银发经济，楼市老大难的救命稻草
银发经济，楼市老大难的救命稻草
写作于 2025-01-10
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楼市大环境不理想，住宅不太好卖，但是对比住宅，商业公寓则更难卖，可以说，公寓就是不折不扣的楼市老大难。
但是公寓价格又特别便宜，不少年轻人手里没多少钱，又特别想安个家，所以F哥平时经常遇到年轻的读者来咨询公寓的购买问题。
对于公寓这类产品，F哥向来是不建议购买的。主要原因有几点。
1、公寓的供应量太大了，但是需求一直偏低。公寓不能落户，享受不到城市的公共资源。
2、公寓难涨易跌，虽然价格比住宅便宜很多，但是买得便宜，将来卖得也便宜。十年时间一分不涨的公寓遍地都是，价格远远跑输住宅。
就算买到能涨价的公寓，但是商业公寓高额的交易税费，会吃掉一大半利润。
3、很多人买公寓看中的是租金高，房价低。不可否认公寓的租金高，租售比数据比住宅好看很多倍，但是投资不光看利息还要看本金。公寓就是个不保本的高息理财产品，很可能赚的租金还不够价格跌的。
这些道理，市场是很清楚的，所以公寓一直是很难卖的品种，开发商都要给出很大的折扣才能卖掉。
F哥一直都在说“没有买一层的能力就不要买一套公寓”，主要还是想提醒年轻人，商业公寓是坑，最好别买。
年轻人本来就没什么钱，光觉得公寓便宜，就把宝贵的金钱浪费在公寓上，非常可惜，将来肯定后悔。
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当然万事无绝对，对于特定人群来说，公寓也不是完全不能买。
比如很有实力的人，要多元化配置资产，几套公寓在他的资产包里只是一小部分，不影响大局。
还有已经退休的老年人，大城市里已经有一些老年人，正在把手上多余的住宅换成公寓，用来养老。
因为对于他们来说，资产增值已经不是摆在首位的事。
辛苦了大半辈子更重要的是让晚年生活更舒适一些。
老有所养、老有所乐，需要的是更多的现金流。
闲置住宅置换公寓的这笔账他们也是权衡过的。
市区一套300万住宅，租金也就三四千，卖掉之后留150万在手里，剩下的钱买三四套公寓，出租之后，一个月能有七八千的租金。
这笔租金加上退休金平时过日子足够了，就算遇到大事手里还有一笔钱，足够覆盖。
有的老年人想得更简单，岁数大了腿脚不好，老房子没有电梯出门很不方便。
然而市区新出的住宅很少，价格又非常贵，没有必要了。
但是公寓不贵，又有电梯，可以买一套公寓用来自住养老。
至于房子40年产权还是70年产权，已经不重要了。
有这个想法的退休老人是越来越多，市场需求已经有了。
但是供应上却很少有合适的产品。
之前造公寓的开发商，目标客户都是年轻人和投资客，没有考虑过老年人市场。
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不过也有开发商看到了这一块市场空白，开始有针对性的设计产品，切入老年人市场，开拓银发经济。
央企华润动作就很快，率先做出了尝试。
鼓楼古平岗的华润综合体项目润珹中心，除了商业综合体和办公楼，还造了两栋公寓，案名"润玺"，就在万象商业的北面。
润玺就是面向周边老年群体开发的公寓产品。
古平岗这个位置，老鼓楼都很熟悉，这里就是鼓楼的老底子。
位置很好，就在虎踞北路和模范马路的交叉处，距离省政府很近，周边还有南师大附中本部和南艺、古林公园。
最近地铁7号线全线贯通，在这里就有一站古平岗站，坐地铁，往南直达河西、往北直达燕子矶。
以往的公寓都是高楼层的，华润考虑到周边的老年人不习惯住高楼，所以在层高方面，做了优化，只做了7-12层楼的房子。
这个楼层，比较容易接受。
一个单元2梯六户，户型有三种，53㎡、82㎡和132㎡。
最小的53㎡一室一厅，户型朝北。
82㎡两室一厅，三开间朝南。
边户是最大的132㎡三房两厅两卫，两房朝南，两房朝北。套数很少，首开只有20套。
这三个户型，132㎡和82㎡会抢手一些，53㎡虽然面积小总价低，但是可能没那么好卖。
因为户型朝北，老年人不太能接受这样的房子。
华润这个产品，为了方便老年人，还做了一个最重要的优化。
那就是把天燃气给通了。
以往公寓是不通燃气的，但是考虑到老年人喜欢在自己家烧饭做菜，那么天燃气必不可少，所以华润给润玺通了天然气。
有了天然气，不仅方便做饭，还可以给房子安装地暖。
南京的冬天湿冷，体感很难受，这一点相信大家都深有体会。
这个天气对于老年人来说就更加难熬，如果屋里有地暖的话，那么就会很舒服。
所以华润就在装修标准里加装了地暖，这个配置在公寓是很少见的。
通过一系列有针对性的设计优化，华润这个项目一公开，获得了热烈欢迎。
市场的反馈超出他们团队的预料。
周边很多老人都来看房子，短短几天时间就接待了几千组客户。
客户绝大多数是周边地缘客，而且以老年人为主。
有的客户甚至坐着轮椅也要到样板间看房，非常夸张。
虽然是公寓，但是地暖加中央空调，3.15米的层高，再加上现代的装修设计，产品对比周边那些没有电梯，房龄几十年的房改房，完完全全是降维打击。
很多老头老太看到这样的房子，眼睛都花了，非常喜欢。
开发商说房子要卖2万6一平，他们也不是太在意，觉得不算贵。
其中一些老头老太，不仅是邻居，有的还是一个单位老同事，已经很久不见，但是在华润售楼处相遇了。
他们还约定一起在这里买房子，后面继续做邻居、结伴养老。
F哥后面也抽空去售楼处踩了盘，观察了一圈，售楼处到访的客户，大多数都是中老年人为主，几乎没有看到年轻人。
从目前的意向客户数量看，华润这个公寓项目的首开，可能会卖得很好。
他们内部估计，去化比例和南京的一些热门住宅项目差不多。
如果真有这个成绩，那么意味着华润给公寓市场开拓出了一条新道路。
未来市面上的那些公寓项目，包括之前卖得不好的公寓，就不要搞什么花里胡哨的设计了。
只要把公寓设计得更贴合老年人的需求，增加适合老人的功能设计，让老年人住得安全舒适，就会有人来买单。
最后公寓的救命稻草，可能就是银发经济。
不过最后还是再提醒一下大家， 华润这个项目的公寓就算卖得好，也是因为抓住了细分市场的特殊需求，这是市场营销的胜利，而不是产品本质发生了逆转。
关于公寓产品，大家要牢记：公寓是不保本的理财；没有买一层的能力，就不要去一套公寓。
退休之后买公寓是特殊的需求，处于事业上升期的年轻人，还是不适合买公寓。
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