中介沟通，找到更多的中介带客户来看房。
帮助房东分析市场行情，避开卖房的坑，更重要的是对抗来自于其他中介的PUA。
靠谱的维护人就是卖房路上的伙伴，应该是站在房东这一边，但是现在名声不好的壳子，快把维护人这个概念玩坏了。
一些维护人不仅没有站在房东的一边，为房东着想。
反而用尽各种手段去打压业主心态，从而把价格降下来。
还有的维护人两面三刀，和A业主说B业主降价了，再跑去和B业主说A业主降价了。
挑拨离间，两边拱火，故意挑起业主的内卷。
心思都花在这些套路上，哪还有时间和精力帮业主找客户？
有的读者和F哥说，找的中介维护人每天不想着找客户看房子，天天就是打电话，要自己降价。问他有没有客户，他就说降价了才有客户愿意看房。
但是价格下调了几十万，也没有客户上门看房，再接到维护人电话的时候，真想骂对方一顿。
4
卖房子，说穿了其实并不难，就是要尽可能多的找到人来看房。
这就需要把房子尽可能多地宣传给各家中介，让他们带客户来看房。
业主自己没时间精力跟进，就需要维护人来处理这些事情。
房东不是房产圈里人，不了解状况很正常，但是维护人是业内人士，更容易和中介沟通。
物以类聚人以群分，靠谱的维护人，身边合作的中介也往往靠谱。
靠谱的房源维护人要做的事情，不单单是把房子挂进系统就不管不问了。
还要系统性的在中介圈子里去做推广，比如线下的房源聚焦，还有线上的新媒体推广。
走到这一步，业主通常已经基本了解市场行情，也通过维护人做了几轮房源推广。
房子也有了一定的带看量。
如果价格合适，就开始有客户要出价，准备面谈了。
现在的行情，要珍惜第一组诚心出价的客户。
相信我，在目前的市场，第一组出价的客户有可能就是出价最好的客户。
积极的参与约谈，或许对方的出价和自己的心理价位有一定的差距，但也强烈建议去和买家见面。
上了谈判桌，就离成功卖出房子更近一步。
如果买家靠谱，业主也诚心想卖，在中介的撮合下，就很接近成交了。
当下这个市场环境，业主想要顺利卖房，光靠自己单打独斗，需要付出更多的时间和精力。
也有厉害的读者说，自己独自卖了一套房子之后，感觉可以去干房产中介了。
当然也有读者会觉得卖房很麻烦，所以之前F哥和朋友合作了房东卖房陪跑计划之后，有一些读者找到F哥，加入了这个计划。
目前效果还不错，最快的一个案例是，从挂牌到成交，一周之内完成。
不仅时间快，而且价格上也没有大幅让步。
最近因为想要卖房，或者被卖房问题困扰的朋友，可以加F哥微信聊一聊，看看房东卖房陪跑计划是否适合自己。
以上是F哥个人观点，供大家参考。
如果觉得有启发，请点赞、评论、转发，谢谢！
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