重磅信号！房产税14年来首次调整，真相比直觉更复杂
重磅信号！房产税14年来首次调整，真相比直觉更复杂
写作于 2025-09-22，数据为当时情况
[视频/音频略]
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房产税，在国内已经呼吁了20多年，但是迄今为止，只有上海和重庆两座直辖市进行了房产税的试点。
最近作为国内唯二征收房产税的城市—上海，上周突然出手调整了房产税政策。
上海市财政局、国家税务总局上海市税务局联合发布《关于优化调整本市个人住房房产税试点有关政策的通知》
这次是上海房产税试点14年以来的首次调整。
政策的核心是定向给上海房东免除房产税：
只要是上海高层次人才、重点产业紧缺急需人才，和持有上海市居住证满3年并在上海市工作生活的购房人，在上海第一套住房，暂免征收房产税。
二套住房也可以免房产税。
只要合并计算家庭全部住房面积之后，人均不超过60平方米的部分，都可以不用交房产税。
比如一个三口之家，两套房加起来的总面积不超过180平米，就不用交房产税。
假如超过180平米，那么也是超出的面积，才需要交房产税。
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记得房地产最火热的年份，很多人都在说房产税要出来了，房价肯定要跌。
因为在大众朴素的思维里，房产税会抑制房价的上涨。
但是现在复盘上海和重庆的房价，似乎不是这么回事。
自2011年房产税试点以来，上海房产均价最高涨了约3倍，重庆均价最高涨了约2倍。
可见房产税对抑制房价上涨起到的效果没有想象中那么大，甚至是反直觉的。
因为其他没有房产税的城市，这几年房价的走势大家都看到了，即使没有房产税，也跌了很多。
可见房产税降房价这个站在大众直觉上的逻辑，无法自洽。
现在最新的情况是，上海通过调整房产税，向外界释放托底信号。
这个动作能有多大作用，可以期待一下后续效果。
不过值得大家思考的是：房产税这个税种，为什么喊了几十年，迟迟不能全面落地？
最主要的原因还是法理上说不过去。
众所周知，中国住宅用地的产权不是永久产权，只有70年而已。
政府已经通过土地出让金征收了一大笔土地“租金”，如果再要对土地上的房子征税，那不就是一个主体，交两次税了么？
于情于理都很难站得住脚。
不过从长远来看，房地产税是肯定要征收的。
因为随着城市化程度越来越高，若干年后土地出让金这个政府的钱袋子必然会枯萎，为了维持城市的职能，就必然要开发新的税源。
而国外发达国家的经验表明，房地产税是一个稳定且优质的税种。
当然了，国外能征收房地产税是因为土地和房子都是永久产权。
国外房产税越高的城市越发达，而城市内房产税越高的社区越舒适。
反倒是贫民窟，收不到什么房产税，社区状态越来越差。
所以未来我们国家必然会开征房地产税。
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而具体的时间，F哥个人判断应该是要等到土地70年产权大规模到期。
住宅用地70年期满，**土地免费续期不收出让金，但继续持有房产就要缴纳房地产税，**这个方案就很巧妙。
对于地方政府，相当于把过去一次性收取的土地出让金，化整为零，以房地产税的形式逐年回收。
财政收入从过去卖地的"权宜之计"升级到细水长流的"长效机制"。
政府即开拓了新的税源，确保了财政收入的可持续性。
阻力却不大。
因为对于房主来说，比起一次性补缴巨额土地出让金，每年付出房产价值一定比例的税款，换取产权的永久产权保障，很划算。
所以"免费续期+房地产税"的方案，政府和居民共赢，是各方都能接受的"最大公约数"，所以不能排除未来采取这个方案的可能性。
以上是F哥个人观点，供大家参考。
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