花园洋房突袭软件大道！88套第四代住宅谁在抢购？
花园洋房突袭软件大道！88套第四代住宅谁在抢购？
写作于 2025-05-30，数据为当时情况
[视频/音频略]
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要说今年雨花台最受关注的新楼盘，那大概率就是位于小行板块的金基G12地块。
今天项目正式发布了案名—金基屿樾府。 ** **
金基屿樾府城市展厅 ** ** 樾府系是金基的高端产品，还记得2020年南部新城的望樾府横空出世，凭借出类拔萃的产品力征服了市场。
后来金基在南京开发了一系列樾系楼盘，这些楼盘都是各自板块的明星楼盘，由此也奠定了金基在南京的江湖地位。
10是一个里程碑的数字，因缘际会之下，雨花台小行G12地块，成为了金基第10座樾府。
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金基屿樾府，受到市场高度关注的原因，不止是因为金基开发，更重要的是所处的雨花台小行。
打开地图，可以看到河西大街与软件大道产业金线，把软件谷和新城科技园以及河西新城串联了起来。
南京GDP黄金线
小行恰好是软件大道与河西大街的交汇点。
形成了小行左拥河西金融城和新城科技园，右抱软件谷数字科技企业的大格局。
金融、数字、科技行业的工作内容和性质决定了，从业者非常看重上下班通勤的便利，所以更倾向于在单位周边居住。
从小行到软件谷的中心华为南京研究所，不过几公里，可以骑自行车上下班。
不止软件大道的码农会优先考虑小行，还有很多河西中部客群也会选择在小行安家。
因为河西中二手房太老，而新房又太贵，在周边看一圈，小行距离够近，房子够新，房价也不算太贵。
小行就这样成为了雨花台的顶流，河西中的平替，于是河西和雨花台的几大产业高地为板块提供了源源不断的高收入客户。
当然了，上班通勤只是考量买房的一个要素，学区、商业这些也是必须重点考虑的条件。
学区方面，雨花台区人民政府与南师附中合作创办的南师附中雨花台学校，已于去年正式开学。
南京师范大学附属中学雨花台学校
这是一所九年一贯制学校，覆盖了从小学到初中的九年义务教育。
现代化的教学设备，深度依托南师附中的教学体系，再加上周边高学历家庭的生源，学校未来发展潜力还是很大的。
商业倒是小行的一个短板，毕竟整个板块面积不大，没有建设大型商业的空间。
不过山姆会员店的配送范围覆盖了小行，住在这里足不出户就可以买到山姆的高品质商品，还是很方便的。
而且小行距离河西龙湖天街和雨花客厅、宜悦城都很近，开车一脚油门的距离便可到达。
小行过了高架，就是河西，那么再多踩几脚油门就能到元通的IFC和华彩天地购物了。
产业、学区、商业基本齐全，交通还很方便，正是因为这些优点，使得小行板块即使顶着高架和铁路这些负面因素，房子却依然卖得很好。
最火热的时候，甚至可以越级挑战南京一梯队板块，正面硬刚南部新城大校场。
即使到现在，面对河西南也更略胜一筹，放在过去，不敢想雨花台还能倒反天罡超过河西南。
可见只要长板够长，就能抵消短板的影响。
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金基屿樾府备受周边买房人的关注，除了小行板块自带的优势，产品的特点也很吸引人。
与小行过去的楼盘都是高层不同，金基屿樾府跳过了小高层，直接做了纯洋房小区。
整个小区只有5栋楼，两栋8层，两栋6层，一栋5层，妥妥的纯花园洋房。
屿樾府容积率只有1.2，密度很低，套数也很少，整个小区只有88户。
外立面采用了石材铝板玻璃的材料，视觉效果不错。
南向外立面的错层露台，证明了屿樾府是第四代住宅，他也是雨花台首个第四代住宅。
鼓楼和玄武区的首个第四代住宅也是金基的楼盘，这次又在雨花台拿下一血，可见金基在产品升级方面，用力很猛，不挤牙膏。
5栋楼中，有三栋楼做了一楼架空，架空层是小区泛会所空间。
户型方面，整个小区只有125㎡和149㎡两种户型。
