突然袭击！北京松绑限购，上海跟进在即，南京快坐不住了
突然袭击！北京松绑限购，上海跟进在即，南京快坐不住了
写作于 2025-08-09，数据为当时情况
[视频/音频略]
大家好，我是F哥。
这个礼拜壮着胆子写了两篇文章，指出南京楼市当前最大的问题，并呼吁有关部门要重视起来，尽快出台救市政策。
《南京楼市变局！打破二手房价循环，救市政策刻不容缓》
《土拍金额冲进全国前五！但南京楼市最大危机已经浮出水面》
后来相关部门领导也联系了F哥，他们已经注意到市场情况，正在研究政策，后续会择机出台。
这次发声算是起到了一点微小的作用。
1
其实在楼市负面舆论管控方面，长三角其他大几座城市极为严格。
上海早在今年3月份，就开始严打唱衰楼市的账号。
对吸引眼球博取流量、造谣生事的“自媒体”重拳出击。
阶段性禁言了98个违规账号。
其中包括粉丝众多的大自媒体。
杭州在7月份直接发红头文件，大张旗鼓约谈一批自媒体账号。
文件一发出来，各个楼市群里都在转发。
杭州被约谈的账号，在约谈之前文章标题是暴跌、大跌、爆冷：
约谈之后，画风发生180度大转弯，文章标题马上从大跌变成大涨：
力度最大的是苏州。
今年2月份苏州有个中介拍视频，说在房管局过户的人是花钱请的托，视频传播量很大，苏州直接刑事拘留。
大家都知道，刑事拘留可不是开玩笑的，一般违法行为不会达到这个程度。
后面司法程序启动，法院判决之后，有了案底，不仅自己一辈子完蛋，还影响三代不能考公。
苏州这次杀鸡儆猴之后，在网上就很少看到苏州自媒体和中介乱发视频。
上海、杭州、苏州的作业就在前面，南京抄起来完全不用顾忌舆论压力。
如果上半年能够高调处理一批造谣生事、追求流量无底线胡说八道引流的账号，南京楼市的舆论环境不会像现在这么被动。
平心而论，负面舆论管控这块，南京还是落后于上海、杭州、苏州。
希望尽快看到南京的动作，在这方面尽快追上沪杭苏，否则局面会继续崩坏。
2
当然市场里也不全是坏消息，最近首都就传来了楼市的好消息。
8月8日北京突然发出通知，再次优化住房限购政策。
符合条件的北京家庭，购买五环外住房不限套数。
同时把二套公积金的最高贷款额度从60万元提高到100万。
北京这次出手很突然，政策一出来，热搜是上了，但是市场的反应却比较平淡。
原因很简单，这个松绑的力度比市场预期要弱一些。
不过政策发布的时间点很耐人寻味。
没有选择730、830这种传统的政策窗口，而是在8月8日这样一个很少见的时间点，给人一种仓促的印象。
加上政策力度一般，所以市场反应平平是正常的。
不过假如把事情想得这么简单，就图样图森破了。
有经验的都知道，北京一旦先动，上海深圳马上就会跟进。
北京作为首都，任何政策，无论力度如何，都有很强的风向标作用。
这次松绑力度，市场觉得一般，但是接下来风要往哪里吹就很清楚了。
既然北京已经启动，就可以做出合理判断，接下来上海、深圳、广州等城市也都会陆续跟进，出台救市政策，紧接着是杭州、成都、南京这个级别的城市出政策。
速度快的话，下周就能看到上海、深圳发文，于是新一轮救市正式开启。
虽然北京的政策力度不大，但按照过去的经验，下面的城市会在北京的基础上继续加码。
假如北京打开的政策尺度是1米，那么上海就能打开5米，深圳能够打开10米，再往下的城市，尺度就会更加开放。
这个周末很多城市的相关部门都要加班加点研究政策了。
3
北京有一二三四五六环，这次放开了五环之外不限购买套数。
上海也有内环、中环、外环，接下来如果上海跟进，会放开哪个环呢？
其实只要做个简单对比，答案呼之欲出。
北京五环全长约98.5公里，环内面积约667平方公里；
上海中环全长约70公里，环内面积约314平方公里，规模显然比北京五环要小。
再看上海外环，全长约99公里，环内面积约680平方公里；
上海外环长度与面积均对标北京五环。
北京五环距天安门约10-15公里，上海外环距人民广场约12公里，这项数据上海外环和北京五环规模同样相当。
最后从城市规划角度观察。
北京五环是明确的“市区-郊区”分界线，五环内属核心城区，五环外为新兴发展区。
上海外环普遍被视为市区与郊区的边界，外环内是中心城区，外环外为郊区。
显而易见，北京五环可以对标上海的外环。
所以后面上海的政策松绑，大概率还是调整外环线以外为主。
4
确定了上海政策的可能范围，再继续推测政策的力度。
首先上海可以依葫芦画瓢，直接抄北京作业。
本地户籍和缴纳一定年限社保/个税的外地家庭，在外环外购房不限套数。
前文也分析过了，上海力度还能比北京更进一步。
现行的政策是外地户籍单身人士，有一年社保/个税，在上海外环外限购一套住宅。
接下来有可能继续缩短社保/个税要求，从一年变成半年或者三个月，就能获得外环外的购房资格。
这样又能释放出一大批购买力。
外环外能不能完全不要社保/个税呢？其实没有这个必要了。
因为只要调整到3个月社保/个税的要求，就相当于完全放开了。
3个月时间很快的，无论是新房还是二手房，开发商和房东都愿意等上3个月。
外环以内也有可能继续放松。
现在外地户口家庭，连续缴纳3年社保或个税，可以在外环内限购1套二手房，不可购买新房。
这个政策就有一定的调整空间。
比如把3年社保/个税缩短到2年或者1年，不能买新房调整为可以购买新房。
写到这里，不禁感叹上海楼市的底子太厚了，楼市政策上还有很大的回旋余地。
不愧是中国的经济中心，稍微松开一个口子，就有一大批全国的购买力进场。
一直有读者问，上海有没有可能买房送“蓝印户口”。
从当下的市场表现看，上海市区和近郊的楼市还是很稳定，远远没有到需要买房送户口的政策来刺激的地步。
但是也不排除在五大新城，特批类似蓝印户口政策的可能性。
因为五大新城，大多数在远郊，确实比较低迷，需要一些非常规的强力政策来刺激。
写在最后：
最近找F哥咨询上海的读者比较多，有的是考虑资产配置，有的是考虑到孩子的教育。
有一说一，上海对整个长三角的吸引力，是独一档的存在。
新建了一个上海楼市微信群，对上海感兴趣的朋友可以扫码进群交流。