楼市行情2025年5月1日

帮读者卖房：鼓楼区长江华府124平米850万

南京F哥 · 微信公众号原文

帮读者卖房：鼓楼区长江华府124平米850万

写作于 2025-05-01，数据为当时情况

[视频/音频略]

大家好，我是F哥。

去年开始帮读者免费宣传房子，效果还不错，有的房子已经成交了。

这次带来一位老读者的房子。

位于鼓楼河西的次新学区房：长江华府，面积124平米。

长江华府交付没多久，房龄很新。

以下是小区公共区域和房子内部的照片。

长江华府是主城鼓楼区的学区房，对口科睿小学+汇文中学的学区，楼下就是吾悦广场，周边生活配套也是非常齐全。

目前这套房子业主报价850万含车位，有意向看房的朋友联系F哥，看中了直接和房东谈价。

另外自己有房子在卖，想要F哥帮忙宣传的读者朋友，也可以微信联系F哥。

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面对这块地，绿城的态度还是比较复杂的。

若G28被其他开发商拿下，金陵月华将面临产品代差危机。

月华的问世时间，恰好在南京从第三代住宅向第四代住宅过度的转折点。

金陵月华是第三代住宅，而G28必然是第四代住宅。

月华的容积率是2.2，G28容积率只有1.8。

G28可以做洋房+小高层，这就比月华的高层要好多很多。

如果绿城拿不到G28这块地，别开发商过来，那么后面造出来的第四代洋房小高层，则要比月华有很大的提升。

这就意味着之前买到金陵月华的业主，要被大大的背刺了：房子还没拿到手，就有过时的危险。

而且金陵月华现在还有一百多套库存，现在有了G28，后面的潜在客户肯定会倾向于等一等G28再做决定。

如果G28是绿城拿下，那么绿城就可以掌握主动权，调整产品设计和上市时间，最大程度降低新项目对金陵月华的背刺程度。

但是绿城最终还是放弃了这块地。

据说G28楼面价拍到4.4万/㎡这个价位水平的时候，绿城放弃了。

而一直和绿城抬价的华润，也没有笑到最后。

螳螂捕蝉黄雀在后，最后是招商杀了出来，成功截胡。

按照过去的思维，楼盘旁边拍出地王，开发商会很开心，但是就在隔壁的G28土拍结束之后，金陵月华却不是那么兴奋。

原因很简单，月华的楼面价是43473元/㎡，G28仅仅高出了1580元/㎡。

而且G28的容积率要更低，产品形态将实现从高层到洋房的代际跨越，显然金陵月华作为高层产品，后面的销售压力会变得更大。

所以金陵月华对隔壁拍出地王的态度比较冷淡。

反倒是距离更远的奥体建设丹荔云府更激动，迅速把海报做了出来。

更有趣的是，招商成功拿地之后，才放出豪言：

G28这块地我们志在必得，预算很充足，早就做好了破地王记录的准备。

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招商拍下G28之后没过几个小时，工程车就开进了现场。

G28地块门口

看来招商确实是做好了拿地的准备，按照这个速度，说不定项目的设计方案都已经快要做好了，很快就可以公示出来。

G28既然是南京历史第二地王，那么招商大概率会引进旗下最顶级的豪宅产品线—招商玺。

招商玺的定位就是城市核心区终极改善型豪宅，和G28南京第二地王的位置是匹配的。

这也是招商玺首进南京，G28这块地的案名都不用想了，大概率是金陵玺。

现在招商在河西终于还有一个热卖的楼盘金陵序。

就是金陵序的热卖，给了招商用地王价格抢下河西中G28地块的信心。

金陵序是首个把第四代住宅理念引入南京的项目。

三次开盘，三开三捷，卖得相当好。

金陵序是个现象级的楼盘，不仅卖得好，在国内房地产行业也有着不小的名气。

自公开以来，吸引到全国30多座城市、200多组同行到访参观。

F哥也接待过一些外地的开发商和楼V朋友到南京做市调，无一例外，他们都点名要看金陵序。

今年2月份，江苏许省长也曾亲自到访调研。

金陵序最打动市场，就是打造了一户一挑空平台，

弧形转角大挑空平台进深最大约3米，可以用作家庭独享的空中花园。

这些家庭挑空平台奇偶错层区分，所以挑空平台顶部有了双层挑空效果，既让户型得到更多立体延展空间的同时，又保障了家庭隐私性。

金陵序还有6300平米的垂直会所体系‌。

会所除了常规标配的健身、泳池、私宴厅等功能区，还引入SPA房、红酒雪茄室，增强了会所的全面性。

此外，每栋楼首层的架空结构，也设置多维主题空间。

既有公共阅读空间的书吧，也有共享会议室，为业主SOHO办公助力。

金陵序这样一个可以代表南京的红盘，也快要收官清盘了。

南京房管局官网显示，金陵序前三批次开盘的1、3、5、6、8号楼共262套房，已经全部卖完。

整个项目只还有2栋楼，7号楼和9号楼，共110套新房。不少河西买房人正在翘首以盼，金陵序最后一次加推。

7号楼高层，只有92套房子，150㎡和175㎡两种户型。

150平米四房两卫因为面积小，总价低，所以自开盘以来，一直是被争抢的户型。

现在就剩23套，不太好买。

175㎡四室两厅三卫的户型，也是很多买房人争抢的对象，因为第四代住宅的高得房率，同样的套内面积，以前三代宅，面积要在200㎡以上。

9号楼洋房，全部是225平米的大四房户型。

这是整个河西中部都很稀缺的洋房，只有18套。

LDK一体化的大餐厅和大客厅，组合成了巨大的家庭公共空间。

双套房的设计，给了家庭成员更好的私密空间。

最后这两栋楼预计五月份加推。

最后再说一下金陵序热销的另一个原因，就是精准的定价。

彼时整个河西新房市场，都是1500万以上的豪宅，在1000万这个价位，几乎没有新房供应。

金陵序就是精准卡位这个价格段，填补了市场空白，再加上超越周边几代的产品力，自然而然就获得了热销。

最后这一批房源，价格依然延续之前的卡位策略。

预计150平米售价900多万，175平米售价1100多万。

洋房225平米单价和总价都比较高，要超过1700万。

这个价格压力不大，因为这一片金陵序独占鳌头，没有什么强有力的挑战者。

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