码农深夜挤爆售楼处！放风价4万多的“加班神器盘”，装修标准大跌眼镜？
码农深夜挤爆售楼处！放风价4万多的“加班神器盘”，装修标准大跌眼镜？
写作于 2025-07-30，数据为当时情况
[视频/音频略]
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七月份暑气逼人，但是楼市却是淡季，月初的时候数据不好看，本以为市场会一直凉下去，二手房也就6000套的成交水平。
但是下半月开始，市场倒是有些抬头，二手成交也在向上走，7月全月应该能超过7000套。
这个数字不算差，说明市场还有一定的流动性。
在这样一个楼市淡季，也很少会有重量级的新楼盘对外开放售楼处。
没有新楼盘的刺激，新房市场就显得更加平淡。
不过还是有两个改善型的楼盘，在这个月公开了售楼处。
反响都挺热烈，售楼处到访客户数量可观。
一个是位于江宁东山政务中心，央企中建集团开发的东山樾府。《宇宙级开发商突袭江宁！3站地铁直达大校场，首次开放吸引上千人围观》
另一个是位于雨花台安德门的颐居金陵印，公开后看房的人也很多。
上周日晚上F哥的直播里，有一些观众问起了这两个楼盘，当时做了一个简单分析，今天在文章里再详细点评一下。
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先看江宁政务中心的东山樾府。
虽然这几年江宁的热门地段是百家湖，但是江宁区政府一直是江宁的老底子。
这里汇聚了一大批老江宁人，他们生在东山、长在东山，一辈子都不想离开这里。
江宁都是有钱人，这个概念最早也是从东山开始的。
当年红极一时的商业体万达广场，首次进驻南京来，并不是在鼓楼、而是在江宁东山。
足以说明江宁老底子的实力。
而就是在江宁区政府这里的政务核心区，已经十来年都没有新房问世了。
板块都是老房子，积压了很大的改善需求，但是供应却很稀缺。
这次东山樾府就填补了这个市场空白，于是有了公开当天就有几千人到售楼处参观。
可见老江宁，东山中心改善的需求非常旺盛，接下来开发商只要用产品和价格打动市场，热销就是水到渠成的事情了。
由于整个板块多年没有新楼盘，所以只要拿出一个当前产品力平均水准的楼盘，就大大超越了周边的老楼盘。
东山樾府是宇宙级央企中建集团开发。
售楼处展现出来的产品力，别说在江宁了，就是放眼全南京，也有很强的竞争力。
首先这是一个第四代住宅，加上赠送面积之后的得房率超过了90%，这个相当高。
老江宁人虽然生活富足，但也讲究实惠，这个高得房率很对他们的胃口。
全是小高层，居住密度低；两梯两户，起步最小户型120平米，大户型140平米和174平米，小区的档次偏改善。
装修标准也很高，用上了博世、杜拉维特、唯宝这个级别的。
放眼全南京范围，东山樾府也很有强劲的竞争力。
但是价格，却并不贵。
虽然开发商放风价3.3万/平米，但是F哥判断，120平米入门户型，首开单价3万元就能拿到。
对于老江宁人的实力来说，买这个价格的房子，没什么压力。
东山樾府还是地铁盘，小区出门就是5号线。
虽然地处江宁东山，但是一旦五号线开通，不仅三站路到大校场，到南京市各个地方都很方便。
所以不仅有东山本地地缘客，还会有市区的改善客群关注这里。
对比南京市区的房价，东山樾府的价格又显得性价比非常高了。
有了自住型客群的支撑，东山樾府的下限会很稳，保值能力很强。
5号线沿线工作的朋友，可以重点关注东山樾府的后续。
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再说一下安德门的金陵印。
最近很多读者来咨询这个楼盘，热度确实高。
地处安德门地铁口的金陵印，由南京本地国企颐居开发。
这个项目从上架开始，市场关注度就不低。
原因很简单，旁边就是南京著名的地铁站安德门。
1号线和10号线两条打工人专线在安德门站换乘。
所以住在安德门，无论是去鼓楼、新街口，还是去河西、江宁上班，都很方便。
地块向南又是软件大道，能吸引到码农群体。
售楼处公开的时候，晚上直到很晚都有客户来看房，这显然是刚结束加班的码农，顺路过来看看房。
金陵印地块的容积率只有1.478，密度比较低。
颐居也降金陵印打造成了第四代住宅，还是小高层和洋房的组合，这两个特点比较吸引人。
户型很丰富，下到108平米，上到158平米，中间还有110平米、130平米和132平米。
脱离了刚需，从首次改善起步。
虽然安德门板块是新启动的板块，金陵印是首个项目。
可能是项目公开以来获得的市场关注度很高，导致颐居对金陵印项目非常自信。
调子起得很高，当前的放风价要4万多元/平米。
如果放在前几年，这个价格不算夸张，但是放在当下，可能自信过头了。
样板间公开之后，当客户看到样板间的装修标准，大跌眼镜。
放风价4万多元的楼盘，标准竟然这么低？
南京单价超过4万的楼盘，基本普及了博世、杜拉维特、唯宝等标准，还有单价3万的楼盘，都用上了当代、劳芬、嘉格纳等奢侈品牌、
结果金陵印别说这些了，连西门子都看不到，只给了老板、欧琳，还有一堆开发商定制的。
从装修这个细节可以发现，颐居从项目立项开始，对金陵印的定位并不算高。
放风价4万元以上只是是用来测试市场反馈，操盘手真正的心理价位应该是单价3字头。
如果金陵印首开硬要卖到4万以上，可能会遇到滑铁卢。
别看现在市场反应比较积极，但是实际上销售难度并不小。
虽然所处的地段交通是方便，但是生活配套还是差了一些。
尤其码农非常在意的学区，还没有一个明确的说法。
而且安德门这个位置，还是有一些风水方面的负面。
新南京人或无所顾忌，但老南京人及雨花居民对安德门的风水可能会有一些顾虑。
更何况板块后面还有土地排队等着出让。
旁边三块宅地，下半年上市的话，会让金陵印很难受。
金陵印前有猛虎，后有追兵，想要突出重围，可能还是要在价格上面做文章，给出很有诚意的价格，市场才会买单。
如果价格偏高，客户肯定会选择继续等待。
金陵印整个小区一共有600多套房源，这么多房子，入手机会多的是，不用担心买不到。
而且周边的新房也不是只有金陵印一个选择，马上联发雨花新澍也要上市，同样是第四代住宅，也有小高层产品，单价就3万多，价格更实惠。
以上内容是F哥个人观点，供大家参考。
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