方向全错？万科困局揭示救市唯一出路
方向全错？万科困局揭示救市唯一出路
写作于 2025-10-15，数据为当时情况
[视频/音频略]
1
资本的力量还是太强大了！
昨天写的文章，详细分析了万科当年的困境，并对未来做了一些预判。
这篇文章F哥写得很认真，本以为会是一篇阅读量上万的小爆款文章，结果阅读刚过1000，就被投诉删除。
今天很多读者私信F哥说，昨天没来得及看文章，今天再看就显示这个页面。
被删文章这种事，遇到了就是遇到了，没有办法。
只能放在知识星球里，备份留底，想看的读者朋友可以去知识星球。
F哥每天的文章都是在晚上推送。
有的文章尺度大了一点，可能就要被删掉，想避免错过，可以在晚上推送后第一时间阅读。
2
众所周知，万科陷入危机以来，一直有SZ国资在给万科输血。
然而万科还是走到了今天的困局，用实际行动证明了“通过救新房来救市”这条路走不通。
过去在讨论如何救市的时候，就一直有两派在进行争论。
一派是新房派，他们认为救市要先救新房。
他们的理由很简单：
房地产是重要的固定资产投资来源，土地出让是地方政府重要的收入来源。
支持开发商融资、放宽限购限贷，带动新房销售与开工，这样就能稳住新房市场。
其中最具代表性的“三支箭”政策：放开对开发商的融资支持，包括债券融资、股权融资等。
在短期内起到了一定的效果，但是长期看来是治标不治本，开发商坚挺了一段时间之后，又快不行了。
另外一派是二手房派，认为救市要有效果，发力点应该在二手房。
二手房价格更接近真实的市场信号，可以通过改善交易流通手续、减税降费等措施刺激真实购房需求。
二手房在人民群众手里，占到了社会家庭资产的一半多，是人民群众资产的压舱石。
稳住二手房价就是稳住民生。
如果二手房稳不住，要出大问题。
3
过去很长一段时间，明显是救新房派占上风。
这一阶段的救市并非国家统一调度，而是“因城施策”。
各地政府纷纷出台政策，虽形式各异，但万变不离其宗——大多是为了救新房。
其中难免夹杂着地方财政的私心。
二手房在群众手里，中国还没有房产税，zf除了交易的时候能拿到税收，其他时间分不到什么蛋糕。
但是新房不一样，卖地收入是地方的钱袋子，新房卖不掉，土地就卖不掉。
所以救新房、救开发商，效果会在土拍市场上立竿见影。
于是我们看到，开发商融资条件不断放松，拿地要求一降再降，新房监管标准也日渐宽松，开发商的产品力短期内似乎“回光返照”，但终究难以持续。
这些办法短期内确实刺激了市场，但是好景不长，市场又重回过去的轨道。
直到这时候才反应过来，救新房只是在供给侧发力，新房子做得再好，也无法全面刺激需求恢复。
尤其在二手房价格崩溃的情况下，新房更难卖。
这个道理很简单，很多新房是卖给了置换改善的客群。
他们卖掉200万的房子，换到300万的房子。
但是如果他们的房子只能卖100万了，那还换个鸡毛啊！
局势已经很明显，救新房的道路行不通，接下来若要稳市场，就必须转换思路，去救二手房。
市若不在需求侧发力，行情就不可能真正反转。
二手房才是真正的需求侧，只有二手房价格上来了，群众才会觉得自己又可以了。
然后从下向上的置换链条重新打通，市场才能活跃起来，逐渐恢复良性循环。
别忘了，当年让市场疯狂的“一二手倒挂”现象，正是因为二手房价高于新房。
救市的关键，不在楼，而在人；只有让二手房价格重新起来，重新建立财富效应，市场的信心才会重新起来。
二手房才是市场的牛鼻子！
真心希望，接下来能看到更多有针对性的“救二手房”政策出台！
以上是F哥个人观点，供大家参考。
如果觉得有启发，请点赞、评论、转发，谢谢！
南京买房卖房咨询，扫码加F哥微信