房地产大革命前夜，一起迎接新时代
房地产大革命前夜，一起迎接新时代
写作于 2025-05-21，数据为当时情况
[视频/音频略]
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近期南京最大的楼市事件，某央企开发商开启联动砸盘模式，旗下的几个楼盘一起放低价清仓大甩卖。
这个势头让人看了都不禁要问，开发商是不是要提桶跑路了？
据了解，他们不是要跑路，而是集团上层的统一部署，把之前的老楼盘库存清掉。
不止在南京降价，苏州、北京的楼盘也都在降。
这些楼盘都有几个共同的特征，前期的老楼盘、房子已经是现房。
这么做的目的是回收资金，提前布局未来的房地产市场。
因为他们集团内部已经做出判断，商品房预售制度即将退出历史舞台，后面即将进入现房销售时代。
去年年底召开的全国住房和城乡建设工作会议，就提出要**“有力有序推行现房销售”**。
今年4月底召开的政治局会议，对房地产做出了最新指示“抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展”
就在5月份，河南信阳官方发出通知，“新出让土地开发的商品房，一律实行现房销售”。
而海南省早在2020年，就取消了商品房预售，全面实行现房销售。
前几天外媒又报道中国计划在全国推广现房销售。
在南京大降价的这家中字头央企，政治嗅觉向来灵敏，这一次顶着国有资产流失的红线也要降价抛货，那必然是深思熟虑之后的综合判断：
清仓大甩卖，迎接新时代。
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商品房预售制起源于香港，上世纪90年代被引进内地，因为灵活的资本运作机制，迅速成为主流销售模式，一直到现在都在沿用。
过去几十年，绝大多数新房卖的都是期房。
但是预售制引发的烂尾楼、质量纠纷、资金挪用等问题在这几年集中爆发，取消预售制度、推行现房销售的呼声越来越响亮。
看目前这个状况，预售制度是要退出历史舞台了，届时房地产行业将要面对翻天覆地的变化，不亚于一场大革命。
虽然都是房子，但期房和现房是两个不同的物种。
对于开发商来说，进入到现房销售时代，必然会引发新一轮的大洗牌。
期房可以高周转，开发商利用资金效率以小博大，但是现房销售，大大拉长了开发商的回款周期。
根据克而瑞数据，现房销售平均回款周期为28个月，较期房（6个月）延长367%。
这样一来开发商再也不能像过去那样玩高周转了，所以现房时代，只有实力很强的开发商才能活下来，身板不够硬的都要被淘汰。
现房所见即所得，也会倒逼开发商从规模扩张转向品质提升。
以前卖期房还能靠吹牛皮割韭菜，而现房则考验真功夫了，造出来的房子不够好， 买房人不会乖乖掏腰包。
产品力会重新成为开发商的核心竞争力，只有用心打磨出来的好房子，才会获得市场的认可。
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不过现房销售导致开发商数量变少，对于地方政府不是好事。
土地财政是地方政府最大的钱袋子，一些开发商现房被淘汰出局后，意味着能够买地的客户变得越来越少。
土拍市场竞争越来越小，就意味着土地卖出的难度变大，价格自然也难以上去。
所以现房销售，在影响房价之前，先会影响到土地价格。
地方财政会有不小的压力。
对于市场来说，现房销售也不是坏事。
现在很多城市房地产市场最大的问题是库存太多，去化太慢。
而开发商拿地之后几个月就能开盘卖房，源源不断的新房进入市场，导致库存堰塞湖越来越高。
转成现房销售之后，新拍的地要等两三年之才能上市，大大减缓库存新增速度，这样也有利老库存的去化。
对于购房人，现房销售自然是天大的好事。
再也不用担心遇到货不对板：买房的时候看起来像是范冰冰，结果收房的时候却是凤姐。
也不用害怕开发商暴雷，房子烂尾，收不到房。
现房所见即所得，不仅降低了购房风险，还能保障购房人的权益，让购房人买得安心，买得放心。
现房通过提升交付的确定性，释放出更多被压制的购房需求。
一方面减少供应，另一方面增加需求，所以改为现房销售之后，可能会在一定程度上推高新房的房价。
现房销售政策一旦落实，房地产行业就要从“高杠杆、高周转、高风险”向“高质量、高保障、低风险”方向转型。
对开发商而言，这是生死存亡的洗牌期；对政府而言，需要面对一定的财政压力；对购房者而言，则是权益保障与选择理性的双重升级。
相信绝大多数人都会支持取消商品房预售、热烈欢迎现房销售时代的到来。
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