149㎡户型只有3号楼一栋楼，12套房子非常稀少，其余四栋楼全部是125㎡，共有72套。
金基信息把控的很严，户型一直没有提前露出，这回赶在端午节前一天，终于把户型公开了。
125平米三房两卫，四叶草布局，大横厅，阳台内收进了客厅，所以客厅面积非常大。
露台和客厅联通，奇数层的露台在次卧，偶数层则在主卧。
149平米四房两卫，经典的四开间朝南布局，LDK餐客厅一体化，阳台也内收进了客厅。
奇数层和偶数层的露台位置也不一样，但都是在次卧，区别不大。
洋房本身得房率就比较，屿樾府还是第四代住宅，算上飘窗、阳台以及露台的赠送，目测整体得房率应该能接近100%。
以上都是屿樾府的优点，这个项目当然不是完美的，主要的负面影响就是西面的机场二通道高架和北面的软件大道，会有一些噪音的困扰。
这些问题都是摆在台面上的，也已经是老生常谈了。
从2020年的仁恒城市星光开始，再到后面的万科朗拾一期二期，这些话题一直被讨论。
但是说归说，却没有妨碍新房的热销。
都知道小行买房绕不开这些问题，但是很多人依然不介意，买在了小行。
主要原因前面也都分析过了，因为小行这个板块的长板足够长，抵消了短板的影响。
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现在金基屿樾府已经公开了展厅，那么什么时候能开盘呢？
到工地实地探访了一圈，用无人机考察了目前的进度。
屿樾府工地航拍
目前5栋楼中已经有3栋楼出了地面，预计首开就在这三栋楼里选。
速度快的话，应该能赶在6月份首开，冲刺一下上半年的业绩。
首开的价格，也是市场关注的重点。
目前开发商放风价4.5万/㎡，这个价格比起旁边小区仁恒星光近期4万/平米左右的二手成交价，确实高了一些。
仁恒城市星光近期成交价
但是综合考量的话，4.5万/平米的均价，也不算特别夸张。
论品牌，在南京，现在的金基的风头已经盖过了仁恒；
论产品，屿樾府是第四代住宅，而仁恒还是第三代住宅，产品有了明显的代差。
金基屿樾府是洋房，仁恒星光是大高层，套内得房率相差很多，可以估算一下套内面积房价。
仁恒星光的得房率是80%，那么仁恒星光4万元/㎡对应的套内面积均价是5万/㎡。
假设屿樾府得房率90%，屿樾府4.5万/㎡的房价对应的套内面积均价也是5万/㎡。
但是屿樾府加上赠送的露台，实际得房率肯定超出90%， 套内面积均价就要比仁恒还要更低。
从套内得房率的角度评估，就算屿樾府卖4.5万/㎡，也没有比仁恒星光的二手贵。
更何况仁恒是个大楼盘，两个组团加起来有3000多户，金基屿樾府只有88套房子。
显然屿樾府不需要追求销售速度，只要在附近找到88位喜欢低密花园洋房的客户就行了。
实话实说，光靠仁恒星光业主的改善需求就把屿樾府全部吃下来。
毕竟屿樾府对比仁恒星光，洋房vs大高层，对仁恒星光业主有很大的吸引力。
这两年南京市场的洋房非常好卖，即使市场行情整体一般，洋房价格也有明显的溢价，还是有很多人抢购洋房。
原因很简单，市区的花园洋房是普通人能够得上的天花板，再往上只能是叠墅和别墅产品，那就是天价了，一般人完全负担不起。
金基屿樾府不仅地段好，恰好又是主城洋房楼盘中，总价最低的选择。
F哥可以做一个预判，假如金基屿樾府首开均价4.5万/㎡，卖得不会差，去化比例七成没压力。
假如首开当天能给出一定优惠的话，开盘当天有可能全部卖完，成为新的日光盘。
今年金基的几个新楼盘：鼓楼龙江的珑樾府、鼓楼滨江的沁百合、玄武区的山和月，首开都是日光。
屿樾府也有日光盘的实力，首次开盘能不能日光就看开发商的定价策略了。
项目现在热度很高，预计不用多久，就要开盘了。
之前建了一个项目交流群，有关项目的最新动态都会第一时间在群里分享。
群里有不少人，就快要满200了。
关注金基屿樾府的朋友，如果想第一时间获得楼盘的信息，可以扫码加群。
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