房子被拆迁，每平米拿了十几万……
房子被拆迁，每平米拿了十几万……
写作于 2025-05-26，数据为当时情况
[视频/音频略]
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“我有套老房子被拆迁了，每平米拿了十几万。”
上周遇到一位上海的朋友，他用轻描淡写的语气说了这句话。
更让人羡慕的是，他当年入手这套老破小的成本还不到100万。
上海房价高，老破小总价低，是很多新上海人的第一个落脚点。
他从入行开始，就是从老破小起步，来来回回经手了十几套。
一开始还是自住，后来全部都是投资。
拆迁的这套，房子就在市区，这么多年不仅有租金收益，现在又刮到了拆迁彩票，赚得盆满钵满。
除了拆迁致富，上海老破小还有另一个中大奖的机会，那就是学区划分。
要是遇到学区调整，被划入一个好学校，房价会立刻起飞。
之前的文章《30天房价暴涨70%，这个小区太逆天》，写的事上海浦东的一个老破小，今年划进了新学区，房价从3.4万/㎡暴涨到5.8万/㎡。
30天时间，暴涨70%+，现在挂牌价普遍都在6万/㎡以上。
上面这些因素，就是上海老破小长期以来一直能有很好流动性的原因，不仅从未被市场淘汰，反而成为了一个主流房产流拍：老破小流。
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对比上海，南京的老破小就不够看了。
F哥大本营在南京，这么说并不是长他人志气灭自己威风，而是在客观上承认差距。
南京老破小租金还不错，但是非学区的老破小，却不受市场待见，流动性一直不太行。
主要原因还是南京和上海不一样。
上海的主要资源集中在市区，内环、中环以内聚集了大多数的公共资源、就业岗位。
南京的城市规划搞的是多城市中心布局，市中心的概念被弱化。
而南京的一些资源，比如大学、科研院所已经搬离了主城。
很多板块自成一体，就业生活都可以就地解决。
即使新街口是中华第一商圈，但是很多南京人一年也不去一次。
工作生活都不在市区，市区老房子的需求自然是没那么多。
而且南京市区的老房子对比郊区，并没有特别便宜。
南京郊区地铁口的房子，不到200万就能买到，而市区一些老房子还要100多万。
而上海外环外的则要在六七百万，而在内环的一两百多还能买到老破小，价格差距很大。
再考虑到上海城区比南京更大，住在郊区通勤时间太长，再比较一下价格的差距，所以新上海人会优先考虑市区老破小，而新南京人更倾向于郊区的远大新。
假如南京的拆迁补偿，能向上海看齐，每平米补偿款不说要十几万，就是有个大几万的话，相信还是有人愿意买市区老破小搏一搏拆迁的。
但是这个也不现实，这些年就没听说南京拆迁发财的事情。
而且现在又开始搞房票拆迁，政府在引导拆迁户拿房子，并不是给更多的金钱补偿、
没有了刮拆迁彩票的机会，投入产出不成比例，那自然就没有人愿意来赌一把老破小。
所以南京老破小并不受市场欢迎，除了上学、养老等特定人群的特殊需求之外，基本上就没什么人青睐这类产品。
存量大，需求少，体现到价格上，就是易跌难涨。
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也趁着这次交流的机会，向朋友请教了如果要在上海买老破小搏拆迁，有哪些实操细节需要注意。
朋友说了几个重点，都是实操过后的经验之谈。
1、大方向
优先选择上海浦西，不建议浦东。
因为老上海人比起新上海人，更接受市区的老破小，浦西是老上海的天下，浦东的主力则是新上海人，他们不太能接受老破小。
2、行政区选择
优先选静安、黄浦、徐汇这些富裕的区，这些区给出的拆迁条件更优厚。
拆迁的费用，最后是将来买下这块地的企业买单。
静安黄浦徐汇这些区，拆出来的地块更受市场欢迎，能容易卖出高价，所以政府拆迁的动力更足，更容易遇到拆迁。
3、小区的选择
成片的老破小区域更容易，单独一小片孤零零的小区，反而不容易被拆。
拆迁是为了城市发展，政府花大力气搞拆迁，当然要把效率最大化，拆一大片当然是比拆一小块更划算。
而且拆出来的大地块，不仅价钱能卖得更高，将来搞起开发来更容易出政绩，辛辛苦苦拆出小小的一块地，开发商都不愿买。
4、持久战
别想着一口吃成胖子，刚买下房子就遇到拆迁，都是自媒体上的故事，实际上大多拆迁彩票都是买了很久才中彩的。
已经有拆迁传闻的小区最好别碰，这种小区的报价已经包含了拆迁预期，价格已经不便宜了，就算将来拆迁也拿不到最丰厚的收益。
更何况有一些小区拆迁传闻传了十来年都没有启动，这些拆迁传闻可能是专门迷惑人的烟雾弹。
所以要想博拆迁，就要把预期降低，做好打持久战的准备。
这时候小区的租金是个很重要的考量，租金高的小区，可以很好的补充现金流，缓解持有的压力，帮助我们在等待拆迁的过程中拥有更好的心态。
以上内容都是个人观点，说的不一定对，供大家参考。
如果觉得有一些启发，可以给文章点个赞，谢谢。
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