左手卖房右手抄底！贝壳南京首个楼盘曝光，开发商直呼狼来了

左手卖房右手抄底！贝壳南京首个楼盘曝光，开发商直呼狼来了

写作于 2025-08-23，数据为当时情况

[视频/音频略]

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“狼来了！”

对贝壳又爱又恨的开发商们，突然发现贝壳已经成了同行。

贝壳在南京参与开发的首个楼盘，已经确认，就是金基前几天刚刚拍下的鼓楼幕府G41地块。

海报里的“贝好家”便是贝壳的新房开发平台。

据了解，这个项目贝壳作为资方，提供资金的支持，具体业务的操盘方，还是金基。

先做资方试水，然后自主操盘，过去一些开发商就是通过这个路径进入南京市场。

这样发展策略比较安全。

造房子是重资产行业，作为新人，一上来就直接开干，万一出现什么状况，就会陷入泥沼，难以解脱。

但是先从资方开始，就很从容。

未来发展顺利，就加大投入，做大做强。

比较有代表性的有华发和伟星，包括南京本土房企颐居，也是这么操作的。

万一发展不顺利，就算天塌了也有高个子的操盘方顶着，自己想跑路很简单，出让项目股权即可。

所以贝壳在南京如此操作并不奇怪。

2

其实金基G41项目并不是贝壳进入房地产开发领域的首个项目。

从去年开始，贝壳已经在北京、上海、杭州、成都、西安、长沙等城市拿了不少地。

贝壳拿地的逻辑是一线二线强城市的市区更新板块，开发模式则选择和品牌开发商一起合作。

北京找了越秀、北京城建，杭州找了滨江，西安是和绿城、金茂，长沙找了招商一起。

加上这次在南京和金基的合作，基本上可以摸清楚贝壳新房开发业务的行为模式。

贝壳很早就开始关注南京的住宅用地。

鼓楼金基珑悦府那块地，土拍之前他们的投拓团队就曾实地考察过，当时也表现出一定的意向，不过最后并没有出手。

虽然贝壳去年没在南京拿地，但是短短两年时间，贝壳就完成了全国主要大城市的布局，动作迅速且凌厉。

脱胎于二手房中介业务的贝壳，已经成功把业务拓展到产业链上游，摇身一变，成了开发商。

众所周知，这些年开发商的日子非常困难，一大批过去风光无限的开发商，暴雷的暴雷，倒闭的倒闭，标志性人物，皮带哥还进去了。

而贝壳作为渠道商，是赚得盆满钵满，打开它今年一季度的财报，业绩非常亮眼：

净收入同比增长超过40%、净利润增长超过90%。

高管这几年的收入也是吊打一众开发商老总。

贝壳CEO去年薪酬高达7亿+，三年拿走薪酬15亿+。

对比全行业亏损的开发商，以及房价下跌导致资产缩水的房东，全行业就是贝壳的日子最滋润。

3

大行业很不景气，开发商的日子已经非常艰难，为什么贝壳还要挤入开发商的队伍呢？

答案很简单，它不仅在抄底楼市，还在投资未来。

贝壳的房产渠道中介业务有个很特别的地方：

业绩和行业景气程度呈现负相关。

房地产行情越好，它生意越差，行情越差，它赚得越多。

2021年是房地产的巅峰年份，但是当年贝壳却是巨亏5个多亿，股票跌幅超过60%。

然而到了近两年行业下行期贝壳的渠道佣金率不降反升。

打一个不是很精准的比喻，如果把房地产看做宿主，贝壳则是寄生者。

宿主强大的时候，寄生者吸不到什么，宿主衰弱的时候，寄生者则大吸特吸。

但是从逻辑上讲，贝壳现在的这种好日子是不长久的。

如果市场好不起来，它确实能一直吸下去，但是过了一个临界点，整个行业就崩盘了。

宿主都挂了，寄生者还能活多久？

如果市场后面好起来了，地产行业周期反转，那么贝壳的业务会越来越差。

贝壳是上市公司，有很大的业绩压力，过山车式的业务模式肯定是不健康的。

所以贝壳要亲自下场，自己拿地做开发商，对冲未来楼市上行期，房产渠道业务的压力。

而且现在土地价格对比过去，是真的便宜。

现在抄底不说能确保自己抄到最尖的底部，但也有很厚的安全垫，风险可控。

于是现实世界越来越黑色幽默，主流舆论无比看衰房地产，贝壳反而在不停抄底。

虽然现在开发商提起贝壳都是咬牙切齿，但是也很佩服贝壳的战略眼光。

他们日子过得这么滋润，还在做“晴天修屋顶，雨天洗窗台”的事情，这样的管理层，活该他们赚大钱。

以上内容是F哥个人观点，供大家参考。

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