房价跌回2011年！这座省会城市，到底怎么了？
房价跌回2011年！这座省会城市，到底怎么了？
写作于 2025-10-04，数据为当时情况
[视频/音频略]
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大家能想象么，有一座省会城市，房价已经跌回了2011年！
这座城市就是江西南昌。
南昌是真正的跌麻了。
但是在舆论场压根看不到南昌房价的身影。
可见那句电影台词说的一点没错，比起被看不起，更惨的是看不见。
十一假期，F哥回了南昌。和亲朋好友的聚会上，已经没人讨论房子房价了。
只是还有一些从事土建工程行业的亲戚，都对未来很悲观，因为已经没有项目做了。
普遍认为经济再这样下去，后面就要下岗了。
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为什么南昌房价成了这个样子？
经济基础决定上层建筑，房价很大程度上是经济发展的成果。
早年南昌与合肥是中部省份的一对难兄难弟，GDP处在同一水平。
有一些年份，南昌还能比合肥高一些。
但是合肥抓住了白色家电、集成电路、液晶材料、新能源汽车的机会，产业换道超车，经济迅猛发展。
而南昌的产业转型步伐相对缓慢，重点押注的新兴行业并没有如愿出现重大发展。
南昌的经济增长更多依赖传统产业和基础设施建设，于是被合肥拉开了差距。
经济起来了，工作机会多了，自然就能吸引外地人口聚集。
合肥人口数量节节攀升，现在已经突破了1000万大关，都超过了南京。
而南昌则比较尴尬，经济发展速度慢，难以吸纳省内人口。
江西周边有五个经济强省：广东、福建、浙江、湖南、湖北环绕江西，大量的江西人选择外出打工，而不是到南昌发展。
以至于现在都有了江西人“和平年代打工、战争年代打仗”的说法。
南昌现在人口还只是600多万，没有超过700万。
经济和人口，这两个支撑房价最重要的因素，南昌表现都不行。
但是南昌的房产供应却很大。
不仅明面上的供应量大，在水面之下还有很庞大的潜在供应：单位集资房。
1998年房改之后，南昌有很多单位通过变通方式为体制内人员解决住房。
一直到现在，这个现象还不罕见。
这种单位集资房，不仅量大，价格还明显低于市场价。
这些房源进入二手市场，对市场冲击很大。
更重要的是，单位集资房在客观上消灭了市场最主要的需求方：体制内的工作人员。
在很多城市，体制内是最主要的购房群体。
但是在南昌，原本是楼市最重要的需求群体，却通过单位集资住房这种非市场化的方式，满足了住房需求，之后他们就不会再进入新房市场。
市场缺失了这部分主力需求，房子当然很难卖。
于是2019-2021年那一轮楼市大行情，很多城市有一波大涨，但是南昌却是下跌的。
需求端的问题无法解决，2021年那轮行情南昌没有涨，而这两年的下跌南昌却没缺席。
可以说是肉没有吃到，挨打也没有逃掉，好惨！
3
南京和南昌的渊源，比很多人想象的还要深。 大大提升南京历史地位的朱元璋，建立明朝之前，最重要的转折点便是洪都保卫战，打败了陈友谅。
洪都便是今天的南昌，接受过九年义务教育的朋友，都背诵过“豫章故郡，洪都新府”这句话。
而南京引以为豪的明城墙，其中很多城墙砖都是在南昌烧制。
南京城墙博物馆里就展示了好几块。
清代南京是统辖江苏（含上海）、安徽和江西三省军民政务的两江总督驻地，所以南京不仅是江苏的实际省会，还是江西的历史省会。
有个段子说南京还是安徽的世纪省会、云南的省会、云南的祖籍省会、贵州的血脉省会。
历史上南京多次守护汉文明的火种，所以南京是汉族的首都。
而南昌的汉族占比高达99.8%。
大家应该都还记得2022年开始南京旅游突然爆火。
其实南昌的旅游，火起来的时间和热度，几乎和南京同步。
两座城市的突然蹿红，是不是和中华复兴有着强关联？
南京的旅游资源过于丰富，自带流量，这点南昌没法和南京比。
然而江西盛产烟花，南昌当地结合地方特色，每年重大节日都有无人机烟花秀，每次都吸引了更多外地游客。
今年的无人机烟花秀更是出彩，视频传到外网，异常火爆。
今年过年应该还会有烟花表演，大家有机会可以来看看。
南京、南昌的饮食也非常像。
南京人爱吃鸭子，一天要吃掉30万只，这方面南昌人也不差，一天也要吃掉七八万只。
还有一个很特别的食物—藜蒿/芦蒿，同时是南京人和南昌人餐桌上的美味。
不过南昌喜欢藜蒿炒腊肉，南京人更偏爱炒香干。
藜蒿炒腊肉vs芦蒿炒香干
南昌和南京还有一个更无奈的共同点。
江苏简称苏，苏州的苏，江西简称赣，赣州的赣。
江苏苏州，经济层面盖过了南京，而江西，则是赣州，在很多方面挑战南昌。
看地图，赣州是江西南部当之无愧的老大。
面积和人口，赣州远超南昌。
虽然赣州目前的经济总量还不如南昌，但是这些年赣州发展速度很快。
赣州紧邻广东，一方面积极承接粤港澳大湾区的产业转移，另一方面立足自身独特的稀土、钨等资源优势，全力发展稀土功能材料、永磁电机等高端产业。
如今赣州已经是江西的第二个增长极，后劲很足。
再看房价走势，赣州比南昌强势很多。
整体均价仅比南昌低一点。
也只是回到2017年，放在全国范围内，也是很坚挺的城市。
难怪网上一直有人说，赣州更应该做江西省会。
有赣州在后面追赶，南昌晚上睡觉都不安稳。
南京虽然GDP不如苏州，但是文教卫这些方面还是稳压苏州。
目前的状况再延续几年，南昌就要压不住赣州了。
所以南昌比南京更渴望省里推进强省会战略。
集全省之力发展，南昌应该还有机会，南京的机会恐怕就…
懂的朋友都懂，这里就不细说了。
以上是F哥个人观点，供大家参考。
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