南京楼市寒冬！却有坚持不降价的“孤勇者”
南京楼市寒冬！却有坚持不降价的“孤勇者”
写作于 2025-08-12，数据为当时情况
[视频/音频略]
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大家好，我是F哥。
在昨天的文章中，分析了南京市场的一个新动向。
《南京楼市大反转！消费升级落幕，这些楼盘正在悄悄降级》
南京的新房从过去的消费升级，转头走上消费降级之路，产品设计开始下沉。
新房的面积变小，装修标准下降，这样一来，总价门槛下探到更低的区间，开发商此举是希望扩大潜在客户群体，把房子卖出去。
率先做出改变的开发商，已经尝到了甜头，相信后面会有越来越多的项目会跟上节奏。
虽然南京开始消费降级，但是如果把目光投向上海，就会发现上海现在有些像前两年的南京，新房处于消费升级的状态。
南京在2023年开始，拍出了一批地王级的项目，正式开启消费升级之路。
去年开始，上海也出现了一大批地王级的住宅用地。
不仅屡屡刷新了中国的地王纪录，各个板块也在不停拍出区域地王。
地王上造出来的新房，价格自然出现了跨越式的上涨。
徐汇的绿城潮鸣东方，中国楼面价地王，今年开盘均价19.5万元/平米，最贵的顶复，单价达到了26.5万元。
不远之处的前地王，香港置地启元，去年开盘均价则只是17.8万元。
单价一年时间上涨幅度接近10%，并且绿城的总价更高，因为潮鸣东方的最小面积比启元更大。
上海除核心区顶豪外，次级板块涨幅更为剧烈。
虹口瑞虹板块为例，瑞虹新城，是无数上海人心中的白月光。
2021年，连续开发了25年的瑞虹新城，终于走到了最终章。
瑞虹新城最后一期、第十期「瑧庭」开盘，均价11.98万元/平米。
就在前几天，瑞虹新城瑧庭一路之隔的金茂璞元拿到了销许，单价直接涨到了16.6万元，直接跳涨38.56%，幅度惊人。
当然，金茂璞元的产品力比瑞虹新城*瑧庭也要高出很多。
上海顶豪的大规模供应比南京晚一年，南京新房消费升级的风格领先了上海一年。
正好契合F哥过去的一个观点：南京市场节奏领先其他城市。
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复盘南京这一轮新房消费升级的过程，有一家开发商是绕不过去的。
那就是来自浙江的伟星。
伟星在合肥发展得非常好，在合肥有很大的话语权。
除了合肥，伟星在芜湖和马鞍山，更是霸主级别的存在，几乎垄断这两座城市。
以至于刚进军南京的时候，被误认为是安徽的开发商。
正是伟星带头把南京的装修标准提高了几个台阶，带领南京的装修标准，跻身到了全国数一数二的位置。
以至于业内有人开玩笑说，伟星是南京嘉格纳、当代、劳芬的销冠。
伟星在南京的发展历程，也是一步一个脚印，走得很扎实。
伟星在南京首个楼盘，便瞄准了雨花台软件谷，开发了时代悦峰。
目前项目已经交付，品质获得了一致好评，首套二手房成交价能比肩雨核。
然后便是南部新城大校场的誉璟府，就是在这个项目上，伟星率先引入嘉格纳、当代、劳芬这种奢侈品级别的装修品牌。
誉璟府在这个月就要开启交付，届时看看伟星能交出一份什么样的答卷。
现在伟星在南京尽全力开发的只有一个，就是位于河西青奥滨江的顶豪楼盘—长江之歌。
2023年，伟星以当时南京历史第二地王的楼面价拿下这个项目。
这样一个项目，自然是南京顶豪的定位。
并且长江之歌还是伟星地产开发史上单价最高，总价最贵的楼盘。
这样一个代表性的楼盘，必然是是倾尽全力去打造。
所以长江之歌从外到内，都用顶级配置堆砌。
长江之歌的外立面独树一帜，是南京首个采用360°环幕玻璃立面设计的楼盘，也是目前唯一的楼盘。
如果不是江苏住宅设计规范的限制，长江之歌的外立面能做成最顶级的玻璃幕墙。
楼盘内部，无论是公共区域的园林景观、泳池会所、还是内部装修，都是顶级配置。
厨房的装修更是奢华，用上号称橱柜界劳斯莱斯的博德宝（Poggenpohl）。
单套厨房配置超200万元，绝对是长三角顶豪配置天花板。
长江之歌表现出的产品力，放到上海，即使和两倍房价的楼盘比，也是有过之而无不及。
长江之歌现在确实成了伟星的标杆项目。
后面伟星在合肥、马鞍山开发的豪宅T10，完全就是南京长江之歌的复刻版本。
南京长江之歌
合肥伟星T10
马鞍山T10
这两个T10在当地都是顶级小区。
合肥T10开盘验资，有一位客户的股票账户，市值50亿。
所以毋庸置疑，长江之歌就是伟星战略级的楼盘，未来很长一段时间，都是伟星的门面。
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长江之歌，是目前南京市场里最顶级的楼盘，客户群体自然也是南京的塔尖人群。
长江之歌的客户也很识货，六套最贵的顶层大平层，总价3000-4000万级的房子，一上市立刻被抢购。
有钱人的生活就是这么朴实无华。
买这么贵的房子，比我们买辆车还要轻松写意。
但是有钱人对房子的挑剔不仅在于产品的调性，价格也是他们最看中的。
我们普通人买房，希望房子越便宜越好，但是真正的有钱人却是相反的，他们希望房子越贵越好。
房子越贵，越能筛选出高层次的客户，这样小区的圈层才足够纯粹，调性才足够高。
所以顶级豪宅是不能轻易降价的。因为一旦降价，入住门槛降低，业主圈层和小区的调性自然就下滑了。
这是顶豪的最大命门，没有守住，就有崩盘的危险。
而且顶豪项目，即使降价可能也换不来多少销量，但是反而损害了楼盘的调性。
惹恼了前期老业主，他们二话不说直接退房了。
这是另外一家顶豪楼盘的教训，选择大幅降价促销之后，库存反而越卖越多。
结局就是销售总监下课、团队大洗牌。
所以为什么伟星在长江之歌项目上坚持不降价，而且主动和客户签保价协议的原因。
就是要把项目的顶豪人设立起来，不向短期业绩妥协，用长期主义的坚持，换取客户的信任与支持，
这也是长江之歌老带新（老客户带新客户）业绩非常好的原因。
有不少房子都是客户带着亲戚朋友来买走的。
也正是老带新的业务，长江之歌也是目前南京市场上少数坚持不开分销的楼盘。
产品力上，长江之歌已经是南京的标杆楼盘，不输一线大城市。
价格上，成交价能在7万元/平米以上，守住了南京的底线，让南京市场保留了一些体面。
现在房地产行业确实艰难，也是南京历史上从未有过的寒冬，但是伟星的这份坚持，值得称赞。
F哥依然坚持之前的观点，目前1600万级总价级别的新房，长江之歌是南京最值得购买的项目。
买别的楼盘会担心开发商继续降价，而长江之歌由于保价协议的存在，就没有了这个担忧。
F哥和伟星领导比较熟悉，如果对长江之歌感兴趣的读者朋友，可以联系F哥，协助争取独家礼遇。
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