南京的车位已经失控
南京的车位已经失控
写作于 2025-01-07，数据为当时情况
[视频/音频略]
河西中顶豪小区海玥万物的开发商上海建工，去年最后一天的一纸声明，把小区原物业和业主的矛盾直接公开化，也直接给新接手小区物业的华润当头一棒。
《华润和上海建工干起来了》
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事情的导火索是华润物业要把没有出售的车位，以350元/月的价格租给业主，车位目前的产权所有人上海建工并不同意。
有人认为是因为华润物业为了讨好业主，把车位租金定得太便宜，所以上海建工才拒绝。
实际上并非如此，上海建工11月份曾发过车位出租通知，车位的租赁费和管理费，加起来同样也是350元/月。
海玥万物这次出现开发商与物业的Battle，其实和出租车位价格无关，更深层次的原因是开发商车位卖不掉。
购买过新房的朋友都知道，房子交付之后，物业就是开发商卖车位的阵地。
物业会配合开发商使用各种“方法”去促进车位的销售。
然而上海建工自己的物业公司，在小区交付一年多，被海玥万物的业主大会投票换掉了，丢失了这个重要的阵地，没有了物业的配合，后面车位就不好卖了。
整个小区还剩下1000多个车位没卖掉，新来的华润物业，又要把未出售的车位租给业主。
整个小区一共500户业主，假如可以轻松租到车位，后面海玥的车位，就算打五折，恐怕也卖不掉。
压力全部来到上海建工这一边，这个局面不好破。
2
海玥万物这次因为车位引发纠纷，是南京车位市场的一个缩影。
现在南京的车位是真的很难卖，各家开发商对车位都很头疼。
用尽了手段，很多业主依然不为所动，就是不买。
业主不买车位的原因很简单，现在不是以前了，很多楼盘的车位是妥妥的消费，和车一样，买了就亏钱。
以前的房子，车位建的少，小区房子套数和车位的比例大于1，平均每户人家分不到一个车位。
这种车位很紧张的小区，车位非常抢手。
早期买了车位的业主，不仅停车方便，后来转卖车位还能赚一笔钱，算是成功的投资。
而现在的楼盘，房子车位比都在1:1.2-1:1.5这个水平，每个小区车位造得比房子多。
像海玥万物，车位数量都超过了房子的两倍，现在没卖掉的都够每户业主再分两个。
当车位供应量开始远远大于需求量，于是南京的车位市场开始失控了。
很多刚交付的小区，车位完全卖不掉，业主们打定主意：你不买我不买，以后便宜好几万。
就算是交付了好几年、入住率不低的小区，车位去化率也就百分之二三十的水平。
最后的结果是，二手市场里，出现了各种逆转。
最典型的例子，以前带车位的房子好卖，现在带车位的房子反而不好卖了。
一些业主的思路还停留在过去，想要把房子和车位打包卖给下家，而买家直接拒绝，不再接受房子和车位捆绑销售。
他们只买房子，不要车位，而且还要求房价去掉车位之后，还要继续降价。
以至于不少业主，房子卖掉了，车位还没卖掉。人都搬走了，却留个车位在小区里，很尴尬。
所以现在房东们都学乖了，不是买不起车位，而是租车位更有性价比。
3
其实对比同等级的城市，南京的车位定价不算很贵。
一般来说，南京车位的销售许可价格是小区单价的5倍左右。
单价3万的楼盘，车位就在15万左右。
也就是说在南京，5平米房价，可以买一个车位。
杭州就贵出南京一倍，当地车位价格是小区单价的10倍。
单价3万的楼盘，车位销许价格要30万。
这还只是销售许可的价格，实际销售过程中，南京车位价格更便宜。
开发商在南京要给出不小的折扣，才能把车位卖掉。
而杭州很多楼盘则可以做到按原价卖车位。
因为南京的楼盘，一般要到临近交付或者交付了，有关部门才给发放销售许可，而杭州则不一样。
杭州的开发商，可以同时拿到房子和车位的销许，房子车位一起卖。
杭州的一些限价楼盘，房子不赚钱，利润都得靠车位的销售。
所以要把车位和房子捆绑一起卖，为了让客户就范，想出了很多办法。
比如客户不买车位，开发商不通知开盘不让客户报名的事情。
更过分的，有的热销红盘还要客户“自愿”购买两个车位。为了买到房子，真有人按原价买两个车位。
所以对比杭州，南京这点还是做的挺不错的。
车位的市场价明显比杭州便宜很多。
去年年底不少楼盘交付了，车位的销售也进入了流程。
这段时间F哥遇到很多读者来咨询车位是否值得购买。
其实关于车位，F哥以前就写过一些文章。
没有不能买的东西，只有不能买的价格。
按原价买肯定是不划算的。
以前认为车位价格是房子均价的两倍，也就是车位价格等于两平米房价的时候，才可以考虑购买。
但是考虑到最近楼市的情况，现在这个比值要降低一些了，两倍已经贵了，一倍差不多。
就是车位的总价约等于当初开盘的均价，那就可以购买了。
比如当年开盘单价卖3万的楼盘，假如车位降到了3-4万，开的又是油车，这个价格就还不错，买不到吃亏买不到上当。
如果是开电车，要车位充电的，那价格可以适当放宽一点，4-5万买一个。
不要认为这个价格不可能出现，之前雨核有个楼盘，当年开盘价3.5万/平米，后来车位大甩卖，一两万就卖了。
车位又不是必需品，租一个车位也花不了多少钱，海玥万物才350一个月，别的小区车位租金能贵多少？
所以大家不要着急买车位，租个车位用着，租不到物业就租邻居的。
慢慢和开发商耗下去，价格不到位就不买。从经验看，大多数开发商是耗不过业主的。
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