卷疯了！南京已经率先进入“洋房+别墅”时代
卷疯了！南京已经率先进入“洋房+别墅”时代
写作于 2025-10-22，数据为当时情况
[视频/音频略] [视频/音频略]
南京的新房已经卷到了下一个等级，比国内其他城市都要高得多！
南京的很多新房，已经普遍是小高层+洋房的配置，要么干脆就是纯洋房，当然了，它们也都是第四代住宅。
然而到了这一步，市场还没有停止对产品形态的内卷。
现在洋房已不太能满足市场挑剔的胃口，已有楼盘已经开始布局洋房+叠墅，或者直接就是洋房+联排别墅的级别。
过去那些在郊区才有的联排别墅，已经被开发商搬到了市区。
带头做这件事情的便是鼎鼎大名的绿城。
虽然2025年还剩不到三个月，但是绿城将会两个联排别墅产品的楼盘。
一个在玄武区，另一个在建邺区。
1
最先和市场见面的是绿城云庐。
云庐的前身是孝陵卫G32地块。
地块北面就是紫金山，在风水学上，这叫背有靠山。
象征稳定，寓意有贵人扶持的运势，利好体制内。
按照风水学的说法，靠山越大，效果越好。
而紫金山曾是明朝的龙脉，能级非常高。
这也是为什么自古以来，许多达官贵人住在紫金山南面一带的原因。
即使到了现代，南京依然有西富东贵的说法。
容积率很低，只有1.05，虽然做不到纯别墅，但是绿城依然做成了洋房+联排别墅小区。
北面是3层的别墅，南面是7层的洋房。
当初公示规划的时候，F哥就猜测，绿城大概率引入在外地颇受好评的云庐系产品。
后来公布的案名果然是云庐，只是没有像外地那样加上一个咏湖、咏溪的前缀，直接就叫绿城云庐。
7层的洋房一共14栋，是小区的主力供应，户型面积122-183平米，一共有301套。
从外立面的效果图可以看出，是有露台的第四代住宅。
外立面采用了大面积玻璃和铝板材质，很有现代感。
3层联排别墅只有13栋，面积段294-385㎡，但套数很少，只有43套，注定只能被少数人拥有。
目前资料不多，从设计图上看，外观设计不是绿城惯用的法系风格，而是更现代的风格。
绿城在外地打造的庐系产品，比如上海逸庐、杭州咏溪云庐，产品力都很棒，获得了市场的认可与好评。
上海逸庐
杭州咏溪云庐实景
南京云庐只要绿城拿出平均水平来，就不会差。
然而平均水平不是绿城的目标，南京云庐可能会成为国内最好的云庐。
因为这个项目是近几年来，绿城在南京唯一一个没有合作方、独立操盘的楼盘。
没有了合作方的掣肘，绿城可以放开手脚去发挥。
还有一个原因就更重要了，南京现在的住宅设计规范是最宽松的，给了绿城很大的发挥空间。
第四代住宅别墅+洋房，这些要素叠加起来的产品，绿城能做到什么程度，很让人期待。
项目很快就要公开售楼处，想在城东买别墅的朋友，可以重点关注绿城云庐。
当然洋房也不错，最小122平米，门槛总价不高。
售楼处即将开放，对项目有意向的朋友，可以联系置业顾问王闯。
2
南京城东贵，城西富。
河西是南京的富人聚集区，绿城今年在这里还有一个更高级的别墅产品问世。
就在河西国际友谊公园的南面，去年奥体建设拍下的准地王G11地块，当时是南京历史第二贵的地块，楼面价高达43888元/平米。
奥体建设拿地之后一直没有开发，直到今年，传出与绿城合作的传闻。
最终在下半年敲定合作事宜，该项目两家合作开发。
奥体虽然是河西的坐地虎，但是绿城非常强势，直接占股60%，成为项目大股东。
项目整体操盘都由绿城把控，奥体角色更偏向于财务投资人。
绿城冲锋陷阵，奥体负责数钱。
前段时间案名公布，直接是启用了“凤起潮鸣”，这个绿城最经典的高级产品线。
了解绿城的人都知道，凤起潮鸣是绿城发展历史上绕不开的IP。
杭州凤起潮鸣直接奠定了绿城在杭州的地位，这个小区至今还是杭州的标杆。
更值得一提的是，绿城在上海用中国最贵地王做成的小区，就是潮鸣东方。
南京凤起潮鸣的定位之高不言而喻。
项目的地段也不错，处于河西中央科创区的中心地段。
旁边就是小米和阿里巴巴总部，产业兴旺。
北面还有一个河西少有的大公园，21公顷的国际友谊公园，是河西最大的市政公园。
并且，该地块的容积率极低，只有1.01，所以绿城端上了联排别墅产品。
当然纯别墅做不到，还是洋房+联排别墅的布局。
小区虽然是两个地块，分为东府、西府。
东西府之间虽然有一条小河一条路隔开，但是绿城不仅要在河上建了一座桥，并且地下车库还是连通的。
建桥是小事，但是地下车库打通，那就要增加很大的工程量，这些全是成本。
绿城的这个手笔相当大，但因为是凤起潮鸣，TOP系的定位，所以绿城才要不惜成本去做这个效果。
整个小区185户，别墅有73套，数量不少。
但是面积就很大了，最大面积492平米，数量最少，只有6套，往下是360平米，13套，最小325平米，54套，比较多。
至于这些别墅将来的定价，开发商守口如瓶，连放风价都没有。
F哥猜测他们内部暂时也吃不准价格。
别墅很特殊，虽然别墅和大平层都是住宅，但是两者是完全不一样的物种。
大平层还能通过地价大概算出将来的单价，而别墅完全做不到。
反正总价肯定是很高的，大几千万的房产，注定是南京最塔尖的人群才买得起。
别墅太顶了，好在凤起潮鸣还提供了洋房的选择。
100多套洋房，在高层住宅林立的河西南也显得很出挑。
洋房面积175平米、206平米、246平米，在河西不算很大，价格也不是特别高。
加上都是第四代住宅产品，得房率都是超级高，很有吸引力。
绿城在河西中央科创区打造的凤起潮鸣，虽然现在信息不多，但这个项目肯定是今年河西产品力最顶、价格最高的楼盘。
恐怕后面很难再有项目能够超越。
目前凤起潮鸣在河西安达仕酒店布置了展厅，对项目感兴趣，想了解更多信息的朋友，给大家推荐一个置业顾问，可以扫码加她微信。
写在最后：
南京现在新房的硬件条件已经走在了全国前列，在其他城市还没普及洋房的时候，南京已经开始做别墅了。
其实除此之外，南京的新房在服务这个软件方面也有很大的创新，后面有时间再和大家聊一聊。
以上是F哥个人观点，供大家参考。
如果觉得有启发，请点赞、评论、转发，谢谢！
南京买房卖房咨询，扫码加F哥微信