南京楼市的价值最高地，就藏在这个黄金圈子里
南京楼市的价值最高地，就藏在这个黄金圈子里
写作于 2025-07-10，数据为当时情况
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由快速公路构成的环线，是京沪两大城市的鲜明特征。
北京的“一二三四五环”，上海的“内环中环外环”，所承载的意义，已经超出交通主干道的范畴。
京沪的城市环线，不仅是城市规划、人口流动与生活节奏的坐标系，更成了房产价值的标尺。
北京的共识是地段价值从1环到5环依次递减，上海则是内环＞中环＞外环。
虽然这条价值链的线条比较粗，虽被诟病不够精准，却能为市场新手提供基础价值认知。
南京虽然不像北京上海拥有多条环线，但是南京也有自己的内环。
打开地图，分别搜索内环南线、内环北线、内环西线、内环东线。
就能发现四条城市快速路围出来一个南京内环。
虽然从官方到民间，都不怎么提及南京内环，但是南京最好的政治、教育、医疗，乃至旅游资源，却基本都在这个内环以内。
江苏省、南京市政府不用多说，南京大学、东南大学也在圈子里。
江苏省人民医院、鼓楼医院还有玄武湖、新街口、夫子庙、总统府等著名景点同样在此。
即使20多年前的河西大开发战略，一些资源迁移到了河西，但新街口还是中华第一商圈。
所以南京内环依然是整座城市的资源高地，用寸土寸金来形容这里，恐怕还是保守了。
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和上海内环一样，南京的内环，很少有新房问世，但是只要出现新楼盘，无一不引起市场的极大关注。
金陵玖园、泰禾南京院子、万科安品园舍、雅居乐长乐渡等楼盘，都曾引起过市场的轰动，即便价格再贵，也有许多南京人买单。
不过这两年，南京内环范围之内，确实也没有什么新楼盘，原因很简单， 没有地。
但是去年开始，情况有一些不一样。
外围的地卖不动了，政府只能在主城挖掘开发潜力，通过一系列方法、在主城抠出几块住宅用地。
最有代表性的是去年夫子庙G10，和今年珠江路G05地块。
这两个项目都处在南京内环之内，而且都是好地段，珠江路G05位于新街口街道的珠江路上，而老门东G10则在南京最著名的地标景点夫子庙旁边。
珠江路、老门东不仅是老南京成长记忆中的地标，更是中国文化历史的原点。
诗仙李白老门东在这里写下：“郎骑竹马来，绕床弄青梅。同居长干里 ，两小无嫌猜。”
所以有了青梅竹马、两小无猜两个成语。
与白居易并称的刘禹锡，也写下了“旧时王谢堂前燕,飞入寻常百姓家”，给南京的历史又增添了一份厚重。
更巧合的是，两个项目都由同一家开发商中堃集团操盘。
老门东G10地块，命名为门东Villa，珠江路G05命名金陵Villa。
如今两个项目的规划设计已经公示。
夫子庙旁边的门东villa打造的是低密度叠墅豪宅，并且还是第四代产品。
只有上叠和下叠，一共四层。
整个门东Villa套数很少，仅仅48套。
无论上叠下叠都有专属的院子，而且都是独门入户。
目前户型面积方案已经出炉，面积段320-350，总价预计在2500-3000万/套。
总价门槛很高，注定是南京少部分塔尖人士的专属住所。
位于珠江路的G05，案名金陵Villa，同样是第四代住宅。
地块不大，小区只有两栋楼，层高11-14层。
1楼是商业，2楼架空层，3楼以上是住宅。
外立面采用现代简约设计的风格，线条干净利落，没有过于复杂的装饰元素。
在主城老旧房子面前，这样的新房，产品力提升太多了。
比起门东Villa，珠江路的金陵Villa有60多套，数量上稍微多一些。
户型则小得多，主力户型140平米和160平米。
虽然单价放风价在8万/平米以上，但是总价低，起步1000多万就够了，是高端改善型客户可触及的产品。
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能在南京内环的黄金地段连续开发两个项目的中堃集团是什么来头？
其实中堃集团是南京地产界的新势力，成立于2023年。
虽然创立时间不长，但是从业人员都是南京地产圈的资深人士，大多数来自金基和仁恒等著名品质房企。
自成立以来，这几年发展速度飞快。
不少大开发商在南京深耕多年，却始终无法染指南京内环的项目，而中堃不过短短几年，就入手两个项目，公司的能力可见一斑。
中堃的开山之作，是位于江心洲的花园洋房小区—贤坤花园，项目凭借出色产品力实现叫好又叫座的市场表现。
看盘无数的外地大V实地考察之后也是赞不绝口，称之为“神仙楼盘”：
《这是什么神仙楼盘？我是全程跪着看完的……》
在贤坤花园项目大获成功之后，中堃接连拿下了南京内环的门东Villa和金陵Villa，除此之外，还有贤坤花园二期正在开发。
这三个楼盘也完全体现了中堃的开发理念：
坚持开发主城区低容积率住宅，拒绝规模化复制，打造“小而精”的稀缺产品。
在细分市场找到自己的位置，这是中堃的战略锚点。
从目前的市场局势看，卡位是非常精准。
未来这一年时间，就是中堃集团最重要的发展节点。
作为一家新晋开发商，若非对资金链与操盘能力极具信心，断不敢在初创期同步运作三大项目。。
同时操盘三个项目，意味着工程管理、资金运转、市场营销的工作量呈几何级增长，远超三倍。
如果三个项目依然能够逆市热销，那么中堃的品牌就彻底在南京城立了起来。
南京的舞台很大，接下来大家可以期待，中堃能交出三份什么样的答卷。
写在最后：
现实是对历史的继承，南京的内环线继承了南京最精华的部分。
如果不是市场大环境的问题，绝对不会这么轻易就把地块拿了出来。
未经证实的消息，土拍的资金还不够当年拆迁成本。
在公司快速发展的重要时期，能够在南京内环这个黄金地段贡献两部作品，这是中堃的幸运。
加起来一百套房子，有机会成为南京城市中心的绝版收藏。
以上内容纯属个人观点，供大家参考。
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